Обращение взыскания на залог права аренды

ТЕМА: Залог прав аренды

Залог прав аренды 4 года 5 мес. назад #2547

  • Рига
  • на форуме
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3278
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Статья 56. Реализация заложенного имущества

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Залог прав аренды 4 года 5 мес. назад #2548

  • Рига
  • на форуме
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3278
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Если договор аренды будет расторгнут его сторонами (арендатором и арендодателем) что будет с залогом прав аренды? Приведенная практика говорит о том, что расторжение как сделка должна быть согласована с залогодержателем иначе она может быть оспорена.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2013 г. N А33-11766/2012
(извлечение)

Пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Суды правомерно учли, что сделка прекращения договора аренды земельного участка является недействительной; запись Управления о прекращении договора аренды по заявлению арендодателя (Департамента) лишила залогодержателей (участников долевого строительства) без их согласия права на предмет залога. При таких условиях выводы судов о незаконности действий Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка N 936 в ЕГРП и обязании восстановить названную запись являются правильными.
Управление указывает в кассационной жалобе на то, что на спорный земельный участок возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах; названное право возникает у указанных лиц с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; земельный участок поступает в долевую собственность, а публично-правовое образование (арендодатель — Департамент) утрачивает право распоряжаться земельным участком.
В связи с названным правовым подходом, вытекающим из положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ, а также с учетом с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, заявитель считает, что арендодатель вправе был обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды N 936.
Действительно, в силу приведенных норм права с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.
Однако в данном случае Управление не представило доказательств регистрации права собственности хотя бы одного лица на любое помещение в многоквартирном доме на спорном земельном участке ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции в связи с этим правомерно учел, что Управление не представило таких сведений, в том числе на момент осуществления Управлением оспариваемых по настоящему делу действий.
Поскольку Управление не доказало, что договор аренды N 936 прекратил действие в связи с названным им обстоятельством, внесение в реестр записи о его прекращении произведено незаконно (без согласия залогодержателей).

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2013 г. по делу N 11-10430/2013
Судья: Баженова Т.В.
(извлечение)

В обоснование иска указано, что расторжение договора аренды названного земельного участка и продажа данного земельного участка в собственность ответчика И. осуществлены без согласия истца, являющегося залогодержателем права аренды указанного земельного участка. В настоящее время истец является собственником здания, расположенного на земельном участке.
Указанный договор залога и ипотека названного имущества зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 ноября 2007 года (т. 1 л.д. 28).
Залог права аренды названного земельного участка одобрен администрацией города Магнитогорска Челябинской области 24 декабря 2008 года (т. 1 л.д. 31).
Так же из материалов дела следует, что постановлением главы города Магнитогорска Челябинской области от 17 декабря 2008 года N 11139-П признано утратившим силу постановление главы города Магнитогорска Челябинской области от 24 октября 2007 года N 7433-П о предоставлении в аренду И. земельного участка, занимаемого нежилым зданием — производственный корпус по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, улица ****, дом ****; указанный земельный участок площадью **** кв. м предоставлен И. в собственность за плату (т. 1 л.д. 42).
28 января 2009 года соглашением N **** администрация города Магнитогорска Челябинской области и И. расторгли договор аренды земельного участка N **** от 02 ноября 2007 года (т. 1 л.д. 192).
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что согласие ОАО «Челябинвестбанк» на расторжение договора аренды не истребовано
, соглашение о расторжении договора аренды и право собственности И. на спорный земельный участок не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102 — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно статье 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
Установив названные обстоятельства, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что отсутствие согласия залогодержателя права аренды земельного участка на отчуждение данного земельного участка свидетельствует о несоответствии договора купли-продажи земельного участка положениям пункта 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», после чего принял верное решение о признании недействительными постановление Главы города Магнитогорска Челябинской области N 11139-П от 17 декабря 2008 года о продаже спорного земельного участка и договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки в виде возврата уплаченной по договору денежной суммы с учетом инфляции.
Доводы апелляционной жалобы ответчика администрации города Магнитогорска Челябинской области о том, что соглашение о расторжении договора аренды соответствует действующему законодательству, основаны на неверном толковании приведенных норм права и отмену постановленного решения не влекут.

