Обращение взыскания на объекты недвижимости

Электронная библиотека

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имущест­ву, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зда­ния, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государствен­ной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 16 постановления пленума Высшего ар­битражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 незавершенные строитель­ством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Таким образом, при решении вопроса об отнесении к разряду недвижимости незавершенного строительством объекта следует различать две ситу­ации:

1) незавершенный строительством объект является объ­ектом обязательства по договору подряда, и можно говорить лишь об обязательственных правоотношениях, регулируемых гл. 37 ГК РФ, при которых возможна передача прав;

2) обязательственные правоотношения прекратились (договор подряда прекращен, расторг­нут и т. д.) и имеется объект, обладающий физическими свойствами недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 25 и п. 1 ст. 12 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом, незавершенным строительством, право собственности на него должно быть зарегистрировано в едином госу­дарственном реестре прав. Можно сделать вывод, что с этого момента недвижимость становится объектом гражданского оборота, то есть пра­во на недвижимость возникает только после государственной регист­рации, и только уже потом можно совершать с ней сделки как по отчуж­дению права собственности, так и по его обременению (ипотека).

Согласно п. 2 ст. 25 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с таким объектом право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право

пользования земельным участком для создания недвижимого объекта (разрешение на строительство), в некоторых случаях – на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта, не завершенного строительством.

Судебный пристав-исполнитель вправе об­ратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущес­тва или имущественного права, на которое может быть обращено взыс­кание.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий ор­ган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистриро­ванное на должника, в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или иму­щественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Постановление судебного пристава-исполнителя о проведении госу­дарственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника утверждается старшим судебным при­ставом.

Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистриру­ющий орган:

· два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественно­го права должника;

· два экземпляра документа, устанавливающего пра­во должника на недвижимое имущество;

· план объекта недвижимости.

А при регистрации земельного участка дополнительно подаются его кадастровый паспорт и другие необходимые документы.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государ­ственной регистрации имущества, иного имущественного права долж­ника относятся к расходам по совершению исполнительных действий.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю.

Обращение взыскания на недвижимое имущество должника состоит из его ареста, в необходимых случаях – изъятия у должника докумен­тов, подтверждающих его право на недвижимое имущество, и передачи их на хранение, а также реализации недвижимого имущества.

В силу особого значения недвижимости арест подобного имущества осуществляется в последнюю очередь. Здесь нужно руководствоваться ст. 94 закона об исполнительном производстве, где предусмотрено, что в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество.

Процедура ареста недвижимого имущества должника подчиняется общим правилам. Особенностью является то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому для эффективного обращения взыскания на недвижимое имущество должника судебному приставу-исполнителю необходимо направить в учреждение юстиции копию акта об аресте имущества, чтобы сделка по поводу данного имущества не совершалась.

Согласно ст. 86 закона об исполнительном производстве недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или члену его семьи назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Специализированные организации проводят торги по заявке судеб­ного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги

В соответствии с ч. 8 ст. 89 закона об исполнительном производстве при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-пе­редачи, кроме указанных документов, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Порядок проведения торгов определяется правилами ст. 448 – 449 ГК РФ.

Дело NФ05-11892/2016 по делу N А41-6642/16. Об обращении взыскания на земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости и установлении начальной продажной стоимости имущества.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

от 25 августа 2016 г. по делу N А41-6642/16

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2016 года

Арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Агапова М.Р., Кузнецова В.В.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) Компании ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД: Баглариду М.Ф. (дов. от 08.06.2016 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Компании Ансол Лимитед: Богомолова В.А., Малахова А.В. (дов. от 25.08.2015 г.);

от третьего лица УФССП по Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

рассмотрев 23 августа 2016 г. в судебном заседании кассационную жалобу Компании Ансол Лимитед

на решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2016 г.,

принятое судьей Федуловой Л.В.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г.,

принятое судьями Боровиковой С.В., Коноваловым С.А., Марченковой Н.В.,

по делу N А41-6642/16

по заявлению Компании ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД. (VIS Trading Co., Ltd.)

