Можно ли продавать земельный участок без межевания

Можно ли продать земельный участок без межевания

Весь прошлый год собственников земельных участков мучил вопрос — можно ли продать земельный участок без межевания.

1 января 2018 года в земельное законодательство должно было вступить изменение, которое регламентирует регистрационные действия с земельными участками и недвижимостью. Изменения так и не вступили в законную силу, но вопросов, волнующих большинство собственников земельных участков, не стало меньше.

Один из таких вопросов – возможна ли продажа земельного участка без межевания.
Продать земельный участок без межевания — это значит передать всю ответственность и риски за не уточненные границы новому владельцу. В случае возникновения серьезных проблем с земельным участком, покупатель может вовсе расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке.

Также, продавец должен быть готов, что возможно ему придется существенно снизить стоимость участка без межевания. Так как только процедура межевания может выявить все проблемы и нарушения при установлении точных границ на местности. Для потенциального покупателя факт отсутствия уточненных границ также может стать решающим фактором для отказа от сделки.
Если же землепользователь купил земельный участок без межевания, договор купли-продажи не гарантирует, что была переоформлена именно та земля, которая приглянулась ему при визуальном осмотре. Участок может находится совсем в другом месте и по факту иметь совсем другую площадь, а это в свою очередь, может привести к спорам с соседями по поводу смежных границ. Также можно столкнуться с такой проблемой как наложение границ земельного участка, которая будет решаться только в судебном порядке, а на ее решение придется потратить дополнительные средства и время.

Подводя итоги из вышесказанного, продажа земельного участка без межевания на сегодняшний день вполне правомерная операция с недвижимостью, но она имеет свои риски. Неважно, продавец Вы или покупатель, единожды осуществив процедуру межевания, Вы раз и навсегда оградите себя от возникновения возможных земельных споров и необходимости защиты своих имущественных прав в суде.

С 1 января 2018 года нельзя продать участок без межевания

Социально финансовый журнал ПрофиКоммент приветствует вас. В этой статье речь пойдет о изменении в законе, по которому для собственников частных домов введены новые правила при продаже (отчуждении, дарении) имеющейся в собственности недвижимости.

Закон о межевании дачных участков с 1 января 2018 года гласит, что без проведения процедуры регистрации границ продать дом с такой землей или подарить будет нельзя. Правда ли это?

С 1 января 2018 года межевание обязательно

Да, действительно, с 1 января 2018 года собственники частных домов не смогут продать недвижимость, если земля, на которой она стоит не имеет межевания, а координаты характерных точек данного земельного участка отсутствуют на публичной кадастровой карте.

С 1 января 2018 года нельзя будет совершить сделку купли продажи земельного участка (с домом он или без), если в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН) будут отсутствовать четкие сведения о его местоположении.

Данные нормы уже прописаны в законе от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», а также поправки внесены в некоторые законодательные акты «Российской Федерации» и относятся к земельным участкам следующего типа для ведения:

  • Личного подсобного хозяйства,
  • Огородничества,
  • Садоводства,
  • Дачного хозяйства,
  • индивидуального гаражного строительства,
  • индивидуального жилищного строительства.

Также следует сказать несколько важных слов о потенциальных покупателях и наследниках земли, которая не имеет сведений о границах. На такую землю никоем образом нельзя будет получить правоустанавливающие документы. С этой статьей читают: Почему квартира, дом не продается?

Также, участок, не имеющий межевания, нельзя будет подарить. Поэтому делать межевание земельного участка – обязательная мера для тех, кто хочет совершить с ним какую-либо сделку. Его нельзя будет ни продать, ни купить, ни обменять, ни заложить, ни подарить.

Ранее, когда участок был поставлен на кадастровый учет, но не имел межевания, с ним можно было провести любую сделку. С 1 января 2018 года такого послабления больше не будет. Прежде всего, такие поправки в законе – необходимая мера для защиты прав новых собственников. Кстати, интересное по теме: Строительство многоквартирных домов на участках под ИЖС будет запрещено.

Извечная проблема как соседские войны, когда люди постоянно конфликтуют из-за расположения забора, стены, посаженого дерева и т. д. сегодня полностью решена на государственном уровне. С 1 января 2018 года нельзя продать участок без межевания.

Агентства недвижимости выражают мнение, что данное нововведение приведет к резкому снижению цен на жилые дома , земля под которыми не имеет межевания и узаконенных границ. Читайте, прогноз цен на недвижимость в 2018 году в России.

