Договор найма жилого помещения между физическими лицами рб

Договор найма жилого помещения между физическими лицами рб

смета нужна
ВЧЕРА.

Договор найма жилого помещения

Мы продолжаем рассматривать договор найма жилого помещения. Напомним, что прошлый раз мы рассмотрели пять видов данного договора. Сегодня рассмотрим оставшиеся его виды, а также каснемся вопросов о сторонах данного договора, его форме и сроке.

6. Договор найма служебного жилого помещения

Данный вид договора найма жилого помещения урегулирован статьей 95 ЖК Республики Беларусь. Он заключается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения. Таким уполномоченным органом, в частности, является администрация предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находятся жилые помещения (ч.1 ст.94 ЖК).

Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Президентом Республики Беларусь и Советом Министров Республики Беларусь (ст.92 ЖК). Однако стоит отметить, что граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют первоочередное право на получение служебного жилого помещения (ч.2 ст.94 ЖК).

7. Договор найма жилого помещения в общежитии

Отношения по пользованию жилыми помещениями в общежитиях облекаются в форму договора найма жилого помещения в общежитии (п.13 Положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 г. №1437). Вышеуказанное Постановление, в частности, регулирует вопросы предоставления общежития, пользования им, выселения из общежития. Кроме того, этим Постановлением утвержден Типовой договор найма жилого помещения в общежитии. Повторимся, что Типовой договор содержит императивные нормы права, которые стороны договора не вправе изменять, но вправе уточнять применительно к каждому конкретному случаю, включать дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Нормы типового договора, являясь частью законодательства, действуют даже в том случае, когда стороны не заключали договор найма в письменной форме.

8. Договор найма жилого помещения в специальном доме

К специальным домам законодательство относит: дома маневренного фонда, дома-интернаты, территориальные центры социального обслуживания для престарелых и инвалидов, специальные дома для ветеранов, престарелых и инвалидов, а также дома для военнослужащих, расположенные на закрытых территориях (п.4 Порядка отнесения жилых домов к категории специальных домов, предоставления жилых помещений и пользования такими помещениями в специальных домах, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.09.1999 г. №1371).

Статус специальных домов каждого подвида и вопросы, касающиеся договоров найма жилых помещений в таких домах, отдельно регулируется законодательством. К примеру, Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 01.11.1999 г. №154 были утверждены Положение о жилых помещениях маневренного фонда и Типовой договор найма жилого помещения в специальном доме; а Приказом Министерства обороны Республики Беларусь от 03.11.1999 г. №606 было утверждено Положение о жилых домах для военнослужащих, расположенных на закрытых территориях.

Таким образом мы видим, что правоотношения по найму жилого помещения в любом специальном доме регулируются Типовым договором найма жилого помещения в специальном доме. Отметим, что найм жилого помещения не является единственным средством удовлетворения потребности в жилье. ЖК Республики Беларусь выделяет также такие категории, как проживание в качестве члена семьи нанимателя (ст. 30 ЖК), собственника жилья (ст.116 ЖК), в качестве временного жильца (ст.40 ЖК) и так далее.

Стороны договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является двусторонним. Сторонами в нем выступают наймодатель и наниматель.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения государственного жилищного фонда и найма жилого помещения социального пользования, а также найма служебного жилого помещения является районный, городской, районный в городе, поселковый, сельский распорядительный и исполнительный орган либо предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которой находится жилье.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения в домах или квартирах юридических лиц негосударственной формы собственности являются последние.

Что же касается наймодателя в договорах найма жилого помещения в домах либо квартирах, принадлежащих гражданам либо организации граждан-застройщиков, то в данном случае им является гражданин — титульный пользователь жилья.

Статья 8 ЖК Республики Беларусь предусматривает, что нанимателем могут быть только физические лица: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства — поскольку жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Таким исключением является использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов (либо их части) по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, при этом следует соблюдать правила градостроительства, нормы санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Особенностью договора найма жилого помещения является, как правило, так называемая множественность лиц на стороне нанимателя. Это означает, что заключение такого договора с одним из членов семьи дает право другим членам семьи проживать в жилом помещении вместе с лицом, заключившим договор. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора. Причем совершеннолетние члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по договору найма жилого помещения, если иное не предусмотрено письменным договором между ними (часть 1 ст. 30ЖК).