к Компании Ансол Лимитед (Ansol Limited)

об обращении взыскания на земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости,

третьи лица: Управление Федеральной службы судебных приставов по Московской области (ОГРН 1047727043550; 143403, Московская область, г. Красногорск, ул. Речная, д. 8); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561; 143407, Московская область, г. Красногорск, ул. Речная, д. 8),

08 декабря 2014 г. по заявлению иностранного юридического лица — компании ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД (VIS Trading Co., Ltd), инкорпорированного по закону Белиза о признании и приведении в исполнение на территории Российской Федерации в отношении иностранного юридического лица — компании Ансол Лимитед (Ansol Limited), инкорпорированного по закону Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии судебных актов, вынесенных иностранными судами, признаны и приведены в исполнение на территории Российской Федерации в отношении иностранного юридического лица — компании Ансол Лимитед (Ansol Limited):

— утвержденного судебного решения Высокого Суда Справедливости Англии и Уэльса, Отделение Королевской Скамьи от 8 марта 2013 г. по делу HQ10X00876;

— постановления Высокого Суда Справедливости Англии и Уэльса, Отделение Королевской Скамьи, Юристов от 27 марта 2013 г. по делу HQ10X00876;

— окончательного определения Высокого Суда Справедливости Англии и Уэльса, Отделения Королевской Скамьи от 27 марта 2013 г. по делу HQ10X00876.

На основании определения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-32587/14 от 08 декабря 2014 г. выдан исполнительный лист на взыскание с компании Ансол Лимитед (Ansol Limited) в пользу компании ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД (VIS Trading Co., Ltd) убытков в размере 27 236 225 долларов США 38 центов (включая проценты в сумме 2 166 161 долларов США 32 цента), частично установленных расходов по делу HQ10X00876 в размере 500 000 английских фунтов стерлингов.

Постановлением от 13 июля 2015 г. N 50049/15/30229 судебным приставом-исполнителем был наложен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении имущества Ансол Лимитед, в числе которого земельный участок площадью 17 300 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, в районе дер. Ивановское, уч. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 31, 32 по генплану застройки, кадастровый N 50:10:0080208:40 и расположенные на нем объекты недвижимости.

Согласно данным, полученным Федеральной службой судебных приставов в рамках исполнительного производства, у Ансол Лимитед отсутствуют денежные средства или иное имущество, достаточное для удовлетворения требований ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД (VIS Trading Co., Ltd), помимо указанного земельного участка с кадастровым номером 50:10:0080208:40 и расположенных на нем домов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД (VIS Trading Co., Ltd) в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Компании Ансол Лимитед (Ansol Limited) с требованием обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на следующее имущество Компании Ансол Лимитед (Ansol Limited) и установить на основании отчета об оценке его следующую начальную продажную стоимость:

1) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 17 300 кв. м, кадастровый номер: 50:10:0080208:40, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, в районе д Ивановское, уч. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 31, 32 по генплану застройки — 172 709 000 руб. 00 коп.;

2) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 158 кв. м, инв. N 311:090-5653, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:93, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 1 — 2 477 000 руб. 00 коп.;

3) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 155,3 кв. м, инв. N 311:090-5647, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:103, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 2 — 2 296 000 руб. 00 коп.;

4) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 154,3 кв. м, инв. N 311:090-5648, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:95, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 3 — 2 282 000 руб. 00 коп.;

5) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 156,7 кв. м, инв. N 311:090-5652, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:96, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 4 — 2 317 000 руб. 00 коп.;

6) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 156,1 кв. м, инв. N 311:090-5651, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:94, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 5 — 2 308 000 руб. 00 коп.;

7) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 155,6 кв. м, инв. N 311:090-5649, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:97, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 6 — 2 301 000 руб. 00 коп.;

8) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 215,9 кв. м, инв. N 311:090-5654, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:104, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 7 — 3 257 000 руб. 00 коп.;

9) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 101,4 кв. м, инв. N 311:090-5644, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:99, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 8 — 1 700 000 руб. 00 коп.;

10) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 101,4 кв. м, инв. N 311:090-5643, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:100, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 9 — 1 700 000 руб. 00 коп.;

11) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 156 кв. м, инв. N 311:090-5646, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:101, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 10 — 2 306 000 руб. 00 коп.;

12) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 155,3 кв. м, инв. N 311:090-5650, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:102, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 11 — 2 296 000 руб. 00 коп.;

13) Жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 155,9 кв. м, инв. N 311:090-5645, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:98, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 12 — 2 305 000 руб. 00 коп.;

14) Навес для а/м — 696 000 руб. 00 коп. (далее — объекты недвижимости).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2016 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г., заявленные требования удовлетворены в части обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на следующее имущество:

1) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 17 300 кв. м, кадастровый номер: 50:10:0080208:40, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, в районе дер. Ивановское, уч. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 31, 32 по генплану застройки;

2) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 158 кв. м, инв. N 311:090-5653, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:93, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 1;

3) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 155,3 кв. м, инв. N 311:090-5647, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:103, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 2;

4) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 154,3 кв. м, инв. N 311:090-5648, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:95, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 3;

5) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 156,7 кв. м, инв. N 311:090-5652, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:96, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 4;

6) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 156,1 кв. м, инв. N 311:090-5651, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:94, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 5;

7) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 155,6 кв. м, инв. N 311:090-5649, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:97, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 6;

8) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 215,9 кв. м, инв. N 311:090-5654, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:104, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 7;

9) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 101,4 кв. м, инв. N 311:090-5644, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:99, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 8;

10) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 101,4 кв. м, инв. N 311:090-5643, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:100, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 9;

11) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 156 кв. м, инв. N 311:090-5646, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:101, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 10;

12) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 155,3 кв. м, инв. N 311:090-5650, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:102, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 11;

13) Жилой дом, назначение: жилое, двухэтажный, общая площадь 155,9 кв. м, инв. N 311:090-5645, лит. А, А1, а, а1, кадастровый номер: 50:10:0080205:98, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 12;

14) Навес для автомобилей, размером 12 м x 20 м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр-н Новогорск, ул. Ивановское, вл. 5, д. 12.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Компания Ансол Лимитед (Ansol Limited) просит отменить принятые по делу судебные акты, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Также указано на наличие оснований для прекращения производства по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу Компания ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД. (VIS Trading Co., Ltd.) просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения, ссылаясь на соблюдение судами норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов.

Отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц не поступили.

В заседании кассационной инстанции представитель Компании Ансол Лимитед (Ansol Limited) доводы кассационной жалобы поддержал. Представитель Компании ВИС ТРЕЙДИНГ КО., ЛТД. (VIS Trading Co., Ltd.) возражал против ее удовлетворения.

Представители Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в заседание кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ «О судебных приставах» (далее — Закон о судебных приставах) в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных законом, судебный пристав исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

В соответствии со статьей 13 Закона о судебных приставах судебный пристав обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 02 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве) настоящий Федеральный закон определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, которым при осуществлении установленных федеральным законом полномочий предоставлено право возлагать на физических лиц (далее — граждане), юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (далее — организации) обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения определенных действий.

Статьей 6 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации.

В случае невыполнения законных требований судебного пристава-исполнителя он применяет меры, предусмотренные настоящим Федеральным законом .

Согласно положениям части 11 статьи 30 Закона об исполнительном производстве, если исполнительный документ впервые поступил в службу судебных приставов, то судебный пристав-исполнитель в постановлении о возбуждении исполнительного производства устанавливает срок для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований и предупреждает должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении срока для добровольного исполнения с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий, предусмотренных статьями 112 и 116 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями части 12 статьи 30 Закона об исполнительном производстве срок для добровольного исполнения не может превышать пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства, если иное не установлено настоящим Федеральным законом .

Согласно статье 68 Закона об исполнительном производстве мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

При этом помимо исполнительных действий, перечисленных в пунктах 1 — 16 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, в соответствии с пунктом 17 части 1 названной статьи судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, что свидетельствует о том, что перечень действий и мер принудительного исполнения не является закрытым, вследствие чего судебным приставом-исполнителем могут применяться иные не противоречащие принципам исполнительного производства меры для понуждения должника к исполнению требования исполнительного документа.

Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором ( часть 1 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иной порядок обращения взыскания на земельный участок не предусмотрен ни Законом об исполнительном производстве, регулирующим условия и порядок принудительного исполнения, ни иными законами.

Согласно статье 69 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

В силу части 2 статьи 69 Закона об исполнительном производстве взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем ( части 4 , 5 статьи 69 Закона об исполнительном производстве ).

Статья 94 Закона об исполнительном производстве предусматривает порядок обращения взыскания на имущество должника-организации.

В силу части 1 статьи 94 Закона об исполнительном производстве в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее указанной организации на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть обращено взыскание), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится, в следующей очередности: 1) в первую очередь — на движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий; 2) во вторую очередь — на имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг; 3) в третью очередь — на недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг; 4) в четвертую очередь — на непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и на участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда.

