Возмещение коммунальных расходов при усн

Содержание:

ИП совмещает ПСН и УСН, сдаёт в аренду нежилые помещения. Возмещение расходов по коммунальным услугам предусмотрено договорами аренды. При этом в некоторых договорах коммунальные платежи обозначены как переменная часть арендной платы, а в некоторых — как возмещаемые расходы на основании отдельно выставленного документа. Относятся ли компенсационные платежи по оплате коммунальных услуг к стоимости патента, или данный доход относится к другой системе налогообложения?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Суммы, получаемые ИП в счет возмещения расходов на оплату коммунальных услуг, как являющиеся переменной частью арендной платы, так и поступающие от арендаторов на основании отдельных документов (суммы компенсации), но предусмотренные договором аренды, следует признать доходом, полученным ИП от осуществления деятельности по передаче в аренду нежилой недвижимости, что предполагает их налогообложение в рамках ПСН.
Для минимизации налоговых рисков целесообразно прямо указать в договоре аренды, что компенсационные платежи являются переменной частью арендной платы.

Обоснование позиции:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
— арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
В соответствии с п. 1 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения (далее — ПСН) устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов РФ и применяется на территориях указанных субъектов РФ. ПСН применяется ИП наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах, в частности, с упрощенной системой налогообложения (УСН).
В силу пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ ПСН применяется в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.
Согласно ст. 346.47 НК РФ объектом налогообложения по налогу (далее — Налог), уплачиваемому в связи с применением ПСН, признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ.
Налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению ИП годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН в соответствии с главой 26.5 НК РФ, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ (п. 1 ст. 346.48 НК РФ).
Специальных правил, регулирующих порядок налогообложения доходов ИП, совмещающего УСН с ПСН, нормы глав 26.2 и 26.5 НК РФ не содержат.
Однако исходя из положений ст. 346.47 НК РФ и п. 1 ст. 346.48 НК РФ можно сделать вывод, что в рамках ПСН подлежат налогообложению доходы, полученные ИП при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых им применяется ПСН. В связи с этим полагаем, что суммы, полученные ИП в качестве возмещения расходов на уплату коммунально-эксплуатационных услуг, будут облагаться в рамках ПСН, если они будут считаться полученными от предпринимательской деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности. При этом нормы НК РФ не дают четкого ответа на вопрос о квалификации таких поступлений.
В письме Минфина России от 14.05.2013 N 03-11-12/16633 специалисты финансового ведомства со ссылкой на п. 2 ст. 614 ГК РФ разъяснили, что по соглашению сторон арендная плата может включать в себя, в частности, возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг и пришли к выводу, что, если возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг предусмотрено договором аренды, доход ИП — арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), следует признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду нежилого помещения, в отношении которой предпринимателем применяется ПСН.
В рассматриваемой ситуации возмещение расходов по коммунальным услугам предусмотрено договорами аренды. При этом в некоторых договорах коммунальные платежи обозначены как переменная часть арендной платы, а в некоторых — как возмещаемые расходы на основании отдельно выставленного документа.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 компенсация арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги (по условиям договора арендная плата не включала расходы по оплате коммунальных услуг, а оплачивалась арендатором на основании отдельных документов) также расценена судом как переменная часть арендной платы, являющаяся доходом от сдачи имущества в аренду. К аналогичному выводу судьи ВАС РФ пришли и в ситуации, когда расчет с арендодателем за электроэнергию осуществлялся на основании отдельно заключенного договора об обеспечении арендатора электроснабжением (постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08).
Кроме того, в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 возмещение затрат за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также расчет за услуги по передаче электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам были расценены как отношения, неразрывно связанные с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
Нижестоящие суды также придерживаются аналогичной позиции (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N Ф03-1447/14 по делу N А73-12850/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 N Ф02-172/13 по делу N А78-2586/2012).
В то же время следует заметить, что представители ФНС России разграничивали ситуации, когда возмещение коммунальных расходов представляет собой дополнительную (переменную) часть арендной платы и когда возмещение коммунальных расходов не является частью арендной платы (письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/[email protected]). Последнее, по мнению специалистов налогового ведомства, имеет место в ситуациях, когда платежи за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений взимаются арендодателем с арендатора на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений (п. 2 названного письма). При этом налоговое ведомство в п. 1 этого же письма приводит позицию ВАС РФ, изложенную в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 и от 10.03.2009 N 6219/08, однако в отношении налогообложения НДС коммунальных услуг приходит к противоположному, нежели суды, мнению.
В этой связи необходимо обратиться к письму Минфина России от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571, доведенному до налоговых органов письмом ФНС России от 26.11.2013 N ГД-4-3/[email protected] В нем указано, что в случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами ВАС РФ, Верховного Суда РФ, налоговые органы, начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети «Интернет» либо со дня их официального опубликования в установленном порядке, при реализации своих полномочий руководствуются указанными актами и письмами судов.
Учитывая позицию Минфина России, изложенную в письме от 14.05.2013 N 03-11-12/16633, и арбитражную практику в отношении возмещаемых платежей, полагаем, что суммы, получаемые ИП в счет возмещения расходов на коммунальные услуги, как являющиеся переменной частью арендной платы, так и поступающие от арендаторов на основании отдельных документов (суммы компенсации, не являющиеся частью арендной платы), но предусмотренные договором аренды, следует признать доходом, полученным ИП от осуществления деятельности по передаче в аренду нежилой недвижимости, что предполагает их налогообложение в рамках ПСН.
В то же время, по нашему мнению, наиболее безопасным для ИП вариантом в данном случае является вариант с включением компенсационных платежей в состав переменной части арендной платы, что должно прямо следовать из условий договора аренды и подкрепляться иными документами (актами, счетами на оплату и т.п.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Предприниматели на УСН возмещение расходов на ЖКХ учитывают в доходах