Солидарная ответственность регулируется Гражданским кодексом Республики Беларусь (ст.ст. 303 — 306) и означает, что кредитор по обязательству, по которому предусмотрен данный вид ответственности, имеет право предъявить требование в полном объеме к любому из солидарных должников.

Бывшие члены семьи (разведенные супруги), продолжающие проживать в этом же жилом помещении, сохраняют свои права и обязанности, если иное не предусмотрено ЖК или заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жильем (часть 3 ст.30 ЖК).

Интересно отметить, что объем прав членов семьи нанимателя жилого помещения значительно шире прав членов семьи члена организации граждан-застройщиков (ст.110 ЖК) и членов семьи собственника жилья (ст.116 ЖК).

Кого же следует отнести к членам семьи нанимателя (собственника, члена организации граждан-застройщиков). Итак, в жилищном смысле к членам семьи нанимателя относятся (ст.29 ЖК):

1. Супруг (супруга), их дети и родители.

2. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы.

Для признания их членами семьи нанимателя необходимо:

а) наличие родственных отношений либо факта иждивения;

б) совместного проживания с нанимателем;

в) ведение с ним общего хозяйства.

3. Иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя лишь в судебном порядке при наличии следующих юридических фактов:

а) совместного проживание с нанимателем не менее пяти лет;

б) ведение с ним общего хозяйства.

Форма договора найма жилого помещения

В соответствии с частью 2 статьи 27 ЖК Республики Беларусь, договор найма жилого помещения всегда заключается в письменной форме. Типовые договоры утверждаются Советом Министров Республики Беларусь либо в порядке, определяемом этим же органом. Типовой договор содержит императивные нормы права, которые стороны договора не вправе изменять, но вправе уточнять применительно к каждому конкретному случаю, включать дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Нормы типового договора, являясь частью законодательства, действуют даже в том случае, когда стороны не заключали договор найма в письменной форме.

Сам порядок заключения договора найма жилого помещения в ЖК Республики Беларусь не урегулирован. Однако данный договор после его заключения подлежит обязательной регистрации в соответствующем исполнительном и распорядительном органе. Причем несоблюдение этой процедуры влечет недействительность договора найма жилого помещения.

Итак, какие же Типовые договоры найма жилого помещения действуют в Республике Беларусь?

Во-первых, Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь — утвержден Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08. 09.1999 г. №1399.

Во-вторых, Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в Республике Беларусь — утвержден Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13.07.1999 г. №110.

В-третьих, Типовой договор найма жилого помещения в общежитиях — утвержден Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 г. №1437.

В-четвертых, Типовой договор найма жилого помещения в специальном доме — утвержден Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 01.11.1999 г. №154.

Срок договора найма жилого помещения

Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает конкретного срока, на который должен заключаться договор найма жилого помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что срок каждого конкретного договора определяется сторонами при его заключении.Илья ЛАТЫШЕВ

О договоре найма жилого помещения

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

Здравствуйте, Анна.
Исходя из смысла жилищного законодательства, юридическое лицо не может быть нанимателем в договоре найма жилого помещения (наймодателем — да).

Использовать жилое помещение по целевому назначению можно только заключив договор найма жилого помещения нанимателя с наймодателем (собственником или уполномоченным им лицом), при этом наниматель только физическое лицо. Для жилых помещений установлен специальный правовой режим: эти помещения независимо от формы собственности и местонахождения предназначены исключительно для проживания граждан, а собственник может осуществлять свое право собственности на жилое помещение только в соответствии с его целевым назначением.

ЖК РБ
жилое помещение — помещение, предназначенное и пригодное для
проживания граждан;
Договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна
сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Форма договора найма жилого помещения — письменная.
Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
Ст 8 Жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.

Договоры найма жилого помещения частного жилого фонда у граждан подлежат регистрации в местных исполкомах и вступают в силу с момента такой регистрации (для честной уплаты налогов). Вы договор зарегистрировали?
(наниматель физическое лицо: Статья 29. Члены семьи нанимателя. Статья 30. Права и обязанности членов семьи нанимателя, Статья 39. «Если наниматель, члены его семьи или другие совместно
проживающие с ним лица..»)

УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Совета Министров
Республики Беларусь
12.09.2006 N 1191

(в ред. постановления Совмина от 17.12.2007 N 1747)

ДОГОВОР
найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан
_____________________________ «__» __________ ____ г.
(населенный пункт)

Собственник жилого помещения __________________________________
(фамилия, имя, отчество, документ,
____________________________________________________________________
удостоверяющий личность, когда и кем выдан)
именуемый в дальнейшем наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка)
____________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, документ, удостоверяющий личность,
____________________________________________________________________
когда и кем выдан)
именуемый в дальнейшем наниматель, с другой стороны, заключили
настоящий договор о следующем:

I. Предмет договора

1. Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи в
составе:

Фамилия, имя, отчество Год рождения Степень родства с нанимателем
1.
2.
3.
.

