Материнский капитал на покупку доли жилья у родственников

Когда доступна покупка жилья у родственников на материнский капитал

В 2007 году вступила в законную силу программа под названием «Материнский капитал», которая направлена на исправление демографической обстановки в Российской Федерации и формирование поддержки для многодетных семей, способствующей достижению оптимального уровня жизни.

Претендовать на такую помощь могут граждане после того, как их социальная ячейка общества пополнится на второго ребенка через рождение или усыновление. Однако стоит учитывать определенные ограничения и требования, которые отражены в соответствующих актах законодательства.

В частности, это касается выбора возможных направлений распоряжения средствами капитала – на данный момент их всего четыре. Самый популярный из них – это улучшение жилищных условий – он может реализоваться как через приобретение жилья, так и через его реконструкцию.

Существует несколько актуальных вопросов по этому направлению. В частности, можно выделить довольно распространенную тему – это покупка жилья у родственников на материнский капитал. Особенности, условия приобретения и иные нюансы оформления процедуры необходимо изучить в случае возникновения потребности приобретения жилья таким способом.

Важно понимать, что такая предосторожность в дальнейшем поможет исключить проблемы с законом.

Основные моменты

Что указано в законе

Все действия, их особенности и основные аспекты отражены в Федеральном законе №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В соответствии с его положениями можно сказать, что отсутствует прямой запрет на распоряжение средствами материнского капитала для приобретения жилья у близких или дальних родственников.

То есть если заинтересованное лицо имеет в собственности недвижимость на вполне законных основаниях, то оно имеет полное право свободно распоряжаться ею. Важно учитывать, что приобретение только какой-то доли жилого помещения может быть одобрено с трудом – возможна только покупка всей квартиры.

Разрешено ли

Итак, приобретение жилой площади у родственников за средства материнского капитала не противоречит нормам закона.

Однако является важным, чтобы участники сделки не состояли в родстве первой линии:

В таком случае сделка будет признано недействительной. И только в некоторых исключениях в ПФ РФ могут одобрить соглашение между такими лицами. Поэтому рекомендуется оформлять договор купли-продажи между дальними родственниками – это двоюродные брат и сестра, дядя или тетя.

Судебная практика предполагает наличие большого количества ситуаций, когда распоряжение средствами материнского капитала при покупке недвижимости у близких родственников носит мошеннический характер – таким образом владелец сертификата попросту обналичивал средства.

Поэтому проверяющие службы будут выделять специальную комиссию для проверки соответствия процедуры и ее результатов законодательным нормам.

Условия совершения сделки

Любая процедура предполагает наличие определенных критерий проведения и условий оформления.

В таком случае сделка о приобретении жилой площади на средства материнского капитала может быть проведена в следующих ситуациях:

  • покупка новостройки;
  • оформление ипотечного кредита;
  • приобретение жилой площади у родственников;
  • выделения доли в собственности;
  • покупка жилья на вторичном рынке;
  • погашение основного долга и процентов по займу для квартиры.

Также само жилье должно соответствовать конкретным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации:

  • готовность квартиры – не менее 70%;
  • недвижимость находится на территории страны;
  • компания-подрядчик имеет в своем уставе пункт о возможности проводить сделки с государственными структурами, а также со средствами материнского капитала;
  • письменное обязательство от владельцев сертификата о дальнейшем выделении доли на каждого члена семьи;
  • разрешение от Пенсионного Фонда Российской Федерации о приобретении конкретного жилья; ведь именно данная организация будет заниматься расчетом с застройщиками через банк.

Срок выплаты составляет не более 14 дней после того, как был заключен договор купли-продажи недвижимости.

В случае несоответствия жилой площади установленным критериям, а также если она находится в ветхом и аварийном состоянии, сотрудники компетентных органов, обеспечивая защиту прав и интересов ребенка, обязаны запретить распоряжение материнским капиталом на приобретение квартиры

Необходимые бумаги

Покупка жилья у родственников на материнский капитал может быть проведена только при наличии следующих документов:

  • сертификат на данную государственную помощь;
  • паспорта участников сделки;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о браке;
  • выписка из кредитного учреждения об отсутствии задолженностей;
  • свидетельство о рождении ребенка или решение суда об усыновлении;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • залоговый договор – понадобится при оформлении ипотеки;
  • обязательство о распределении долей, заверенное нотариусом;
  • бумаги из Бюро технической инвентаризации;
  • результаты и оценка экспертной комиссии.

Образец сертификата материнского капитала

Также перечень необходимой документации может дополняться в зависимости от частных обстоятельств сделки. Наличие вышеуказанных документов обязательно в любом случае, так как при отсутствии какого-либо элемента в ПФ РФ могут не допустить осуществление процедуры о приобретении недвижимости.

Как оформить покупку жилья у родственников на материнский капитал

Как уже было сказано, приобрести недвижимость у родственников с использованием средств из материнского капитала возможно лишь при соответствии ряду требований.

Стоит учитывать, что для сделок подобного рода для подачи специального запроса в ПФРФ о предоставлении государственной финансовой помощи необходимо первоначально провести саму процедуру составления договора, а также обеспечить переход прав собственности на недвижимость обязательной регистрацией в Россреестре.

При оформлении договора купли-продажи в тексте документа нужно отразить факт приобретения квартиры с использованием денег из материнского капитала, также там должен быть указан расчетный счет продавца, по которому будут переведены средства.

Еще один ключевой момент заключается в сроках предоставления необходимых бумаг в отделение ПФРФ вместе с заявкой на использование соответствующей финансовой помощи – они оговариваются при подаче первоначального заявления о намерении распорядиться средствами. В случае нарушение указанных дат к виновному лицу могут быть применены штрафные санкции.