Залог прав аренды 4 года 5 мес. назад #2549

  • Рига
  • на форуме
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3278
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Но есть основания полагать, что договор аренды можно расторгнуть в судебном порядке, например в связи с существенными нарушениями условий договора аренды со стороны арендатора. в этом случае, предмет залога (права аренды) утрачивается.

«Юридическая работа в кредитной организации», 2012, N 2

ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ИМУЩЕСТВА
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ
(извлечение)

4. Риски, связанные с возможностью принудительного изъятия и прекращения прав (в т.ч. права аренды) на земельные участки. Данные риски возникают при нарушении целевого назначения, разрешенного использования, использовании способами, которые причиняют вред земле как природному объекту, в том числе приводят к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности; использовании земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании собственником в течение трех и более лет подряд для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности и т.п.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть расторгнут судом по инициативе арендодателя в случаях: просрочки уплаты арендных платежей арендатором более двух раз подряд; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, то есть в случаях, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

При защите прав банка как залогодержателя необходимо учитывать, что по ряду оснований, предусмотренных п. 3 ст. 46 Земельного кодекса РФ, не допускается расторжение договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ.
Можно сделать вывод, что в случае, если земельный участок находился в собственности залогодателя, его изъятие, в том числе реализация с публичных торгов, не влияет на залоговые права банка. При переходе права собственности на земельный участок к государству или муниципальному образованию следует говорить о существовании потенциального риска, связанного с невозможностью обращения взыскания на основании п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Судебная практика по данному вопросу отсутствует.
Прекращение договора аренды влечет прекращение прав банка как залогодержателя в отношении права аренды, но не прекращает залога на объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке.

Н.Н.Соломатина
К. ю. н.,
начальник
отдела правового обеспечения
корпоративного, среднего,
малого и розничного бизнеса
юридическое управление
Центрально-Черноземный банк
ОАО «Сбербанк России»

Е.В.Сяглова
Юрисконсульт
отдел правового обеспечения
корпоративного, среднего,
малого и розничного бизнеса
юридическое управление
Центрально-Черноземный банк
ОАО «Сбербанк России»
Подписано в печать
12.05.2012

Залог прав аренды 2 года 5 мес. назад #4010

  • Рига
  • на форуме
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3278
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Норма, исходя из которой можно полагать, что при обращении взыскания на права аренды к приобретателю прав могут перейти не только права на землю, но и обязанноть по оплате накопившихся долгов. ГК РФ

Статья 358.1. Залог обязательственных прав
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

1. Предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).
Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.
2. Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.
3. Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства.
4. Предметом залога по одному договору залога может быть совокупность прав (требований), каждое из которых вытекает из самостоятельного обязательства, в том числе совокупность будущих прав, а также совокупность существующих и будущих прав.
5. Если заложенное право прекратилось в связи с окончанием срока его действия до обращения на него взыскания залогодержателем, залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения основного обязательства, исполнение которого было обеспечено залогом этого права.
6. В случаях, установленных законом или договором, при обращении взыскания на заложенное право и реализации заложенного права к его приобретателю вместе с этим правом переходят связанные с ним обязанности. Не идентичная ситуации, но похожая тема, где при уступке прав аренды на земельный участок к приобретателю должны перейти так же долги, НО рпри условии злоупотребления правом со стороны участником сделки.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2013 г. N 3914/13