во владение и пользование за плату жилое помещение по адресу:
____________________________________________________________________
(проспект, улица и другие)
дом N _____ корпус N _______ квартира N _____ общей площадью _______
кв. метров.
Жилое помещение представляет собой ____________________________
(одноквартирный жилой дом,
____________________________________________________________________
квартиру, комнату)
и расположено на ____________ этаже ____________________ этажного
____________________________ дома, оборудованного __________________
(материал стен)
____________________________________________________________________
(водопроводом, канализацией, горячим водоснабжением,
____________________________________________________________________
отоплением (вид), газоснабжением, электроосвещением, лифтом,
____________________________________________________________________
мусоропроводом и другие — перечислить)
Жилое помещение состоит из: ____ жилых ________________________
(изолированных,
________________________________ комнат площадью _______ кв. метров,
неизолированных)
кухни ________________________________ площадью ________ кв. метров,
(отдельной, общей)
оборудованной ______________________________________________________
(газовой (электро) плитой)
санитарного узла ___________________________________________________
(раздельного, совмещенного)
оборудованного _____________________________________________________
(ванной, умывальником, унитазом, душем,
____________________________________________________________________
водонагревателем и другие — перечислить)
____________________________________________________________________
коридора площадью ___________ кв. метров, встроенных шкафов площадью
__________ кв. метров, кладовой площадью _____________ кв. метров,
____________________________________________________________________
(указать наличие лоджии, балкона и других)
Жилое помещение, в том числе инженерное оборудование, пригодно
для проживания и находится в исправном состоянии.
В указанном жилом помещении постоянно проживают: ______________
(фамилия,
____________________________________________________________________
имя, отчество, год рождения проживающих)
Наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его
семьи следующее имущество: _________________________________________
(мебель, предметы домашнего обихода,
____________________________________________________________________
культурно-бытового назначения и другое имущество,
____________________________________________________________________
при необходимости указывается срок пользования)
и оказывает следующие услуги _______________________________________
(уборка помещения,
____________________________________________________________________
стирка белья и другие)

II. Права и обязанности нанимателя

2. Наниматель имеет право:
2.1. вселять в нанятое им жилое помещение независимо от
согласия наймодателя своих несовершеннолетних детей. Вселение других
граждан в занимаемое им жилое помещение допускается только с
согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем
совершеннолетних членов семьи;
2.2. в любое время с согласия проживающих совместно с ним
совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого
помещения, выполнив свои обязательства перед наймодателем;
2.3. требовать досрочного расторжения договора при проведении
наймодателем ремонта жилого помещения, предупредив об этом
наймодателя за два месяца;
2.4. осуществлять иные права, предусмотренные законодательством
Республики Беларусь.
3. Наниматель обязан:
3.1. использовать жилое помещение в соответствии с его
назначением;
3.2. вносить плату за пользование жилым помещением, а по
соглашению сторон также плату за коммунальные услуги в сроки _______
в размере _____________ плату за предоставленное в пользование
имущество и оказываемые услуги в размере ____________
3.3. не выполнять в жилом помещении работ или не совершать
других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный
шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в
данном или других жилых помещениях;
3.4. обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение
наймодателю (в согласованное с нанимателем время и в его
присутствии), работникам, занятым техническим обслуживанием
жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения,
инженерных систем и оборудования, проведения необходимых ремонтных
работ;
3.5. соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах,
кабинах лифтов, в других вспомогательных помещениях жилого дома и на
придомовой территории;
3.6. выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально
отведенные места;
3.7. обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к
эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);
3.8. при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать
возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях
наймодателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного
фонда;
3.9. возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям
других граждан и юридических лиц и вспомогательным помещениям жилого
дома;
3.10. при расторжении настоящего договора освободить в
7-дневный срок и сдать жилое помещение и инженерное оборудование
наймодателю по акту в исправном состоянии. Не выполненные
нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей
фиксируются в акте сдачи жилого помещения, и расходы по проведению
этих работ возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения
оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и
нанимателем;
3.11. информировать об изменении количества проживающих
наймодателя и организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного
фонда в 10-дневный срок;
3.12. соблюдать другие требования, предусмотренные
законодательством Республики Беларусь.