В большинстве ситуаций, если участники сделки являются родственниками, то многие нюансы обычно игнорируются ими – нет нужды перестраховываться. Но юридические специалисты крайне рекомендуют не пренебрегать подобной предосторожностью, так как при оформлении документации могут произойти непредвиденные события.

В качестве примера можно привести случай, когда договор заключается с пожилым родственником, который умер до того, как произошло обналичивание материнского капитала. Тогда при отсутствии рассмотренных нюансов семья может попасть в череду длительных разбирательств.

Также стоит отметить, что деньги не сразу поступают на расчетный счет продавца. Поэтому покупателю выдается свидетельство о праве собственности с определенными ограничениями. В частности, недвижимость будет находиться в залоге у продавца, пока не осуществится фактическая оплата сделки. Данный пункт должен быть отражен в договоре.

Можно ли купить долю на материнский капитал — вы узнаете в данной статье.

После перечисления Пенсионным фондом РФ установленной суммы покупатель может взять соответствующую справку из банка и посетить Россреестр, для снятия квартиры с залога.

Рассмотрение в суде

В 2018 году вышел «Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал».

В частности, он определяет основные положения по распространенным случаям обращения в суд:

  • Приобретение квартиры до того, как ребенок достигнет трех лет. Это возможно лишь в случае с ипотечным кредитом. Тогда средства МК идут на погашение долга и процентов или в качестве первоначального взноса.
  • Невозможность покупки жилья в ветхом или аварийном состоянии. Если данный факт о состоянии квартиры будет доказан – сделка будет признана недействительной.
  • Распределение долей. При использовании средств МК в новом жилье каждому члену семьи достается равная доля. Это касается и несовершеннолетних лиц – органы опеки внимательно следят за этим.
  • Расторжение договора купли-продажи и возвращение материнского капитала не препятствует повторному заключению соглашения при новых условиях.
  • Покупка доли в квартире, где уже проживает семья или имеют долю. Это является вполне возможным и обоснованным – хоть все члены семьи продолжают проживать на той же территории, но у них расширяются права на собственность.

Кроме данных положений, стоит также упомянуть про возможные мошеннические схемы. Юристы с опытом крайне не рекомендуют идти на поводу у родственников, которые предлагают обналичить деньги с помощью покупки жилья.

В случае обмана потерпевший не сможет вернуть собственные средства, а кроме того, его самого могут привлечь к уголовной ответственности, а результатом будет реальный срок

Подводные камни

Подводные камни в сделках с использование средств материнского капитала заключаются в некоторых особенностях соответствующего законодательства.

В частности, далеко не каждый продавец, будь он даже родственником, может согласиться ожидать фактического перечисления суммы за квартиру. В случае безналичного расчета ПФ РФ предполагает первоначальную проверку всей процедуры, после чего средства будут направлены на обработку и только потом непосредственно к продавцу.

Поэтому ипотечный договор оформляется на всю сумму, и лишь потом долг погашается в согласовании с сотрудниками ПФ РФ из материнского капитала. Также важно понимать, что компетентные службы не всегда могут одобрить сделку – и факт наличия родственных связей между участниками сделки не играет роли.

Поэтому при получении официального отказа в удовлетворении запроса, покупателю нужно будет выплачивать самостоятельно всю стоимость квартиры или же попросту расторгать договор для дальнейшего поиска новых вариантов.

Преимущество ипотечного кредита заключается в том, что при сделке с родственниками участие агентов-посредников обычно не считается необходимым. Но все же полностью доверять даже близким лицам не стоит – зачастую они выбирают деньги, а не доверие и хорошие отношения.

К примеру, после приобретения жилья и уже довольно длительного пребывания в нем может выясниться, что существует еще один претендент на недвижимость в виде дополнительного родственника, который находится в тюрьме.

Также возможно, что продавец подвержен определенному психическому заболеванию, поэтому осуществлять сделку он не имел никакого права.

И даже проверка Пенсионного фонда РФ не всегда может обнаружить данные факты. Кредитное учреждение же проводит тщательную комиссию на предмет соответствия сделки установленным законодательным нормам. При этом в случае оформления ипотечного займа отпадает необходимость в ожидании трехлетнего периода – средства могут пойти сразу же на погашение долга и процентов.

Еще один момент – это стоимость жилой площади, отраженная в договоре. Зачастую пытаются занизить ее, чтобы избежать больших налогов. Но важно понимать, что если цена опустится ниже кадастровой, то сделка будет признана недействительной.

В случае с судебным разбирательством будут учитывать стоимость, прописанную в документе, а не ту, о которой договорились устно. Поэтому крайне не рекомендуется пытаться обойти положения закона, так как в дальнейшем при обнаружении данного факта нарушителю грозит уголовная ответственность по статье «Мошенничество».

В 2018 году продолжает действовать программа «Материнский капитал», поэтому еще актуальны сведения об особенностях использования средств и оформления сделки. Для исключения проблем с законом и достижения наибольшей эффективности нужно ознакомиться с каждым положением соответствующих нормативно-правовых актов.

Какие необходимо подготовить документы в пенсионный фонд, оформляя ипотеку за материнский капитал — можно узнать из информации в этой статье.

Возможно ли законно использовать материнский капитал на земельный участок — вы можете найти вот здесь.

Покупка доли квартиры на материнский капитал: тонкости и возможности

На государство надейся, но и сам не оплошай. Примерно так выглядит программа поддержки семей с детьми, когда стоимость материнского капитала составляет 453 026 рублей. Чтобы купить просторную квартиру, придется доложить не меньшую сумму. А поскольку доходы молодой семьи не всегда позволяют получить ипотеку, для многих становится единственным вариантом покупка доли в квартире у родственников.