В соответствии со статьей 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Согласно пункту 8 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом , производить оценку имущества.

Согласно части 1 статьи 85 указанного Закона оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования в указанной части, суды исходили из тех обстоятельств, что на дату рассмотрения спора по существу задолженность ответчика перед истцом, с учетом курса валют Центрального Банка Российской Федерации, составляет 1 894 119 821 руб. 62 коп., доказательств уплаты задолженности ответчик не представил, требование об обращении взыскания на спорное имущество является соразмерным размеру задолженности, что следует из представленных в материалы дела отчетов, доказательств несоразмерности заявленных требований ответчиком не представлено.

При этом судами установлено, что в настоящем случае земельный участок и расположенные на нем дома, принадлежащие ответчику, не являются заложенным имуществом, запрет судебного пристава-исполнителя на совершение регистрационных действий произведен на основании требований Закона об исполнительном производстве, следовательно, оценка этого имущества, определение его начальной продажной цены относится к компетенции судебного пристава-исполнителя на основании пункта 8 части 1 статьи 64 и части 1 статьи 85 указанного Федерального закона и не относится к компетенции суда.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод судов о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части.

В кассационной жалобе Компания Ансол Лимитед (Ansol Limited) указывает на наличие оснований для прекращения производства по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приведенный довод был предметом рассмотрения и суда первой инстанции, и суда апелляционной инстанции.

Судами указано на отсутствие оснований для прекращения производства по делу, поскольку предмет спора по настоящему делу не является аналогичным предмету спора, рассмотренного в рамках дела N А41-52645/15.

Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов, в связи с чем приведенный довод подлежит отклонению.

Иные доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебных актов.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176 , 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2016 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г. по делу N А41-6642/16 оставить без изменения, кассационную жалобу Компании Ансол Лимитед — без удовлетворения.

Обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве

Аннотация. В статье поднимаются проблемные вопросы обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Выявляются факты несогласованности законодательных актов в указанной области. Поднимаются вопросы правовой защищенности должника, взыскателя и третьих лиц. Предлагаются пути решения обозначенных проблем.
Ключевые слова. должник, недвижимость, обращение взыскания, арест, взыскатель, судебный пристав-исполнитель.

Недвижимое имущество занимает особое место, как в жизни человека, так и в обеспечении условий предпринимательской деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей. Право частной собственности охраняется законом (п.1 ст.35 Конституции РФ) (1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п.3 ст.35 Конституции РФ)(2). Поэтому при обращении взыскания на недвижимое имущество законом «Об исполнительном производстве», а так же Гражданским кодексом и иными нормативно-правовыми актами наряду с общепринятыми предусмотрены и особые правила.
При обращении взыскания необходимо учитывать особенности классификации вещей в гражданском праве.

Прежде всего, это движимое и недвижимое имущество. К недвижимым вещам, согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ(3), относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Право же собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Соответственно, и арест недвижимой вещи производится судебным приставом-исполнителем направлением постановления об аресте недвижимого имущества в регистрирующий орган.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Поэтому обращение взыскания может быть произведено только на вещь в целом.

Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Обращение взыскания на сложную вещь распространяется на все ее составные части. (4).

Объекты недвижимого имущества имеют специальный правовой режим, предусматривающий элементы публично-правового регулирования в сфере частного гражданского права, к которым относится государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, призванная гарантировать повышенную юридическую защиту и стабильность гражданского оборота (5).

Одной из особенностей обращения взыскания на недвижимое имущество является обязательная регистрация такого имущества в едином реестре прав на недвижимое имущество. Если имущество не было зарегистрировано, то судебный пристав-исполнитель имеет право на принудительную регистрацию права собственности должника. Это исключает возможность для должника уберечь имущество от обращения взыскания на него. Сложнее обстоит вопрос с регистрацией недвижимого имущества по инвестиционным контрактам.

Судебными органами ранее отрицалась возможность обращения взыскания на права должника по инвестиционному контракту.

Позднее сформировалась противоположная судебная практика, развивающаяся в настоящее время, основанная на том, что на имущественные права по инвестиционному контракту, предметом которого является недвижимое имущество, можно обратить взыскание. Такие доводы приведены, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А40-28592/08-96-145.