III. Права и обязанности наймодателя

4. Наймодатель имеет право требовать:
4.1. своевременного внесения нанимателем платы за пользование
жилым помещением и коммунальные услуги (если по соглашению сторон
такие услуги оплачиваются нанимателем), платы за предоставленное в
пользование имущество и оказываемые услуги (если по соглашению
сторон плата за пользование имуществом и оказываемые услуги не
включена в плату за пользование жилым помещением);
4.2. использования нанимателем предоставленного ему жилого
помещения в соответствии с его назначением;
4.3. доступа в жилое помещение наймодателя (в согласованное с
нанимателем время и в его присутствии), работников, занятых
техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического
состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения
необходимых ремонтных работ;
4.4. исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных
законодательством Республики Беларусь.
5. Наймодатель обязан:
5.1. зарегистрировать настоящий договор до установленного в нем
срока фактического предоставления в наем жилого помещения в местном
исполнительном и распорядительном органе;
5.2. предоставить нанимателю по акту жилое помещение в
пригодном для проживания состоянии;
5.3. производить по мере необходимости в согласованное с
нанимателем время:
осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем;
ремонт жилого помещения, обеспечивать бесперебойную работу
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем.
Если ремонт жилого помещения не может быть произведен без
выселения нанимателя и членов его семьи, наймодатель вправе
требовать освобождения этого помещения, предупредив нанимателя за
три месяца о необходимости выселения. При этом наймодатель не обязан
предоставлять нанимателю и членам его семьи на время ремонта другое
жилое помещение;
5.4. предоставить по окончании ремонта нанимателю и членам его
семьи, если не истек срок договора найма, занимаемое ими ранее жилое
помещение, за исключением случаев, когда в результате переустройства
или перепланировки жилого дома в соответствии с утвержденным местным
исполнительным и распорядительным органом проектом это жилое
помещение не будет сохранено;
5.5. выполнять иные обязанности в соответствии с
законодательством Республики Беларусь.

IV. Ответственность сторон

6. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения
обязательств, предусмотренных настоящим договором, в результате чего
был нанесен материальный ущерб, виновная сторона возмещает другой
стороне понесенные убытки.

V. Срок действия договора

7. Настоящий договор заключен сроком на _______________________
с «__» ________ ____ г. по «__» ________ ____ г. и вступает в силу с
даты регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.

VI. Порядок внесения изменений в договор
и расторжения договора

8. В настоящий договор могут быть внесены изменения по
соглашению сторон в письменной форме.
9. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению
сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения
другой стороной существенных условий договора (невнесения платы
более двух раз подряд за пользование жилым помещением и коммунальные
услуги, использования жилого помещения не по назначению) и в иных
случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
10. При расторжении настоящего договора по требованию одной из
сторон другой стороне за три месяца направляется соответствующее
письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
11. В случае расторжения настоящего договора, признания его
недействительным либо прекращения в связи с истечением срока
действия наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое
помещение без предоставления им другого жилого помещения.
12. Споры, возникающие между сторонами по настоящему договору,
разрешаются судом.

VII. Прочие условия

13. Настоящий договор:
13.1. подлежит обязательной регистрации в местном
исполнительном и распорядительном органе и считается заключенным с
даты регистрации;
13.2. является основанием для возникновения права владения и
пользования жилым помещением с даты его регистрации.
14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из
которых хранится у наймодателя, другой — у нанимателя, третий — в
местном исполнительном и распорядительном органе.
15. Дополнительные условия: ___________________________________
____________________________________________________________________

Наймодатель _____________________ Наниматель _______________
(подпись) (подпись)

Договор зарегистрирован в _____________________________________
(наименование местного
____________________________________________________________________
исполнительного и распорядительного органа)
____________________________________________________________________
(должность и подпись лица, ответственного за регистрацию)
М.П.
«__» _______________ ____ г.
N __________

Лучший помощник для составления документов в Беларуси

Отзывы наших клиентов

Заместитель директора по коммерческим вопросам

ЗАО «Голографическая индустрия» сотрудничает с юридической фирмой «Бориус Консалтинг» с начала 2018 года. В ходе нашей работы периодически возникает необходимость во взыскании просроченной дебиторской задолженности с контрагентов за поставленную продукцию.