Минфин России разъяснил, что сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 21 марта 2017 г. № 03-11-11/16222).

Напомним, что налогоплательщики при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1-2 ст. 248 Налогового кодекса (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

При этом при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

В свою очередь, ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.

При этом следует иметь в виду, что при применении УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Добавим, что если возмещение коммунальных услуг связано с арендой, то здесь к доходам относятся платежи арендатора арендодателю по содержанию и эксплуатации арендованного имущества (коммунальные расходы), если они предусмотрены в договоре как часть арендной платы. Например, в виде переменной части арендной платы (п. 4 ст. 250 НК РФ).

При этом, если на возмещение коммунальных расходов между сторонами заключен отдельный договор, то вопрос о включении в состав доходов сумм возмещения коммунальных платежей (а также оплаты услуг связи, охраны и уборки арендуемых помещений) однозначно не решен.

Одно из мнений заключается в том, что реализации этих услуг арендодателем арендатору не происходит, так как арендодатель не является поставщиком таких услуг (письмо Минфина России от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39, письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Следовательно, коммунальные платежи не включаются в состав доходов.

Иная точка зрения представлена в постановлении Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 9149/10. По мнению судей, поскольку компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в перечень не учитываемых при налогообложении доходов (ст. 251 НК РФ) не входит, такие компенсации являются доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Возмещение расходов на оплату коммунальных услуг включают в доходы при УСН

Минфин РФ в своем письме от 22.05.2017 № 03-11-06/2/31137 пояснил, надо ли включать в доходы при УСН полученные организацией суммы возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.

Ведомство отмечает, что по нормам статьи 346.15 НК РФ объект налогообложения при УСН не учитывает доходы, перечисленные в статье 251. В свою очередь, указанная статья не предусматривает исключение из доходов суммы возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.

Таким образом, возмещение расходов на оплату коммунальных услуг учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по УСН.

Мероприятия

  • Где купить СОФТ
  • Вакансии фирм-партнеров «1С»
  • Центры Сертифицированного Обучения
  • Интернет курсы обучения «1С»
  • Самоучители
  • Учебный центр № 1
  • Учебный центр № 3
  • Сертификация по «1С:Профессионал»
  • Организация обучения под заказ
  • Книги по 1С:Предприятию

1С бесплатно 1С-Отчетность 1С:ERP Управление предприятием 1С:Бесплатно 1С:Бухгалтерия 8 1С:Бухгалтерия 8 КОРП 1С:Бухгалтерия автономного учреждения 1С:Бухгалтерия государственного учреждения 1С:Бюджет муниципального образования 1С:Бюджет поселения 1С:Вещевое довольствие 1С:Деньги 1С:Документооборот 1С:Зарплата и кадры бюджетного учреждения 1С:Зарплата и кадры государственного учреждения 1С:Зарплата и управление персоналом 1С:Зарплата и управление персоналом КОРП 1С:Комплексная автоматизация 8 1С:Лекторий 1С:Предприятие 1С:Предприятие 7.7 1С:Предприятие 8 1С:Розница 1С:Управление нашей фирмой 1С:Управление производственным предприятием 1С:Управление торговлей 1СПредприятие 8

Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами

Мы благодарим за предложенную тему статьи сотрудника ООО «Эльком лтд» Жовтановскую Маргариту Владимировну, г. Набережные Челны.