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Программа 256-ФЗ регламентирует, что средства материнского капитала могут быть выделены только при условии покупки целого жилого помещения, к которым относятся:

Таким образом, доля в квартире не относится к объектам, которые можно приобрести. Но законодательство оставляет две лазейки, позволяющие осуществить задуманное. Пенсионный фонд перечислит деньги в случаях:

  • Когда выкуп доли позволит вашей семье стать единственным полноправным собственником квартиры или дома. При этом родственник будет обязан потратить полученные деньги на покупку другого жилья и съехать от вас в установленный срок.
  • После установления порядка пользования помещением в суде. При этом доля должна быть представлена отдельной комнатой, а лицевые счета разделены между собственниками коммунальной недвижимости.

Стоит иметь ввиду, что при покупке доли вы сталкиваетесь сразу с двумя скользкими моментами, которые могут вызвать интерес сотрудников ПФР: покупка у родственников и отсутствие четких границ жилого помещения. Поэтому нужно заранее собрать документы и аргументировать свое решение. Важно доказать, что в результате приобретения условия проживания детей действительно будут улучшены.

Покупка доли у дальних родственников и посторонних людей

Еще один вариант покупки долевой недвижимости – это предложение приобрести полдома или комнату в квартире. Поскольку владельцы не являются вам близкими родственниками, то и подозрения в попытке обналичить материнский капитал не возникнет, а к приобретаемой доле будут предъявлены те же требования:

  • Она обязана представлять собой отдельное жилое помещение – изолированную комнату или полдома с отдельным входом;
  • Покупка допускается только в приватизированной недвижимости;
  • Определенные требования предъявляются к техническому и санитарному состоянию – жилье должно быть пригодным для жизни детей;
  • К доле в доме предъявляют и дополнительные условия – по документам он обязан значиться, как жилой, обладать исправной системой отопления, электричества и водопроводом.

В течение полугода после покупки доли на материнский капитал недвижимость нужно оформить в собственность всей своей семьи и отчитаться в этом перед Пенсионным фондом.

Покупка доли на займ под материнский капитал

Законодательные препоны не ограничиваются предъявлением жестких требований к приобретаемой доле: еще одним препятствием станет длительность ожидания – Пенсионный фонд переведет деньги только после тщательных проверок и одобрения объекта, что может отнять до двух месяцев.

Альтернативой ожиданию способен стать займ под материнский капитал, с помощью которого вы сможете рассчитаться с продавцом уже сегодня. В КПК «РЦМ» вам предоставят не только деньги, но и юридическую поддержку в оформлении доли жилья в собственность семьи. Не откладывайте на два месяца то, что можно сделать сегодня.

Покупка долей в квартире у родственников на материнской капитал.

При покупке кв м за материнский капитал Вы должны наделить долями всех членов семьи. Так что единственным собственником Вам не стать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Купить можете. Согласие бывшего мужа не нужно. Пакет документов стандартный. Вопрос лучше заранее согласовать в территориальном отделении Пенсионного фонда. При покупке долей единоличным собственником квартиры Вы не будете. Часть квартиры (долю в общем праве) в обязательном порядке необходимо оформить на детей.

Надо отметить ,что не только на ребенка,но и на мужа нужно будет выделить долю.Кроме того, если Вы этого не сделаете добровольно,то он вправе этого требовать в судебном порядке.

Прямого запрета на приобретение у близких родственниках в Федеральном законе №256 от 29.12.2006 (ред. от 28.12.2016) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» нет. Тут только есть одно НО, несовершеннолетние лица не могут приобретать у близких родственников, а только могут принимать в дар. Если не ошибаюсь, это ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса и ч. 3 ст 37 Гражданского кодекса.
Принципе держатель МК может оформить все на себя, при этом дав письменное обязательство, что в течение 6 месяцев после перечисления денег ПФР выделит доли. Коротко, то Вы можете купить доли у брата и сестры.
В Федеральном законе №256 есть еще такое в п. 4 ст. 10, написано, что выделяться должны доли родителям и детям (первому, второму, третьему и последующим). В законе четко прописано «родители», не важно, что в браке или нет, а то в некоторых сайтах юрконтор пишут «семья».

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В случае, если развод между супругами оформлен, родительских прав мать не лишена и основываясь на том, что средства материнского капитала не признаются общим совместным имуществом супругов. ничего оформлять на бывшего мужа уже не придется. В данном случае недвижимость приобретенная за счет средств / части средств материнского капитала оформляется в общую долевую собственность матери и детей. При этом, если кроме средств мат. капитала более никакие деньги не используются, то недвижимость (ее часть в данном случае, доли брата и сестры) оформляется в равнодолевую собственность матери и детей.

Покупка доли за маткапитал у близкого родственника

Всех приветствую! Форум почитал, нашёл пару тем про маткапитал: тыц и тыц, но конкретно по моей проблеме темы не нашёл, поэтому решил создать новую.
А проблема вот в чём!
Есть трёхкомнатная квартира, где на данный момент 3/4 доли принадлежит моей жене. Хотим выкупить оставшуюся 1/4 доли у родной сестры жены за маткапитал. Проводил еще зимой предварительные консультации с ПФ и нотариусом. У ПФ никаких претензий нет, и говорят, чтобы составляли ДКП, где покупателями будут все члены семьи, т.е и несовершеннолетние дети, чтобы потом не выделять доли. А вот нотариус (а все сделки по покупке долей с 1.06.16 только через нотариуса) не хочет оформлять такой ДКП, ссылаясь на п. 3 статьи 37 ГК РФ, где указано, что сделки возмездные между несовершеннолетними и близкими родственниками запрещены. «Порыл» интернет на этот предмет. Обойти это можно (что и сама нотариус предлагает), оформив сделку только между моей женой (покупатель) и ее сестрой (продавец), и потом дать обязательство о выделении долей остальным членам семьи. Но, как я понимаю, что это дополнительное время и дополнительные расходы. Почитал судебную практику (хоть и небольшую) по похожим делам, где Росреестр (до 1.06.16 нотариусы при сделках с долями не нужны были) отказывал в регистрации подобных ДКП. На Росреестр подавали в суд и суд вставал на сторону истца, обязывая зарегистрировать ДКП, объясняя, что данная норма (п.3 ст 37 ГК РФ) касается распоряжения имуществом несовершеннолетнего его законными представителями, направлена на защиту имущества несовершеннолетнего от его уменьшения. И что средства маткапитала на самом деле действительно направлены на улучшение жилищных условий. Ниже под спойлером размещаю судебные решения, которые по-быстрому удалось найти.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 июня 2012 г. по делу N 33-6827