Директор Бориус Консалтинг» Борис Михайлович Борцов всегда оказывает квалифицированную юридическую помощь и своевременную поддержку, консультации четкие и исчерпывающие, не оставляющие дополнительных вопросов.

Продолжение и оригинал отзыва в разделе «О нас и отзывы».

Наша компания обратилась в ООО «Бориус Консултинг» за сопровождением оформления стартапа в Беларуси. Стоит отметить, что весь комплекс услуг был осуществлен очень качественно и весьма оперативно. Про данных юристов можно сказать, что они одни из тех немногих, которые умеют прислушиваться к желаниям клиентов, а не мыслить правовыми шаблонами.

Продолжение и оригинал письма в разделе «О нас и отзывы».

Возникла срочная необходимость купли-продажи доли, отягченная спором с продавцом доли. Директор «Бориус Консалтинг» Борис Борцов помог быстро за два дня решить данную проблему, невзирая на выходные, и был в постоянном контакте. Мы остались довольными и рекомендуем другим клиентам обращаться за юридической помощью к «Бориус Консалтинг».

Продолжение и оригинал письма в разделе «О нас и отзывы».

Поделюсь своими впечатлениями. Ликвидируюсь, и надо было понять, что вообще делать и куда что нести, какие документы плюс работники не хотят уходить. Уже думала идти к юристам, так узнала цены — а они кусаются. Как четко все написано. Коротко, по делу и понятно. Прям открыла — и делай по пунктам. можно без юристов обойтись Спасибо за памятку, ребята, Вы — молодцы!

Обращалась к Борису Борцову по поводу классификации видов деятельности по ОКЭД, все очень доступно объяснил. Также искала информацию о пошаговой регистрации ип, единственный сайт где мне удалось найти. Так что большое спасибо Борису Борцову за предоставленную информацию.

Благодарю Бориса ,за компетентную помощь в вопросе: Как сделать запись в трудовой книжке, если фирма уже ликвидирована?

Оказалось все просто: обращайтесь в свой городской архив(если при ликвидации все документы были сданы), а если нет, обращайтесь в ФСЗН по месту жительства.

Более 200 документов
35 договоров
20 инструкций

Документы составлены юристами. Содержание полностью видно до оплаты.