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —
рассмотрел в судебном заседании заявление Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о пересмотре в порядке надзора определения Арбитражного суда Астраханской области от 17.08.2012 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу Арбитражного суда Астраханской области N А06-7751/2010 по заявлению Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником в рамках арбитражного дела N А06-7751/2010.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя — Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области — Ирижепов Р.Б.
Заслушав и обсудив доклад Председателя Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Иванова А.А., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области (далее — Агентство) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» (далее — общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест») о взыскании задолженности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору N 7/27 от 17.04.2008 в размере основного долга 2 396 843 рублей 58 копеек, пени в размере 45 101 рублей 93 копейки.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2011 заявленные требования удовлетворены.
В порядке, предусмотренном статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), Агентство вновь обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником в рамках данного арбитражного дела. Определением от 17.08.2012 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 определение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Агентства без удовлетворения.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов Агентство просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению, а дело направлению на новое рассмотрение.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2011 по делу N А06-7751/2010 удовлетворены исковые требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании с общества «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» долга в размере 2675023 рублей, пени за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 109144 рублей 82 копейки по договору аренды земельного участка от 17.04.2008 N 7/27.
Во исполнение указанного решения 25.04.2011 выданы исполнительные листы серии АС N 002737451 и N 002737452. Постановлением судебного пристава-исполнителя МО по ОИП N 1 г. Астрахани УФССП по Астраханской области от 05.05.2011 на основании выданных исполнительных листов возбуждено исполнительное производство N 3734/11/17/30.
Между обществом «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «СЭТ» (далее — общество ПКФ «СЭТ») 27.01.2011 заключен договор перенайма, в соответствии с которым общество ПКФ «СЭТ» обязуется принять права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.04.2008 N 7/27 предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 30:12:030616:84, общей площадью 8460 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Н. Островского, разрешенное использование (назначение): под строительство гостиницы.
Согласно пункту 4 заключенного договора перенайма, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» передает все свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника, при условии его письменного уведомления. Письмом (исх. от 27.01.2011 б/н), полученным Агентством 24.01.2012, общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» уведомило его о заключении названного договора перенайма.
Отказывая в удовлетворении заявления о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником, суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.
Замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном судебном процессе возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении, что должно быть подтверждено в соответствии с требованиями статей 65, 67 и 68 АПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами лицом, заявившим о правопреемстве.
В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.
Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.
Исходя из буквального толкования условий договора перенайма от 27.01.2011, суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.
Указанное согласие в настоящем деле имеется.
Вместе с тем судами не дана оценка договору перенайма от 27.01.11 применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на общество ПКФ «СЭТ». При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы общества ПКФ «СЭТ» о погашении имеющейся задолженности перед арендодателем в полном объеме.
Кроме того, Президиум приходит к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

определение Арбитражного суда Астраханской области от 17.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу Арбитражного суда Астраханской области N А06-7751/2010 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Мурзабекова Ж.Т.,Уметова А.Т.

КНУ им. Ж. Баласагына

ISSN (печатный вариант): 2073-0071

Ключевые слова

ипотека, залог, земельный участок, залог (ипотека) земельного участка, mortgage, pledge, land plot, pledge (mortgage) of the land

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Аннотация к статье

В статье рассмотрены понятие, значение, особенности залога (ипотеки) земельного участка по законодательству Кыргызской Республики, а также элементы договора залога (ипотеки) земельного участка.