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Чеботаревой М.В.

судей Шикуля Е.В., Сачкова А.Н.

при секретаре Козловой Л.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шикуля Е.В.

дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 29.03.2012,

ДАН. обратился в суд с заявлениями о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее Управление Росреестра по РО) об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании Управление Росреестра по РО осуществить регистрацию договора в установленный законом срок, указав на то, что основание, в соответствии с которым Управлением отказано в регистрации договора купли-продажи, а именно, то, что сделки между родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками запрещены и указанный запрет распространяется на сделки направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники — незаконен и необоснован.

Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 29.03.2012 требования ДАН удовлетворены. Судом признан незаконным отказ Управления Росреестра по РО в Багаевском районе в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества — жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Управление Росреестра в Багаевском районе обязано зарегистрировать договор купли-продажи от . заключенный между указанными в договоре сторонами.

Не согласившись с указанным судебным актом, представителем Управления Росреестра по РО по доверенности ХЕН подана апелляционная жалоба. В обоснование доводов жалобы апеллятор указал на то, что опекун, попечитель их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, в том числе, и сделки направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и их близкие родственники. Вывод суда о том, что сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с имуществом матери — одного из покупателей, в связи с чем, запреты, установленные пп. 2,3 ст. 37 ГК РФ, на указанную сделку не распространяются, необоснован.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, . между ДВП, «ПРОДАВЦОМ» и ДАН, ДЕГ, несовершеннолетними — ДДА и ДМА, действующими в лице законного представителя — ДЕГ «ПОКУПАТЕЛЯМИ», заключен договор купли — продажи дома с земельным участком.

Жилой дом и земельный участок приобретены в общую долевую собственность по 1/4 доли.

Как следует из положения п. 4 указанного договора, продавец продает, а покупатель покупает земельный участок за ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за счет собственных средств, жилой дом за ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА коп. за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата, выданного ГУ УПФР в Багаевском районе в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Жилой дом и земельный участок передается покупателю в момент подписания настоящего договора и является единственным документом, подтверждающим его передачу (п.7 договора).

. ДЕГ, с целью государственной регистрации права общей долевой собственности на приобретенный объект недвижимого имущества, в Багаевский отдел Управления Росреестра по РО представлен договор купли-продажи дома с земельным участком с приложением необходимого пакета документов.

Как следует из уведомления регистрирующего органа от . государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с необходимостью представления документов подтверждающих или опровергающих родство с продавцом (свидетельства о рождении ДАН и ДЕГ) — приостановлена на срок до .

На основании абз. 4,10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N122-ФЗ в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества отказано, о чем регистратором Шемота Г.В. . направлено соответствующее уведомление.

В качестве основания для отказа в регистрации договора купли продажи, регистрирующий орган указал на то, что представленный на регистрацию договор купли-продажи заключен между близкими родственниками, что противоречит положению п.3 ст. 37 ГК РФ.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 28, 37 ГК РФ, ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» исходил из того, что супруги ДДД, приобретая недвижимое имущество в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, требования действующего законодательства не нарушили. Приобретение имущества у матери покупателя прав несовершеннолетних не ущемляет и не свидетельствует о нарушении их имущественных прав со стороны родителей и бабушки, поскольку спорная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Судебная коллегия оснований не согласиться с выводами суда не находит, так как они основаны на законе и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В силу статей 9, 13, 17 Закона о регистрации регистрационная служба осуществляет проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Как следует из положения абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены статьей 20 Закона о регистрации.

Отказывая в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган сослался на положения абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона N122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, при этом регистрирующий орган указал на то, что представленный на регистрацию договор купли-продажи, заключен между близкими родственниками.

Суд первой инстанции правильно указал, что в данном случае при заключении договора купли- продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения на несовершеннолетних с использованием материнского (семейного) капитала, положения п.3 ст.37 ГК РФ не применимы.

Согласно Конституции РФ в Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

Конкретные меры социальной поддержки семьи и детей, в соответствии со ст.ст. 38-40 Конституции РФ, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В целях создания условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь, Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», установлены дополнительные гарантии государственной поддержки, в том числе, предусматривают направление средств материнского капитала на приобретение жилого помещения супругами и их детьми с целью улучшения жилищных условий.

Как следует из п. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Согласно п. 4 ст.10 ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Оценив представленные доказательства и положения действующего законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что приобретением в собственность жилого дома и земельного участка улучшены жилищные условия семьи ДДД.

Под улучшением жилищных условий следует понимать приобретение или строительство жилого помещения, при этом, законодатель не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий.

Договор купли-продажи дома с земельным участком, заключенный между ДВП, и ДАН, ДЕГ., несовершеннолетними — ДДА. и ДМА., действующими в лице законного представителя — ДЕГ., не противоречит требованиям закона, поскольку заявителем избран предусмотренный законом способ улучшения своих жилищных условий.