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

Тем, что отношения д-р найма ж. п. регулируются Жилищным кодексом, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 N 1191, Указом Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 N 565, а отношения по д-ру аренды регулируются и регламентируются нормами ГК РБ и з-ом об аренде.
Тем, что сторонами д-ра найма являются физические лица, а сторонами д-ра аренды являются юр. лица, ИП или одна из сторон юр. лицо, ИП — наймодатель.
Тем, что д-р найма используется (должен использоваться) только для проживания, а д-р аренды для различных целей.
В Вашем случае должен заключаться договор найма жилого помещения. В соответствии с указом
Свиток: НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ПРИ СДАЧЕ ГРАЖДАНАМИ В АРЕНДУ (СУБАРЕНДУ), НАЕМ (ПОДНАЕМ) ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: ОСНОВНЫЕ НОВАЦИИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ (КОММЕНТАРИЙ К УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 4 АВГУСТА 2006 Г. N 497 «ОБ УПЛАТЕ ПОДОХОДНОГО НАЛОГА В ФИКСИРОВАННЫХ СУММАХ») П.В.РАГОЙША, главный советник Национального центра законопроектной деятельности при Президенте Республики Беларусь Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 23 ноября 2006 г. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах» (далее — Указ) правовое регулирование налогообложения доходов физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, при сдаче ими в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых помещений претерпело ряд существенных изменений. Указ, вступающий в силу с 9 октября 2006 г., призван оптимизировать существующую систему взимания подоходного налога в фиксированных суммах, определяя четкие правила игры для плательщиков налога и заинтересованных государственных органов. Напомним, что система уплаты подоходного налога в фиксированных суммах при сдаче физическими лицами в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых помещений (далее — сдача жилых и нежилых помещений) впервые была введена в 1995 году в целях обеспечения гарантированного налогообложения доходов, получаемых гражданами от сделок с недвижимостью. Однако такое налогообложение применялось лишь при совершении сделок между физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, доходы от сдачи физическими лицами жилых и нежилых помещений юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям облагались по прогрессивной шкале с включением их в совокупный налогооблагаемый доход. Закон Республики Беларусь «О подоходном налоге с физических лиц» в редакции Закона от 9 декабря 2005 года (далее — Закон), вступивший в силу с 1 января 2006 г., предусмотрел уплату подоходного налога в фиксированных суммах также с доходов, не превышающих 500 базовых величин (далее — БВ), получаемых физическими лицами от сдачи жилых и нежилых помещений юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Указанная новация была признана впоследствии несостоятельной и исключена Законом Республики Беларусь от 12 июля 2006 года «О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Беларусь «О подоходном налоге с физических лиц» (далее — Закон от 12 июля 2006 г.). Вместе с тем Закон вывел регулирование указанных отношений на законодательный уровень, допустив установление Президентом Республики Беларусь размеров и порядка исчисления, порядка и сроков уплаты фиксированных сумм подоходного налога. Реализуя, однако отнюдь не дословно, положения Закона, комментируемый Указ устанавливает пределы налоговых ставок, по которым облагаются доходы физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, при сдаче ими жилых и нежилых помещений другим физическим лицам. Конкретные размеры фиксированных сумм подоходного налога в пределах налоговых ставок, установленных Указом, в соответствии с подпунктом 1.2 пункта 1 Указа предписано установить областным и Минскому городскому Советам депутатов в зависимости от категории населенного пункта, в котором находятся жилое и (или) нежилое помещения, и места нахождения этих помещений в пределах населенного пункта. Тем самым Указ ограничивает своевластие местных органов власти, определяя на законодательном уровне единые критерии налогообложения на всей территории Республики Беларусь. Вместе с тем установленные пределы налоговых ставок в основном отражают сложившийся уровень взимания подоходного налога в фиксированных суммах и сенсационными не являются. Значимость комментируемого акта для правоприменителя заключается, прежде всего, в изменении порядка действий плательщиков и государственных органов при исчислении и уплате подоходного налога в фиксированных суммах, а также установлении соответствующих административных процедур. Отметим, что Указом подтверждены нормы Закона с учетом изменений, внесенных Законом от 12 июля 2006 г., о том, что фиксированные суммы подоходного налога уплачиваются лишь с сумм дохода, не превышающего 500 базовых величин в налоговом периоде, определяемых на дату фактического получения дохода, и только при сдаче жилых и нежилых помещений физическим лицам. В случае превышения установленного размера дохода в налоговом периоде, а также в случае сдачи жилых и нежилых помещений юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям вне зависимости от размера получаемого дохода подоходный налог должен исчисляться в порядке и сроки, установленные Законом, по ставкам, определенным в пунктах 1 или 2 статьи 18 Закона. При этом плательщикам, получившим в налоговом периоде доходы от сдачи жилых и нежилых помещений физическим лицам в размере более 500 БВ, вменяется в обязанность представить в налоговый орган налоговую декларацию (расчет) в порядке и сроки, установленные статьей 23 Закона, т.