В ст. 75 Закона «Об исполнительном производстве» указан перечень имущественных прав, однако п. 7 ч. 1 указанной статьи определено, что взыскание может быть обращено на «иные принадлежащие должнику имущественные права». Это означает, что взыскание по исполнительному документу может быть обращено фактически на любые имущественные права, за исключением изъятых из оборота и ограниченных в обороте, принадлежащие должнику. (6).

Имущественные права, согласно ст.128 Гражданского кодекса РФ, относятся к объектам гражданских прав. В свою очередь объекты гражданских прав могут отчуждаться, а также переходить от одного лица к другому, если они не ограничены и не изъяты из оборота. Имущественные права по инвестиционному контракту, согласно законам РФ, не являются объектами, изъятыми из оборота.

Если в инвестиционной деятельности участвует несколько инвесторов, то до завершения строительства объект недвижимости находится в общей совместной собственности, а по окончании строительных работ – в общей долевой собственности. Поэтому, чтобы обратить взыскание на недвижимое имущество инвестора-должника до завершения строительства, необходимо выделить его долю в натуре. Следовательно, судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на имущественные права по инвестиционному контракту, предметом которого является недвижимость, на любой стадии строительства недвижимого объекта.

Основанием для возбуждения исполнительного производства является исполнительный документ. Перечень таких документов приведен в ст.12 Закона «Об исполнительном производстве (7). Одним из самых распространенных является исполнительный лист, выдаваемый судом на основании судебного решения, вступившего в законную силу. На основании соответствующего документа судебный пристав-исполнитель выносит постановление о возбуждении исполнительного производства. Если в исполнительном документе указывается конкретное недвижимое имущество, на которое должно быть обращено взыскание, то выносится постановление об аресте недвижимого имущества, копия которого направляется в регистрирующий орган для регистрации ареста, должнику и взыскателю. Затем запрашиваются правоустанавливающие документы, составляется акт ареста, привлекается специалист-оценщик и недвижимость передается на принудительную реализацию.

Обращение взыскания на конкретный объект недвижимости может быть произведено в результате непосредственного указания его в исполнительном документе либо в ходе исполнительного производства для удовлетворения материальных требований взыскателя. При условии последнего варианта Законом «Об исполнительном производстве» установлен определенный порядок обращения взыскания на имущество должника. Статьей 69 Закона «Об исполнительном производстве» определено, что в первую очередь взыскание обращается на денежные средства должника и только при их недостаточности – на иное имущество. При этом судебный пристав-исполнитель может применить свою очередность обращения взыскания. В указанном Законе нет четкой очередности обращения взыскания имущества должника-гражданина. Такого рода порядок определен только для должников-организаций. Однако порядок обращения взыскания налогов за счет имущества налогоплательщика, определенный п.5 ст.47 Налогового кодекса (8), (постановление об обращении взыскания на имущество налогоплательщика может быть представлено в службу судебных приставов-исполнителей в качестве исполнительного документа) несколько расходится с очередностью, представленной в Законе «Об исполнительном производстве». В частности, взыскание на объекты недвижимости, не участвующие в производстве должника, согласно Налогового кодекса, обращается во-вторую очередь, а в соответствии с п.1 ст.94 Закона «Об исполнительном производстве» (9) — только в-третью. Кроме того, если имущество должника-организации находится по договору во владении или пользовании третьих лиц, то взыскание на это имущество по Налоговому кодексу обращается только в пятую очередь. Т.е. судебный пристав-исполнитель в такой ситуации будет описывать вначале имущество, непосредственно участвующее в производстве, и только потом остальное имущество, находящееся у третьих лиц.

По Закону «Об исполнительном производстве» взыскание на имущество должника обращается согласно очередности вне зависимости от того, находится ли это имущество у должника либо у третьих лиц. В результате чего возникают определенные коллизии при оспаривании действий судебного пристава-исполнителя. При этом судебная практика показывает, что суды при вынесении решения придерживаются норм Закона «Об исполнительном производстве». И это правильно не только с той позиции, что судебный пристав-исполнитель в своих действиях должен руководствоваться, прежде всего, Законом «Об исполнительном производстве», но и большей защищенностью организации-должника. Толкование приведенных положений двух законов должно быть направлено на своевременное взыскание долга с должника — хозяйствующего субъекта при наиболее возможном сохранении его производства. Следовательно, п.5 ст.47 Налогового кодекса необходимо привести в соответствие с п.1 ст.97 Закона «Об исполнительном производстве».