Все потому, что многие собственники не имеют физической возможности сделать процедуру межевания, так как не живут в продаваемом объекте недвижимости. А процедура межевания, требует согласования с разными организациями, местным самоуправлением, соседями — это занимает время. С момента написания заявления может пройти месяц, а то и более, пока соседи все соберутся, а если соседи по участку тоже не проживают, то без них и межевание не провести.

К тому же у некоторых людей нет и финансовой возможности сделать межевание и они будут вынуждены ждать покупателя, который согласится за свои деньги сделать процедуру узаконивания границ участка, рискуя тем, что собственник, в итоге, может передумать продавать недвижимость. Так или иначе, межевание потребует от одной и другой стороны лишних затрат времени и сил.

К тому же, для процедуры межевания нужны не только деньги. К примеру, процедура определения границ участка должна быть в присутствии соседей, землеустроителя, комиссии. Если соседи не будут согласны с границами, то процедура межевания обнулится, а деньги, заплаченные за это, останутся в государстве.

Придется процедуру повторять снова. А то и вовсе обращаться в суд, чтобы вопреки несогласию соседей определить свои границы. А это дополнительные затраты денег и времени. Достаточно часто можно слышать от владельцев частных домов, что межевание земли с соседями потребовало от них нескольких лет.

Таким образом, всем, кто не успел до 1 января 2018 года сделать межевание участка с определением четких границ, выраженных в координатах, придется затевать процедуру регистрирования рубежей своей земли для дальнейшего проведения сделок с ней.

Можно ли продать земельный участок без межевания?

На мой взгляд, купля-продажа земельных участков «без межевания» уходит в прошлое. В выписке ЕГРН в отношении таких участков могут стоять «устрашающие» покупателя отметки, например: «Площадь ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке».

Межевание при продаже земельного участка

Межевание земельного участка обязательно при продаже! В переводе на язык обывателя это означает, что отсутствие сведений о границах земельного участка не позволяет собственнику или покупателю точно определить, где расположен земельный участок, какие у него длины сторон, углы и конфигурация, нет ли наложений границ участка на участки соседей.

В худшем случае, покупая участок без межевания вместо прямоугольного участка с соснами на пригорке, Вы можете оказаться владельцем вытянутого и кривого участка в низинке и с березками.

Процедура межевания земельного участка при продаже в общих чертах включает в себя следующие шаги (как правило, пункты 1, 2 и 4 — выполняются аттестованными кадастровыми инженерами, п.3 и 5 — собственником участка):

  1. Технический этап: топографическая съемка участка, запрос выкопировки из генерального плана поселка с указанием месторасположения участка.
  2. Подготовка акта согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков (соседями, правлением садового или дачного товарищества, администрацией ИЖС поселка, …).
  3. Согласование границ земельного участка путем подписания вышеупомянутого акта (если соседей удается найти) или путем размещения публикации в официальном районном издании (если связаться с соседями не удается), что крайне важно для продажи, так как именно собственник, продавец имеет право на проведение операции.
  4. Формирование межевого плана на электронном носителе (CD диск).
  5. Внесение сведений о границах земельного участка в сведения, содержащиеся в Росреестре, путем подачи межевого плана в Росреестр через МФЦ.

На выходе собственник получает выписку ЕГРН, в которой одним из разделов является изображение конфигурации земельного участка и сведения о его координатах. Сделка по продаже земельного участка теперь обеспечена необходимым набором документов.

Основная проблема, которая возникает при межевании земельного участка для продажи как для покупателя, так и для продавца недвижимости — несоответствие как в большую, так и в меньшую стороны фактической площади земельного участка и той площади, которая указана в имеющихся документах. Как частный случай вышеуказанной проблемы — заступ имеющегося капитального объекта недвижимости или забора за юридические границы земельного участка.

Спикер — Управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль».

Можно ли продать участок с домом без межевания в 2018 году

Здравствуйте.Занимаемся продажей садового участка без межевания с небольшим домом.Подали документы на регистрацию права собственности на дом.Во время, пока идёт регистрация дома, появился покупатель, который согласен купить «неотмежёваный участок» с домом.Сроки готовности документов по дому откладываются, а клиент хочет купить участок и дом побыстрее.Собираемся подать заявление на возврат документов из МФЦ без проведения государственной регистрации права на дом.Возможно ли продать участок без межевания и без прав собственности на садовый дом.Из документов только свидетельство прав собственности на землю 2009года

Ответы юристов (5)

Продать участок без межевания Вы вправе, такой запрет не установлен, и отсуствие установленных границ участка не поименовано основанием для приостановления регистрации прав (ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости).