Текст научной статьи

Под ипотекой понимается способ обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме обязательства под залог права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество или залог, который содержит недвижимое имущество в составе предмета залога [1, ст. 35]. Значение ипотеки земельных участков проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства. В развитой рыночной экономике ипотека является одним из самых надежных инструментов выполнения обязательств, в том числе кредитных [2, 78]. Впервые в современном кыргызском законодательстве залог земельных участков был разрешен в 1994 году [3]. Анализ динамики развития законодательства о залоге свидетельствует о постоянном совершенствовании правового регулирования залоговых правоотношений. Залог является обеспечением основного обязательства [4, 108]. Поэтому в силу ст. 338 ГК КР залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, обладают высокой ликвидностью, а преимущества земельного участка как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве его местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, а также в том, что его стоимость имеет тенденцию к повышению. По сравнению с залогом другого недвижимого имущества ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным средством обеспечения возвратности кредита. По договору о залоге могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, а также право пользования земельными участками с ограничениями, установленными земельным законодательством КР. Предметом залога могут быть и права арендатора, поскольку иное не предусмотрено законом и не противоречит существу отношений (п. 5 ст. 4). Залог права в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды. Земельный участок может быть как самостоятельным предметом залога, так и в составе иного имущества (например, предприятия) (п. 2 ст. 327 ГК КР). Земельные участки, являющиеся предметом залога, должны быть выделены в самостоятельный земельный участок. Вместе с тем не все земельные участки могут быть предметом залога. Так, не допускается залог земельных участков, ограниченных в обороте. Не могут быть предметом ипотеки земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, за исключением, когда это связано с залогом расположенного на нем здания и сооружения (5, п. 2 ст. 23). Ипотека права на земельный участок не допускается в случаях, когда совершение сделок в отношении права на земельный участок запрещено (5, п. 1 ст. 39), т.е. земельные участки находятся под арестом (запрещением), и участки, по которым существуют те или иные неразрешенные споры. Также не допускается ипотека права на часть земельного участка, если эта часть не выделена в самостоятельный земельный участок. При общей долевой или общей совместной собственности на земельные участки залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в самостоятельный участок, находящийся в общей долевой или общей совместной собственности, в соответствии с правилами ГК КР, с учетом особенностей залога земельных участков и земельных долей сельскохозяйственного назначения, предусмотренных земельным законодательством КР. Ипотека земельного участка зачастую связана со строениями, возводимыми и находящимися на нем. Согласно п. 1 ст. 40 ЗК КР, если на земельном участке находятся здания и сооружения, ипотека права на земельный участок должна одновременно сопровождаться ипотекой указанных зданий и сооружений, если иное не установлено законом. Такая же норма заложена в ст. 50 Закона КР «О залоге». Вместе с тем при залоге земельного участка, на котором находится здание, сооружение или жилой дом, не являющиеся предметом залога по этому договору, та часть земельного участка, на котором находятся эти здание, сооружение или жилой дом, а также часть земельного участка, необходимая для использования объекта в соответствии с его назначением, должны быть выделены в самостоятельный земельный участок, который не является предметом залога (п. 3 ст. 327 ГК КР). В этом случае на оставшийся земельный участок залог не распространяется. И, напротив, при залоге здания, сооружения или жилого строения право залога распространяется на земельный участок, занятый этими объектами, и на часть земельного участка, необходимую для их использования. Однако, объединение в одном институте ипотеки земли и строений представляется нежелательным. Как мы видим, земля может иметь самостоятельную хозяйственную ценность, а может быть только принадлежностью строений. В разных случаях ее правовая судьба как предмета залога будет неодинаковой. По-видимому, ипотеку земли следует рассматривать как самостоятельный правовой институт и не смешивать его с ипотекой другой недвижимости. На практике к предмету залога, как правило, предъявляют три важных требования: во-первых, имущество, которое является предметом залога, должно быть по возможности высоколиквидным, то есть кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и реальной стоимостью; во-вторых, желательно, чтобы ценность залога была возможно большей, то есть чтобы в случае неисполнения обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме; в-третьих, заложенное имущество должно приносить постоянный доход. Договор залога земельного участка должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законодательством по месту нахождения земельного участка. Соответственно право залога возникает с момента регистрации такого договора. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора (п. 4 ст. 328 ГК КР). К договору о залоге земельного участка должна быть приложена копия плана (чертеж границ) этого земельного участка. Стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Сторонами договора о залоге являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие на правах частной собственности земельные участки, а также лица, обладающие правом землепользования и правом аренды на земельные участки. Залогодателями могут быть также государственные и муниципальные землепользователи. Однако в сфере залоговых отношений они претерпевают существенные ограничения. Они вправе передавать в залог принадлежащее им право постоянного землепользования только в случае, если они обращают в залог здания (строения, сооружения), расположенные на данном земельном участке и в той его части, которая занята этим зданием и предназначена для его обслуживания. Залогодержателем могут являться коммерческие банки и специализированные кредитные учреждения осуществляют операции, связанные с