При этом, в Федеральном законе N 256-ФЗ от 29.12.2006 запрет на приобретение жилого помещения либо доли в праве на жилое помещение у родственников не установлен. В ч. 3 ст. 10 данного ФЗ установлено лишь то, что приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. Также содержится требование, что данное жилое помещение должно оформляться в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. То есть у всех членов семьи должна возникать именно долевая собственность на жилье, приобретенное на средства материнского капитала.

При таких обстоятельствах, учитывая фактическое целевое использование ДДД средств материнского капитала, повлекшее улучшение жилищных условий их семьи, и отсутствие в Федеральном законе ограничений заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Аппелятор указывает, что в силу абзаца пункта 1 статьи 28 и пункта 3 статьи 37 ГК Российской Федерации запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями- родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками, независимо от того, приобретают ли дети имущество или отчуждают его.

Судебная коллеги не может согласиться с указанным утверждением апеллятора по следующим основаниям.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

В силу п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Данная норма касается распоряжения имуществом несовершеннолетнего его законными представителями, направлена на защиту имущества несовершеннолетнего от его уменьшения.

Таким образом, под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК.

В договоре купли- продажи, представленном на государственную регистрацию, законным представителем несовершеннолетних выступает один из родителей, в то время как продает имущество бабушка несовершеннолетних. Поскольку сделка направлена на приобретение несовершеннолетними жилого помещения, то наличие родственных отношений не является значимым обстоятельством, влияющим на законность заключенного договора купли- продажи.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены постановленного решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, направлены на иную оценку доказательств по делу и на иное толкование подлежащих применению к возникшими правоотношениям норм материального права.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Багаевского районного суда Ростовской области от 29.03.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области — без удовлетворения.

6 мая 2010 года
г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В. при секретаре Б*,
с участием:
заявителей Д*за себя и несовершеннолетних *
представителя УФРС по Самарской области – действующего на основании доверенности ,
представителя органа опеки и попечительства – , действующей на основании доверенности от ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-*/10 по заявлению Д*, Д* об обжаловании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области,
УСТАНОВИЛ:
Д*Д* за себя и несовершеннолетних детей Д*Д* обратились в суд с заявлением об обжаловании действий УФРС по Самарской области.
Заявители с учетом уточнений указали, что в целях улучшения жилищных условий с применением денежных средств материнского (семейного) капитала, 2010 года Д** с одной стороны, и К*, с другой стороны, заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Самара, ул. . Продавец К*является отцом Д**
В соответствии с договором Д* приобрели право общей долевой собственности на указанную квартиру.
Сообщением УФРС по Самарской области № * от 2010 года сторонам договора отказано в государственной регистрации договора купли-продажи; сообщением № * отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиры.
В обоснование отказа УФРС по Самарской области ссылается на ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которой возмездные сделки с имуществом несовершеннолетних не могут совершаться между несовершеннолетними и законными представителями и их близкими родственниками.
Полагая, что сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних детей, в интересах детей, заявители просили признать действия УФРС по Самарской области незаконными, обязать зарегистрировать договор купли-продажи, продлить срок подачи заявления о распоряжении средствами Ленинскому районам г. Самара.
В судебном заседании заявители отказались от требования в части продления срока подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала.
Определением суда отказ в части требований принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.
Заявитель в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель УФРС по Самарской области заявление не признал, суду пояснил, что в государственной регистрации договора, перехода права собственности и права собственности отказано не только на основании нарушения при заключении сделки требований статей 28, 37 ГК РФ, но и в связи с невозможностью установления предмета сделки, поскольку в соответствии с записью в ЕГРП общая площадь квартиры составляет 77,30 кв.м., а согласно договору купли-продажи – 77,40 кв.м. Просил отказать в удовлетворении заявления.
Заявители признали наличие противоречий в площади квартиры, данное основание к отказу в государственной регистрации сделки не оспаривали.
Представитель органа опеки и попечительства Руднева М.В. в заключении указала на необходимость удовлетворения заявления, поскольку при совершении сделки не использовалось имущество несовершеннолетних, договор купли-продажи заключен в интересах несовершеннолетних детей с использованием средств федерального бюджета.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.
Судом установлено, что 2010 года между заявителями Д** (покупатели), с одной стороны, и К* (продавец), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 77,40 кв.м., жилой площадью 54,20 кв.м., находящейся по адресу: Самарская область, г. Самара, *.
В результате сделки заявители приобрели право общей долевой собственности на квартиру: Д* (родители) по 4/10 доли, Д* – по 1/10 доли.
Цена квартиры по договору составляет 1 500 000 рублей.
Согласно п. 5.1., 5.2. договора сумму в размере 1 169 821 рублей продавец получила до подписания договора; сумма в размере 330 178,75 рублей составляет материнский (семейный) капитал и должна быть перечислена в срок до 31 декабря 2010 года по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии № *, выданному ГУ Управлением пенсионного фонда РФ в Ленинском и Самарском районах города Самары 2007 года.
2010 года стороны договора обратились в УФРС по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности Д* на квартиру.
Сообщениями от 2010 года №№ * и * в государственной регистрации прав отказано на том основании, что представленные на регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Государственный регистратор в сообщениях указал, что покупатель Д*, .2007 года рождения, является внуком продавца К* Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не соответствует п. 1 ст. 28 и пунктам 2 и 3 ст. 37 ГК РФ, согласно которым близкие родственники законных представителей малолетнего не вправе совершать с ними сделки за исключением передачи имущества малолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование. Кроме того, в нарушение п. 1 ст. 432 ГК РФ указанная в договоре общая площадь квартиры – 77,40 кв.м. противоречит сведениям ЕГРП, согласно которым общая площадь квартиры составляет 77,30 кв.м.
Согласно ч. 1 ст. 20 ФЗ РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав по основанию несоответствия договора купли-продажи действующему законодательству не основан на законе.
Согласно ч. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В силу ч. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Из указанных норм следует, что запрет на совершение сделок между малолетними и близкими родственниками их законных представителей распространяется исключительно на случаи, когда в результате сделок уменьшается имущество малолетнего.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона Российской федерации от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский (семейный) капитал – средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет пенсионного фонда РФ на реализацию дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.
Таким образом, средства материнского (семейного) капитала не относятся к имуществу несовершеннолетних и правила, установленные пунктами 2 и 3 ст. 37 ГК РФ в данном случае неприменимы.
В пользу данного вывода свидетельствует также тот факт, что договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала заключен без предварительного согласия органа опеки и попечительства, которое требуется при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Данное обстоятельство не явилось основанием к отказу в государственной регистрации прав и подтверждает законность совершенной сделки.
Таким образом, отказ в государственной регистрации прав по основанию несоответствия договора купли-продажи действующему законодательству необоснован.
Вместе с тем, в представленных на государственную регистрацию прав документах содержатся противоречия относительно размера общей площади квартиры, что не позволяет установить предмет договора и противоречит п. 1 ст. 432 ГК РФ. Данное обстоятельство заявители не оспаривают.
С учетом изложенного отказ в государственной регистрации прав по основанию несоответствия представленных на государственную регистрацию документов п. 1 ст. 432 ГК РФ основан на законе и оснований к обязанию УФРС по Самарской области произвести государственную регистрацию прав не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Д** об обжаловании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области удовлетворить частично.
Признать отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора купли-продажи от 2010 года, заключенного между Д* и малолетним Д*, 2007 года рождения, в лице законного представителя Д* (покупатели), с одной стороны, и К*(продавец), с другой стороны, перехода права собственности и права собственности (сообщения от года №№ * и *) незаконным в части несоответствия договора купли-продажи п. 2 ст. 28 и п.п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
В остальной части в удовлетворении заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись Е. В. Антонова

