Перевод жилого помещения в нежилое помещение жк рф

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях, без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и наступает действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правом пользования, которое основано не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод жилых комнат в нежилые в квартире. В данном случае был бы не понятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, — это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в жилом помещении должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены.

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Новая редакция Ст. 22 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Статье 22 ЖК РФ

1. Статьи 22 — 24 гл. 3 Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений — в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).

Кодекс не раскрывает содержание понятия «нежилое помещение». Обычно под нежилыми помещениями понимают помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В более широком смысле нежилое помещение — это помещение, которое не отвечает признакам жилого помещения, установленным в ч. 2 ст. 15 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются новыми.

В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность — это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из ГрК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые в пределах их полномочий, имеют большое практическое значение в регулировании на территориях конкретных регионов отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 «Основы жилищной политики города Москвы» , Постановление правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» . Указанный Регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме «одного окна» вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
———————————
Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11.

Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 31.

2. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).

3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Использованная в комментируемой норме формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

4. Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения.

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).

Другой комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Перевести в нежилое помещение можно (при определенных условиях) и комнату в квартире, и квартиру в целом.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:

на первом этаже указанного дома;

выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) прежде всего должно являться признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), хотя об этом и не упоминается в рассматриваемой статье.

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.

2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению — для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.

3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).

4. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение из жилищного фонда.

5. Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались. Комментируемой статьей не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:

такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия;

право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

СТ 22 ЖК РФ.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.

Наряду с положениями Кодекса, вопросы реконструкции (перевода) объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации , другими федеральными законами.
———————————
В частности, ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г.).

2, 3. Допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых на основе законодательных актов Российской Федерации:

— признанных непригодными для постоянного проживания;

— расположенных в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

— находящихся на цокольном этаже;

— расположенных на первом этаже, если другие помещения этажа в подъезде являются нежилыми и не имеют отдельного от жилого помещения входа;

— находящихся на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо имеющих техническую возможность оборудования изолированного входа (окна всех или большей части жилых домов выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков, автостоянок, остановок общественного транспорта);

— расположенных выше первого этажа (на втором), но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод перечисленных жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Перевод жилых помещений в категорию нежилых допускается только с их последующим переоборудованием согласно требованиям законодательства (в частности, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Не допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых в случаях:

— когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— наличия действующих договоров социального, коммерческого найма на предлагаемое к переводу помещение;

— сохранения прав на жилое помещение лиц, временно отсутствовавших по месту жительства;

— неполучения письменного согласия органа опеки и попечительства, если в число собственников предлагаемого к переводу помещения входят несовершеннолетние.

4. Перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.

Перевод недопустим, если помещение не отвечает требованиям, предусмотренным в ч. ч. 2, 3; нет возможности обеспечить соответствие его установленным требованиям (ч. 4), если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц (на основе договоров аренды, залога и др.).

Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В. Сделки с недвижимостью

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)

10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

Прежний кодекс содержал единственную статью, посвященную переводу жилых помещений в нежилые. Глава 3 Жилищного Кодекса РФ, посвященная переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое, является абсолютно новой. В то же время из содержания статей, составляющих эту главу понятие «нежилое помещение» не раскрывается. Это понятие содержалось в ч. 2 ст. 4 ЖК РСФСР, где указывалось, что нежилые помещения — это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь можно перевести в жилые помещения.

Переводимое жилое помещение в нежилое не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился.

Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям — это может быть различная звукоизоляция, температурный режим и т. д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащего ему помещения в соответствии с его назначением.

Нами указывалось, что жилые помещения, предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается. Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. «При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению», отмечает Симонов В. Н. 1

Более резко высказывается Титов А. А. «. новый порядок может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положения граждан, используемых жилые помещения по назначению (для проживания)». 2

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный вход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.

В третьей главе ЖК РФ, посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержит такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Однако это упущение восполнено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 г., № 47. 3

Согласно Положения основанием для признания жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу являются:

— наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии;
— ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
— изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенционально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических градостроительной деятельности, которое согласно ст. 3 Градостроительного Кодекса РФ; состоит из Градостроительного Кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Градостроительный Кодекс РФ от 30.12.2004 года № 190-ФЗ 4 вступил в действие с 1 января 2005 года (действует в ред. Ф.З. от 23 декабря 2005г.) 5 Согласно ему, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ. (ст. 54)

Перевод жилого помещения в нежилые помещения осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную. Однако при принятии решения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в тех целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений. В состав комиссии включаются представители этого органа. Орган местного самоуправления вправе принимать решения о признании частных жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан и делигировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан. 6

Жилищный Кодекс не устанавливает оснований для таких переводов. В нем урегулирован лишь вопрос об условиях (ограничениях) и порядке перевода.

Ограничения на перевод жилого помещения в нежилые включают следующие ситуации:

— если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
— если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение);
— если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);
— если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).

Перевод нежилого помещения в жилое не допустим:

— если такое помещение не отвечает установленным требованиям;
— если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
— если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не должен иметь места.

Исключением может явиться признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд. Законодатель указал, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не является жилыми.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определен ст. 23 ЖК РФ.