залогом, в соответствии с законодательством КР и с учетом требований, устанавливаемых НБ КР. Законодательство устанавливает особенности ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Так, объектом залога могут быть земельные доли и участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности граждан КР, кооперативов и юридических лиц КР, занимающихся выращиванием и (или) переработкой сельскохозяйственной продукции [6, ст.22]. Право получить в залог земельные доли и участки сельскохозяйственного назначения предоставляется исключительно банкам и специализированным финансово-кредитным учреждениям, получившим лицензии или свидетельства НБ КР, а также иным лицам, которые в соответствии с законом могут быть собственниками таких земель. В случае обращения взыскания на земельные участки сельскохозяйственного назначения банки и специализированные финансово-кредитные учреждения приобретают право собственности на них в течение двух лет. Соответственно за данное время они обязаны осуществить отчуждение этих земель на открытых аукционных торгах лицам, которые в соответствии с законодательством могут быть собственниками таких земель. Настоящие требования исходят не только из принципа приоритета земель сельскохозяйственного назначения, но и из ценности таких земель, их ограниченности в Кыргызстане. Неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязанностей, предусмотренных договором, является основанием для обращения взыскания на имущество до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 334 ГК КР). В данном случае взыскание на заложенный земельный участок будет обращено только в том случае, если будет установлена ответственность должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенный по договору об ипотеке земельный участок производится на основании судебного решения или соглашения между залогодателем и залогодержателем. Такое соглашение дает возможность залогодателю избежать судебных издержек, а залогодержателю — оперативно удовлетворить свои требования к залогодателю. Для возбуждения процедуры обращения взыскания на предмет залога во внесудебном или судебном порядке залогодержатель обязан составить извещение о начале процедуры обращения взыскания на предмет залога; зарегистрировать это извещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию залога; вручить письменное извещение должнику (и залогодателю, в случае, если он одновременно не является должником); направить копию извещения залогодержателям предшествующего и последующего залога, за исключением случаев, когда залогодержатели являются одним лицом. На практике интересная ситуация может возникнуть в случае обращения взыскания на земельный участок, на котором появились новые строения. Получается, что к продаже предлагается земля, уже не имеющая самостоятельной хозяйственной ценности. Покупателю, если такой найдется, придется тут же предложить ее в аренду собственнику строения или же допустить, чтобы последний пользовался его землей в порядке сервитута. При этом предложение сдать в аренду вовсе не означает, что собственник строения пожелает стать арендатором (тем более, что у него есть вариант пользования этой землей в порядке сервитута). Далеко не всякого покупателя заинтересует ситуация стать собственником земли, которой он не может распорядиться по своему усмотрению. В результате цена может снизиться, и существует риск, что кредитор не выручит за нее сумму долга. Таким образом, если должник превратит заложенную землю в придаток созданных им строений, то он способен обесценить тот залог, под который получил кредит. В этом случае для компенсации возможного ущерба, было бы целесообразно предоставить кредитору право залога на те постройки, которые обесценивают заложенную землю. Однако не исключено, что на строительство домов, сооружений должник получил особую ссуду под залог этих построек у третьего лица. Во избежание столкновения двух требований более целесообразно включить в ст. 51 Закона КР «О залоге» норму, устанавливающую, что разрешение на застройку выдается только после выделения обслуживающего ее участка и проверки его статуса. Если же при этом окажется, что обслуживающий участок находится в залоге, то разрешение на строительство должно выдаваться только с согласия залогового кредитора. Договор ипотеки земельного участка должен содержать предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Причем предмет ипотеки следует характеризовать в договоре так, чтобы можно было установить его наименование, место нахождения, идентификационный код делимость/неделимость земельного участка. Кроме того, в тексте договора важно дать описание земельного участка, достаточное для его идентификации. Если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой исполнения или иным ненадлежащим исполнением, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя, которые вызваны обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Таким образом, исследование особенностей залога (ипотеки) земельного участка позволило сделать следующие выводы. Значение ипотеки земельных участков проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства [7, 37]. Ипотека земельного участка согласно п. 1 ст. 40 ЗК КР должна одновременно сопровождаться ипотекой указанных зданий и сооружений, если иное не установлено законом. Такая же ситуация, только в обратном порядке, возникает, если закладываются здания, сооружения на земельном участке. Действующие правила об ипотеке, на наш взгляд, недооценивают процедуру нормальной ликвидации ипотеки погашения должником своего обязательства перед залоговым кредитором. Должник заинтересован в такой ликвидации, чтобы более свободно распоряжаться своей землей. Поэтому после получения залоговым кредитором суммы долга с положенными процентами на него следует наложить обязанность выдать должнику соответствующую расписку и особо указать в ней, что он считает установленную по договору ипотеку ликвидированной [8, 89]. В законе, по нашему мнению, необходимо указать на получение согласия залогодержателя о производстве каких-либо построек на заложенном участке для того, чтобы в случае обращения взыскания на предмет залога не возникло своего рода обременения на вновь построенные сооружения (сервитутов и др.). Вместе с тем можно констатировать, что действующее залоговое законодательство предусматривает очень важные положения для обеспечения устойчивости залоговых правоотношений как одно из перспективных направлений в области земельной реформы.