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Куженер 5 мая 2015 г.

Советский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Габитовой Р.Ш.,

при секретаре Виноградовой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора),

Михеева Г.Г., Михеев С.А., Павловских Е.С., действующая от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО17 обратились в суд с заявлением о признании незаконными действия государственного регистратора Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями), был заключен Договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с лоджией, расположенной по адресу: . В этот же день Продавцами и Покупателями все необходимые для регистрации перехода права собственности документы, были сданы на госрегистрацию ведущему инженеру ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ в их адрес поступили «Уведомления о приостановлении государственной регистрации» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых государственная регистрация перехода права общей долевой собственности на квартиру по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для приостановления госрегистрации явилось то, что договор составлен не в соответствии с требованиями действующего законодательства — нарушены нормы ст.ст.28, п.3 ст.37 ГК РФ, которые не позволяют совершать сделки несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в дар; нарушены Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007г. №862; в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене квартиры, представленный договор о ее продаже считается незаключенным. Заявители решение о приостановлении государственной регистрации, принятое регистратором ФИО7, считают незаконным, нарушающим их права. Из Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор соответствует всем вышеназванным требованиям, считается заключенным, так как содержит в себе и соглашение о цене и порядок оплаты. Приобретая в собственность по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, Павловских Е.С. улучшает жилищные условия своей семьи, поскольку ранее ни у нее самой, ни у членов ее семьи жилья на праве собственности не было. Просят признать незаконными действия государственного регистратора Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7 по приостановлению регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями).

В судебном заседании представитель заявителей Михеевой Г.Г. и Павловских Е.С. по доверенности Прокопьева И.С. поддержала требования по изложенным в заявлении основаниям, пояснила, что при составлении договора была допущена техническая ошибка в абзаце втором пункта 3, ошибочно указано, что денежная сумма в размере оплачена продавцами покупателям. Между тем из толкования договора следует, что указанная сумма уплачена покупателями продавцам, о чем свидетельствует и расписка Михеевой Г.Г. и Михеева С.А. от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем ведущий инженер ФИО10, осуществляя прием документов не выявила эту техническую описку, кроме того, не приняла расписку от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что в ней нет необходимости. Указанную ошибку заявители готовы исправить. По основанию несоответствия договора положениям ст.ст. 28, 37 ГК РФ, полагала, что указанные нормы права не могут быть применены к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку они касаются вопроса о распоряжении имуществом подопечных. Фактически имущество несовершеннолетних детей Павловских Е.С. не отчуждалось, их жилищные и имущественные права заявителями не нарушались, в связи с чем государственная регистрация не могла быть приостановлена по указанному выше основанию.