Заявитель — собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления — орган, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые и нежилые в жилые помещения необходимые документы:

— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение являлось жилым — технический паспорт такого помещения).
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого. «Проект перепланировки может стоить от 20 тысяч рублей до нескольких тысяч долларов» 7 ;

Перечень документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ исчерпывающий и не может быть изменен или дополнен актами субъектов Российской Федерации. Заявление подается по месту нахождения помещения. От нанимателя (арендатора) помещения заявление не принимается.

В.Н. Симонов полагает, что в заявлении о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо указать цели использования этого помещения после перевода. «Это обусловлено тем, что в одном многоквартирном доме можно использовать помещение в качестве нежилого для определенных целей, а в другом доме для этих же целей использовать помещение нельзя. В разных домах разные технические и иные возможности использования помещения в качестве нежилых. Размещение продовольственного магазина предполагает наличие холодильных установок, а в случае использования помещения для магазина, где продают одежду, предъявляются иные требования. Если помещение используется для размещения предприятий общественного питания, то требуется большое потребление электроэнергии, промышленные холодильные установки, вентиляция большой мощности. А такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого жилого помещения. 8

Не требуется представления таких документов, как:

— письменное согласие на перевод всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;
— выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета собственника жилого помещения (жилого дома);
— заключение СЭС;
— заключение органа государственной противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (жилого дома);
— документы об обеспечении иной равноценной жилой площадью граждан, постоянно проживающих на жилой площади, переводимой в нежилую;
— письменное согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних в данном жилом помещении (жилом доме).

Заслуживает внимания, что Государственная губернская Дума Самарской области внесла важное изменение в действующее Положение об общих дисциплинах перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Самарской области, принятой в 1999 г. Суть изменений состоит в том, что в переводе помещений из жилых в нежилые отныне обязательно должно учитываться мнение всех жильцов подъезда. Это предлагается делать путем опроса или на общем собрании жителей подъезда.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов и не позднее трех дней со дня решения направить заявителю документ, подтверждающий его принятие. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении.

В то же время способ информирования не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. Последствия, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, не указаны. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое, или наоборот — нежилого в жилое, еще не означает, что собственник помещения уже может его использовать в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный акт является основанием для начала работ. После таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве жилого или нежилого и составляет соответствующий акт.

Если для использования помещений в целях, которые преследует соответствующий перевод помещений, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечни. Такое решение является основанием проведения соответствующего ремонта или переустройства. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого. Кроме того, собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в единый государственный реестр прав, так как изменилось назначение объекта недвижимости.

Отказ может последовать в случаях:

— не предоставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
— предоставления документов в ненадлежащий орган;
— несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренного ст. 22 ЖК РФ. Основанием отказа может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение, либо отсутствие технической возможности сделать такой вход или то, что переводимое помещение расположено не на первом этаже, а непосредственно под ним расположено жилое помещение;
— несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано на соответствующие основания для отказа в переводе помещения с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с гл. 25 ГПК РФ и гл. 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительным причинам срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Необходимо отметить, что новый Жилищный Кодекс вносит серьезные коррективы не только в процедуры перевода в жилой и нежилой фонд, но и в порядок согласований и утверждений перепланировок. И хотя текст закона очень сырой и имеет серьезные недоработки, вышеуказанные процедуры четко регламентированы, определены перечни необходимых документов и сроки реакции государственных органов. Саму процедуру перевода жилого помещения в нежилое можно разделить на два этапа.

1 этап. В правовом отделе администрации города Вас могут обязать согласовать перевод помещения с администрацией района по месту нахождения помещения. Для этого в отдел архитектуры администрации района представляется заявление на возможность перевода помещения с приложением указанных выше документов. Контрольный срок рассмотрения и вынесения — 1 месяц со дня подачи заявления.

2 этап. В администрации города необходимо получить «Разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое», для чего представляется указанный в ЖК РФ перечень документов.

1 Жилищный Кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. -М: Статут, 2005, с. 128.
2 Титов А.А. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. — М.: Юрайт, 2005, с. 62.
3 Российская газета 10 февраля 2006г., № 28. (3994).
4 Российская газета. 30 декабря 2004.
5 Российская газета 31 декабря 2005 г
6 Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г., № 47. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу// Российская газета. 10 февраля 2006 г..№ 28(3934)
7 Коносова Юлия. Навигатор. 20 июня 2005, № 23 (547).
8 Симонов В.Н. Жилищный кодекс РФ. Постатейный комментарий. Под ред.Крашенинникова П.В.,Статус 2005., С.192.

Тема 4. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

4.4. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Понятие «нежилое помещение» в главе 3 ЖК РФ не раскрывается. Это понятие содержалось в Жилищном кодексе РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения – это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд промышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь как следует из ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, можно перевести в жилые помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременена правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение следующий. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустановительные документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдаётся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня предоставления этих документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдаёт или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решении.

В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки, или иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства или перепланировки и (или) иных работ, документ, указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, является основанием проведения соответствующих переустройства, или перепланировки с учётом проекта переустройства или перепланировки, представляющегося заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, или иных работ с учётом перечня таких работ, указанных в предусмотренном ч. 5 ст. 23 ЖК РФ.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приёмочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учёту объектов недвижимого имущества. Акт приёмочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведённого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае (ст. 24 ЖК РФ):

1) непредставления определённых ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требования законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.