При обращении взыскания необходимо учитывать, что существует определенный перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Для должников-граждан этот перечень приведен в ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ (10). Из недвижимого имущества, определенного этой статьей, запрещено обращать взыскание на жилое помещение должника, если оно является «единственным пригодным для проживания помещением», земельные участки, на которых расположены указанные жилые помещения. Правда, эти правила не действуют, если обозначенное имущество было заложено по ипотечному кредитованию, либо по договору о залоге. В этом случае взыскание обращается непосредственно на заложенное имущество.

Запрещения обращения взыскания на имущество должника-организации регламентируются различными законами гражданского законодательства: Гражданским кодексом РФ, Законами «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О свободе совести и о религиозных объединениях», «О сельскохозяйственной кооперации» и т.д. Поэтому, описывая имущество должника-организации, судебному приставу-исполнителю необходимо ознакомиться с Законом, регламентирующим данный вид организации, и учесть, на какое имущество запрещено обращать взыскание. Для более эффективной работы судебных приставов-исполнителей предлагаю разработать Положение об обращении взыскания на имущество должника по исполнительному документу, в котором наряду с основными правилами регламентировать и имущество, на которое не может быть обращено взыскание. Такое положение необходимо утвердить Постановлением Правительства РФ.

Как уже отмечалось выше, обращение взыскания состоит из ареста имущества, его оценки и принудительной реализации.

Арест недвижимого имущества заключается в запрете распоряжаться таким объектом. При этом составляется акт ареста, в котором описывается имущество, изымаются правоустанавливающие документы и документы, содержащие технические характеристики объекта недвижимости. Копии постановления и акта об аресте направляются в государственный регистрирующий орган. Поступление таких документов являются основанием для государственной регистрации ограничения права. Запись о таком ограничении делается без заявления правообладателя и уплаты государственной пошлины. В течение пяти дней после такого ограничения правообладатель уведомляется об этом в письменной форме. В ходе ареста имущества судебный пристав-исполнитель должен передать имущество на ответственное хранение. Когда арестовывается недвижимое имущество, хранителем в большинстве случаев остается собственник. При этом должник несет юридическую ответственность, вплоть до уголовной, за нарушение установленных запретов. Во избежание порчи и приведения в непригодность, имущество может быть передано на хранение взыскателю, либо иному лицу. При этом ответственность за сохранность объекта несет хранитель. Такого рода сделка является, по сути, договором хранения. Следовательно хранитель должен получать вознаграждение за выполненную работу и возмещение затрат на хранение. Такого виды расчеты не регламентированы законодательно. Поэтому на практике возмещаются реальные затраты на хранение, подтвержденные документально.

Следующим этапом обращения взыскания является оценка имущества. Согласно п.2 ст.85 Закона «Об исполнительном производстве»(11), для оценки недвижимого имущества и имущественных прав (кроме дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах) «судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика…». Оценка имущества специалистом регламентируется Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (12). Возможность оспаривания результатов оценки имущества, произведенной привлеченным специалистом Законом «Об исполнительном производстве» не предусмотрена. Но для защиты своих прав заинтересованное лицо может воспользоваться ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности» (13). Считаю, что такого рода пункт необходимо добавить в ст.85 Закона «Об исполнительном производстве».

Заключительным этапом обращения взыскания на недвижимость в исполнительном производстве является принудительная реализация недвижимого имущества на торгах. Этот процесс регламентируется главой девятой Закона «Об исполнительном производстве», статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, иными нормативно-правовыми актами.

Детальное исследование правового регулирования оценки недвижимого имущества и принудительной реализации недвижимости должника через торги – это отдельная тема для обсуждения и в рамках этой статьи рассматриваться не будет.

Подводя итог вышесказанному хотелось бы отметить, что значительно усовершенствованный за последнее время Закон «Об исполнительном производстве» все таки не приведен в идеальное состояние и требует доработки. Уже на сейчас указанный Закон значительно увеличился в объеме. Да и обеспечивающая его нормативно-правовая база все больше разрастается. Это, в конечном итоге, заставит провести кодификацию нормативных актов исполнительного производства и создать Кодекс об исполнительном производстве.

Статьи иных законодательных актов, регламентирующих обращение взыскания на имущество должника необходимо привести в соответствие нормам исполнительного производства.

Особое внимание следует обратить на защиту прав лиц, участвующих в исполнительном производстве.