В судебное заседание заявители Михеева Г.Г., Михеев С.А., Павловских Е.С., действующая от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела не явились, просили рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседании государственный регистратор Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7, действующая по доверенности так же в интересах и от имени Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, заявленные требования не признала и суду пояснила, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Межмуниципальный отдел по Советскому, Куженерскому и Новоторьяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ является структурным подразделением Управления, не является самостоятельным юридическим лицом. Порядок государственной регистрации прав установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст.ст. 9,13, 17, 20 Закона регистрирующий орган при проведении государственной регистрации прав проверяет не только формальное наличие документов, необходимых для государственной регистрации, но и проводит правовую экспертизу документов, заключающуюся в оценке с точки зрения соответствия закону, иным правовым актам содержания представленных документов. В результате такой экспертизы выявляются наличие или отсутствие оснований для государственной регистрации права собственности. ДД.ММ.ГГГГ ею принято решение на основании п.1 ст. 19 Закона о регистрации о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (продавцы) и Павловских Е.С. (покупатель), действующей от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО4 И ФИО17. По ее мнению законодательством, а именно ст.28, п.3 ст. 37 ГК РФ, установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетними с близкими родственниками их законных представителей. Данная позиция закреплена в письме Минэкономразвития РФ от 28 июня 2011 года Д23-2738. В связи с тем, что в числе других документов на государственную регистрацию заявителями была представлена поквартирная карточка, из которой следовало, что в продаваемой квартире проживают как продавцы, так и покупатели, с указанием степени родства (Павловских Е.С. является дочерью Михеевой Г.Г. и Михеева С.А.), близкое родство продавцов и законного представителя несовершеннолетних покупателей ФИО4 и ФИО17 было очевидно. При таких обстоятельствах, государственная регистрация не могла быть произведена. Как вариант заявителям было предложено обратиться с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода прав по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и представить на регистрацию договор купли-продажи квартиры, заключенный между Михеевым С.А., Михеевой Г.Г. и Павловских Е.С., как с единственным покупателем. Павловских Е.С. в дальнейшем после перечисления средств материнского капитала может передать по безвозмездной сделке дарения в собственность своих детей доли в приобретенной ею квартире, что будет соответствовать требованиям ст.28, 37 ГК РФ. Кроме указанного выше основания для приостановления государственной регистрации, ею было установлено что сторонами несогласованно условие о цене продаваемой по сделке квартиры, в связи с чем договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

В судебном заседании представитель Государственного учреждения – Управление пенсионного фонда в Куженерском районе РМЭ, действующая на основании доверенности ФИО11 согласилась с заявленными требованиями, пояснила, что с обращением об использовании материнского капитала Павловских Е.С. не обращалась. Между тем действующее законодательство, включая закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», не содержит запрета на приобретение жилых помещений у близких родственников. В случае обращения Павловских Е.С. с заявлением о направлении материнского капитала на приобретение жилья в собственность ее и ее несовершеннолетних детей, приобретение ею жилого помещения у своих родителей, основанием для отказа являться не будет, поскольку в собственность детей приобретается конкретное жилое помещение, жилищные условия семьи в связи с приобретением права собственности на занимаемое жилое помещение безусловно улучшаются. Материнский капитал не является имуществом несовершеннолетних детей по смыслу ст. 28 ГК РФ.

В заключении представитель органа опеки и попечительства Отдела образования и по делам молодежи администрации Куженерского муниципального района ФИО12, пояснила, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ соответствует интересам несовершеннолетних детей. Приостановление государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по основаниям несоблюдения требований ст. 28, 37 ГК РФ, является незаконным.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В силу ст.ст.9, 13, 17 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная служба осуществляет проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Как следует из положения абз.3 п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для приостановления государственной регистрации прав предусмотрены ст.19 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно уведомлений регистрирующего органа от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, в соответствии с п.1 ст.19 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В качестве основания для приостановления регистрации договора купли продажи, регистрирующий орган указал на то, что представленный на регистрацию договор купли-продажи заключен между близкими родственниками, что противоречит положению п.3 ст.37 ГК РФ, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми после приобретения права собственности на него одним из родителей, также в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене квартиры.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями), заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с лоджией, расположенной по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17, Михеевым С.А. и Михеевой Г.Г. с целью государственной регистрации права общей долевой собственности на приобретенный объект недвижимого имущества, в межмуниципальный отдел по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ представлен договор купли-продажи квартиры с приложением необходимого пакета документов.

Согласно п.3 Договора квартира продается за , из которых оплачивается за счет средств, получаемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавца Михеевой Г.Г.

Конституцией РФ в Российской Федерации установлены гарантии по обеспечению государственной поддержки семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении ребенка, имеющего гражданство Российской Федерации, у женщин, родивших второго ребенка начиная с 01 января 2007 года, независимо от места их жительства.

В силу п. 1 ч. 3 ст. 7 названного Федерального закона лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе использовать на улучшение жилищных условий.

Как следует из п.1 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Под улучшением жилищных условий следует понимать приобретение или строительство жилого помещения, при этом, законодатель не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий.

Абзацем 2 п.1 ст.28 ГК РФ предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

В силу п.3 ст.37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Суд, исходя из буквального толкования ст. 28 ГК РФ, приходит к выводу, что указанная норма права регулирует отношения по распоряжению имуществом несовершеннолетнего его законными представителями и направлена на защиту имущества несовершеннолетнего от его уменьшения.

Таким образом, под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками, направленные на отчуждение имущества несовершеннолетних, в том числе жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского семейного капитала.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленном на государственную регистрацию, законным представителем несовершеннолетних ФИО4 и ФИО17, являющихся покупателями, выступает один из родителей – мать Павловских Е.С., в то время как продают имущество родители Павловских Е.С. (близкие родственники). Поскольку сделка направлена на приобретение несовершеннолетними имущества (жилого помещения), то наличие родственных отношений не является значимым обстоятельством, влияющим на законность заключенного договора купли-продажи.

Оценив представленные доказательства и положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что приобретением в собственность двухкомнатной квартиры с лоджией жилищные условия семьи Павловских Е.С., включая двух несовершеннолетних детей, улучшены. То обстоятельство, что несовершеннолетние дети зарегистрированы и фактически проживали до заключения договора купли-продажи в , не имеет правового значения для разрешения настоящего заявления, поскольку после государственной регистрации перехода прав на указанное жилое помещение, у детей возникает право собственности на него, которое предполагает более широкий объем полномочий (ст. 209 ГК РФ) по сравнению с правом пользования. Из договора следует, что после заключения договора купли-продажи в течение 30 дней продавцы обязуются сняться с регистрационного учета по указанному адресу.