Что касается отзыва документов по регистрации дома, то сделать это возможно на основании ст.31 того же ФЗ.

Но следует иметь ввиду, что если дом стоит на кадастровом учете, или представляет собой объект недвижимости по смыслу ст.130 ГК РФ, а именно, к примеру стоит на фундаменте, или независимо от этого перемещение дома невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то сделка по переходу права собственности на него подлежит обязательной регистрации.

В случае отсуствия права на него осуществить переход права невозможно, п.1 ч.1 все той же ст.26 ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“ предусмотрено, что

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
1.) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
.

Чтобы не упустить покупателя, Вы можете заключить предварительный договор, в котором предусмотреть обязательства по заключению основного договора купли продажи дома и земельного участка, а также по сдаче документов для осуществления перехода прав уже после регистрации своего права. (ст.429 ГК РФ). В качестве обеспечения обязательств Вы можете предусмотреть в этом же предварительном договоре передачу задатка. (ст. ст.380-381 ГК РФ).

Уточнение клиента

Евгений, добрый день! Дом не стоит на кадастровом учёте и не имеет под собой фундамента, стоит на цементных столбиках, которые просто лежат на земле.(грунт каменистый), площадь 21,4 м.Может имеет смысл просто продать участок, без указания, что на нём стоит дом?

26 Июля 2018, 11:52

Уточнение клиента

А если покупатель сам его на своё имя зарегистрирует? Когда купит участок.У него в этом проблемм не будет?

26 Июля 2018, 12:10

Уточнение клиента

Не понял вопроса, но дом не зарегистрирован нигде.

26 Июля 2018, 12:21

Уточнение клиента

Межевая компания указала, что это нежилой дом, а на самом деле жилой.В этом была поправка.

26 Июля 2018, 22:25

Уточнение клиента

Спасибо, Евгений, тогда будем ждать оформления дома.

27 Июля 2018, 09:25

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! Тут уж на Ваше усмотрение. Вам никто не запретит продать только участок, если покупатель не против. Тем более домик на кадастровом учете не стоит. Отозвать документы по регистрации. Но нужно иметь ввиду, что если при перемещении домика невозможно его не разрушить, то по хорошему — это объект недвижимости, а значит, переход права на него должен регистрироваться.

Андрей, Вы по дачной амнистии дом права на дом регистрируете?

Вы указываете, что подали документы на регистрацию права собственности на дом. Существует упрощенный порядок, его называют «зарегистрировать по дачной амнистии». Какие документы Вы сдавали для регистрации права? Если это просто декларация на объект недвижимости, то это и есть дачная амнистия.

Если вы в упрощенном порядке регистрируете, то это может сделать и покупатель, не вижу каких-то препятствий.

В то же время Вы указываете

Сроки готовности документов по дому откладываются

Почему? По каким причинам?

Андрей, не могу утверждать гарантированно, что у покупателя не возникнет проблем при регистрации права. Тем более все-таки по Вашему описанию домик больше соответствует объекту недвижимости, и продавать его следует по всем правилам- зарегистрировать право, затем заключить договор купли-продажи и осуществить переход права собственности. Предварительный договор Вас не устраивает?, неплохой ведь вариант.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможно ли продать дачный участок без межевания?

возможна ли продажа дачного участка в садовом товариществе без межевания? Пытаемся купить соседний участок. участки приватизированы

Ответы юристов (2)

На данный момент ​Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также иные законы не содержат нормы по запрету отчуждения земельного участка без проведения межевания. Данная норма предполагалась к вводу в предыдущий закон о регистрации который утратил силу. Поэтому покупайте, отказа не должно быть. Удачи Вам.

Здравствуйте! Если участок зарегистрирован, то можете продавать без межевания. Процедура оформления границ земельных участков носит добровольный и заявительный характер. В Федеральном законе » О государственной регистрации недвижимости» отсутствуют требования об установлении границ земельного участка. Главное, чтобы земельный участок стоял на кадастровом учете и имел соответствующий кадастровый номер. Государственный регистратор не вправе приостанавливать регистрацию в случае отсутствия границ земельного участка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.