Упрощенцы-арендодатели, которые платят налог с доходов по ставке 6%, сталкиваются со следующей проблемой. Суммы, полученные от арендаторов помещений за потребленные ими коммунальные услуги (свет, вода, тепло, вывоз мусора), в полном объеме перечисляются снабжающей организации. Однако упрощенцам приходится включать эти суммы в состав доходов, облагаемых единым налогом. Посмотрим, можно ли этого избежать.

Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды

Возможные варианты приведены в таблице.

  • ранее посреднического договора (вариант 3)

Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.

Кто обязан платить за коммуналку

Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСНО ст. 41 НК РФ . Так, кстати, считали ранее и некоторые суд ы Постановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2 .

Ни одна из инфраструктурных сфер не набрала даже 50% положительных отзывов

Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т. д.:

  • арендодатель, а так чаще всего и бывает, то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4). Этот подход поддержал ВАС Постановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10 , и теперь суды не будут принимать иные решения;
  • арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендато р п. 2 ст. 616 ГК РФ .

Как видим, самостоятельные договорные отношения арендатора со снабжающими организациями наиболее удобны в налоговом смысле для хозяина помещения. Но такой расклад не слишком приветствуют другие участники цепочки, и на практике он применяется редко. Арендаторы приходят и уходят, поэтому снабжающим организациям проще заключить один долгосрочный договор с владельцем помещения, чем постоянно перезаключать договоры с его клиентами. Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб.

Когда арендодатель может считаться посредником

Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения ) подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ . То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.

Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключе н Письма Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07 :

  • позже посреднического;
  • только в интересах арендатора (вариант 2).

И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его дае т п. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85 .

Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения » п. 2 ст. 425 ГК РФ . Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А «привязать» действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.

Итак, включение компенсации за коммуналку в налогооблагаемый доход арендодателя — это практически неизбежность. Если сдача недвижимости в аренду — основной вид вашей деятельности, то стоит подумать над сменой объекта налогообложения. Когда вы перейдете на «доходы-расходы», то сможете учитывать сумму компенсируемых арендатором коммунальных платежей в составе материальных расходо в подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письма Минфина от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148; УФНС по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/[email protected] .

Как ИП — арендодателю учесть коммунальные платежи

Вопрос-ответ по теме

Я нахожусь на упрощенке — доходы 6%. Сдаю в аренду нежилое помещение. По договору аренды арендатор обязан возмещать коммуналку и электричество при выставлении счета с приложением подтверждающих документов. Сначала оплачиваю коммуналку и электороэнергию самостоятельно. Потом перевыставляю счет за коммуналку с формулировкой возмещение расходов по содержанию нежилого помещения за ____ месяц с общей суммой, согласно выставленных мне счетов за тепло, воду, содержание и т.д. (расчет суммы в виде справки с приложением счетов от управляющей компании прилагаю). Также потом выставляю счет за электричество с формулировкой возмещение расходов за электричество с суммой, согласно прилагаемого акта учета электроэнергии, с показаниями электросчетчика и счета от компании поставщика электроэнергии. Нужно ли платить 6% с сумм перечисляемым мне арендатором по счету за возмещение коммунальных услуг и с суммы перечисляемой арендатором по счету возмещения за электричество. Прошу указать на основании чего (письма, решения судов и т.д.) нужно или не нужно платить 6% при возмещении арендатором коммунальных платежей и электричества? Также арендатор требует акт приема-передачи услуг. Я делаю акт с формулировкой сдал-принял перевыставленные услуги. Правильно ли такая формулировка в акте, если нет, то какая правильная?

Стоимость коммунальных услуг (в том числе за электричество), которую вам возместил арендатор, учитывается в доходах (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250, ст. 249 НК РФ). Денежные средства признаются в момент поступления на расчетный счет или в кассу арендодателя (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Поясню. При упрощенной системе выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права. При этом статья 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (электроэнергии, отопления и т.д.), поступающего арендодателю от арендатора. Поэтому указанные суммы должны учитываться в доходах арендодателя. Такая позиция изложена в письме Минфина России от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13101.

Судьи придерживаются аналогичной позиции (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10). Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому, оплачивая коммунальные услуги, арендодатель исполняет собственную обязанность. Если затраты компенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.

Если бы вы применяли УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, оплаченную стоимость коммунальных платежей вы могли бы учесть в расходах.

Вы сами не оказываете коммунальные услуги. Поэтому в акте корректно написать, например, так:

Сдал/принял коммунальные услуги по перевыставленным счетам от коммунальных служб.