В судебном заседании представитель заявителей Прокопьева И.С. пояснила, что Михеев С.А. и Михеева Г.Г. намерены отремонтировать на полученные по сделке денежные средства перешедший к ним в порядке наследования жилой дом, расположенный в , и постоянно проживать в нем.

При таких обстоятельствах, учитывая фактическое целевое использование Павловских Е.С. средств материнского капитала, повлекшее улучшение жилищных условий ее семьи, и отсутствие в Федеральном законе ограничений в выборе способа улучшения жилищных условий, суд приходит к выводу, что в данном случае при заключении договора купли- продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения в собственность несовершеннолетних с использованием материнского (семейного) капитала, положения п.3 ст.37 ГК РФ не могут быть применены.

При этом суд приходит к выводу, что предложенный государственным регистратором вариант — заключение договора купли-продажи сначала между Михеевым С.А., Михеевой Г.Г. и Павловских Е.С., как с единственным покупателем, с последующей передачей ею долей в приобретенной квартире по безвозмездной сделке (дарение) несовершеннолетним ФИО4 и ФИО17, с целью формального соблюдения требований ст. 28, 37 ГК РФ, не предоставляет дополнительных гарантий соблюдения прав и законных интересов несовершеннолетних, а напротив отдаляет приобретение последними в собственность жилого помещения.

Согласно п.4 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. То есть у всех членов семьи должна возникать именно долевая собственность на жилье, приобретенное на средства материнского капитала.

Как следует из положения п.п.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обязуются передать, а Покупатели принять в общую долевую собственность (по 1/3 доле в праве каждого) и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащее Продавцам на праве совместной собственности следующее недвижимое имущество: двухкомнатная квартира с лоджией, площадью кв.м., адрес объекта: .

При таких обстоятельствах не основано на законе и такое основание для приостановления государственной регистрации права, как невозможность оформления приобретаемого жилого помещения в общую долевую собственность совместно с несовершеннолетними детьми до государственной регистрации права собственности на него одним из родителей, так как ни ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, ни Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007г. №862) данное условие не предусмотрено.

В соответствии ч. 3 ст.60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, закон изначально исходит из добросовестности участников гражданского оборота, следовательно, добросовестность заявителя Павловских Е.С., как покупателя жилого помещения предполагается. Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что стороны сделки не имели целью создать соответствующие ей правовые последствия, и совершили противоправные действия, направленные на обналичивание средств материнского капитала, в материалы дела не представлено, тогда как в соответствии с ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, их законности, возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что приостановление государственной регистрации в связи с несоответствием договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ требованиям ст.28, п.3 ст. 37 ГК РФ, не основано на законе.

Давая оценку действиям государственного регистратора ФИО7 в части приостановления государственной регистрации в связи с отсутствием согласования сторонами условия о цене договора, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как следует из положения п.3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ квартира продается за . По соглашению сторон продажная цена является истинной и установлена по добровольному соглашению сторон с учетом технического состояния, места нахождения и качества отчуждаемой недвижимости. Оплата производится следующим образом: – оплачено Продавцами до подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств Покупателям. Претензий по оплате указанной суммы стороны не имеют. – оплачивается за счет средств, получаемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии №, выданному ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Государственного учреждения – Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации в Куженерском районе Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ №, путем перечисления денежных средств на лицевой счет Продавца Михеевой Г.Г. № в Отделении Марий Эл №8614 ОАО «Сбербанк России» не ранее государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к Покупателям.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира продается за , покупатели оплачивают за счет средств, получаемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, а оставшуюся часть стоимости квартиры в размере оплачивают продавцы путем передачи денежных средств покупателям.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене квартиры, следовательно, указанный договор считается незаключенным и государственным регистратором Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7 правомерно приостановлена регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями).

В соответствии с ч.4 ст. 258 УК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Учитывая изложенное выше, заявление Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора) в части признания незаконным приостановления государственной регистрации по основанию несогласования в договоре условий о цене недвижимости удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199, 258 ГПК РФ, суд

Заявление Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора) удовлетворить частично.

Признать незаконными действия государственного регистратора Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторьяльскому районам Управления Росреестра по Республике Марий Эл ФИО7 по приостановлению регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. и Павловских Е.С., действующей в своих интересах и в интересах ФИО4 и ФИО17, в части указания на несоответствие указанного выше договора требованиям ст.28 и п.3 ст.37 ГК РФ.

В остальной части заявление Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Габитова Р.Ш.

Решение в окончательной форме принято судом 8 мая 2015 года.

Вот я и хотел узнать у знающих, может кто проходил через это. Что менее затратно будет?: Эта надо будет подавать с суд на нотариуса (в нынешнее время) в случае отказа оформить ДКП и надеяться, что суд обяжет нотариуса оформить такой ДКП. Я так понимаю, что в нынешнее время, по всем сделкам которые проходят через нотариуса, Росреестр не выступает в роли эксперта, а тупо «штампует документы». Т.е. всю ответственность берет на себя нотариус. Либо покупателем 1/4 доли пусть будет только моя жена (держатель сертификата МСК) и потом оформить обязательство о выделении по 1/16 мне, сыну и дочери? Т.е. это она должна будет подарить эти доли каждому из нас. Я правильно понимаю, что сразу после покупки жена станет единственной (без долевой собственности) собственницей квартиры и подарить по 1/16 нам ей можно будет минуя нотариуса. Это опять в Росреесте при дарении нужно будет за каждого пошлину платить? Как это происходит?
Посоветуйте, кто сталкивался! Как нам выгоднее поступить?
Да, и сделка у нас не мнимая. Сестра жены купила другую квартиру и уже выписалась из этой квартиры и прописалась в новой квартире (сегодня паспорт с прописки должна забрать).