е. не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона физические лица, уплачивающие подоходный налог в фиксированных суммах, не имеют права на вычеты из налогооблагаемого дохода, установленные статьями 13 — 16 Закона. Указанная норма ограничивает права граждан, не имеющих иных источников налогооблагаемого дохода, в связи с чем часто подвергается критике. В целях разрешения указанной ситуации частью второй подпункта 1.8 пункта 1 Указа предусмотрено право физических лиц, уплачивающих подоходный налог в фиксированных суммах, на стандартные налоговые вычеты. Вместе с тем право на социальный и имущественные вычеты у указанных лиц отсутствует. Согласно Указу физическим лицам, имеющим право на стандартные налоговые вычеты из доходов, фиксированные суммы подоходного налога исчисляются налоговым органом при представлении документов, подтверждающих право на указанные вычеты, исходя из дохода, определяемого как разница между доходом, соответствующим установленной фиксированной сумме подоходного налога, и суммами вычетов исходя из установленного размера базовой величины в месяце, в котором производится уплата фиксированных сумм подоходного налога. Исчисление фиксированных сумм подоходного налога с учетом вычетов осуществляется за период их уплаты. В случае утраты физическим лицом права на вычеты в течение периода, за который произведена уплата налога, это лицо в 30-дневный срок со дня утраты такого права обязано сообщить об этом в налоговый орган и произвести доплату причитающихся фиксированных сумм подоходного налога. Учитывая некоторую тяжеловесность нормы, в целях облегчения ее восприятия проиллюстрируем ее на примере конкретной ситуации. Фиксированная сумма подоходного налога при сдаче внаем 1-комнатной квартиры в г.Минске с учетом положений Указа составит не менее 1 БВ в месяц, или 12 БВ в год. При уплате ее единовременно за год сумма налога составит: 12 х 31000 = 372000 Br. Размер дохода, соответствующий уплаченному доходу, равен 372000 / 9% = 4133333 Br. Предположим, что плательщик налога является инвалидом 2-й группы. В таком случае в соответствии со ст. 13 Закона он имеет право на стандартные налоговые вычеты в размере 1 БВ за каждый месяц налогового периода (12 БВ в год), а также в размере 10 БВ за каждый месяц налогового периода (120 БВ в год), т.е. в сумме 132 БВ в год. Поэтому фиксированная сумма подоходного налога будет исчислена из дохода: 4133333 — 4092000 (31000 х 132) = 41333 и составит: 41333 х 9% = 3720 Br. Вместе с тем плательщик налога избавлен от подобных расчетов, поскольку исчисление фиксированных сумм подоходного налога с учетом вычетов осуществляется налоговым органом. При отсутствии права на стандартные налоговые вычеты расчет фиксированной суммы подоходного налога плательщики должны осуществлять самостоятельно с учетом требований законодательства. Указ предусматривает два способа уплаты фиксированных сумм подоходного налога. По выбору плательщика уплата налога может осуществляться либо за весь налоговый период, либо за каждый месяц в течение налогового периода. Уплата налога за весь налоговый период осуществляется не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре аренды (субаренды), найма (поднайма) жилого и (или) нежилого помещений (далее — договор) сроком фактического предоставления жилого и (или) нежилого помещений в аренду (субаренду), наем (поднаем). Уплата фиксированных сумм подоходного налога за каждый последующий налоговый период производится не позднее первого числа года, за который осуществляется уплата налога. При изменении размеров базовой величины и (или) налоговых ставок в течение налогового периода, за который фиксированные суммы подоходного налога уплачены, такие суммы перерасчету не подлежат. Уплата налога за один месяц осуществляется не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого и (или) нежилого помещений в аренду (субаренду), наем (поднаем), а в последующем — ежемесячно не позднее первого числа месяца, за который осуществляется уплата налога. При изменении размеров базовой величины и (или) налоговых ставок подлежащие уплате фиксированные суммы подоходного налога перерассчитываются с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло изменение. Таким образом, право выбора способа уплаты налога реализуется при первичной уплате налога, в дальнейшем способ уплаты налога может быть изменен лишь в следующем налоговом периоде. Обращаем внимание, что Указом установлены более удобные для плательщика сроки уплаты налога. В настоящее время налог уплачивается до установленного договором срока предоставления помещения; таким образом, Указ предоставляет плательщику от двух до четырех дополнительных календарных дней для исполнения налогового обязательства. Указом установлено, что при получении физическим лицом доходов от сдачи в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений в течение месяца (первое получение доходов после заключения договора либо получение их после возобновления договора), а также в случае прекращения получения таких доходов в течение месяца исчисление фиксированных сумм подоходного налога за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи жилых и (или) нежилых помещений в аренду (субаренду), наем (поднаем) в указанном месяце. Следует отметить, что применение подобного исчисления самим плательщиком в случае непредвиденного прекращения получения доходов вызывает ряд вопросов, ведь подоходный налог в фиксированных суммах уплачивается в упреждающем порядке. Полагаем, что в случае исчисления и уплаты налога за один месяц плательщик при последующей уплате налога вправе удержать сумму налога, пропорциональную количеству дней в предыдущем месяце, в течение которых сдача жилых и нежилых помещений не производилась. В случае исчисления и уплаты налога за весь налоговый период перерасчет суммы налога в подобном случае возможен по истечении налогового периода. Наряду с установлением пределов налоговых ставок и порядка исчисления и уплаты подоходного налога в фиксированных суммах, Указ определяет отношения в сфере регистрации договоров, исполнение которых порождает обязанность уплаты налога. В соответствии с подпунктом 1.6 пункта 1 Указа физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче другим физическим лицам в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в соответствующем договоре срока фактического предоставления таких помещений в аренду (субаренду), наем (поднаем) зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе или (для договоров поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда) в жилищно-эксплуатационной либо иной организации, осуществляющей эксплуатацию соответствующего жилого дома. Форму договора предписано установить Совету Министров Республики Беларусь. Указ устанавливает максимальные сроки, в течение которых договор должен быть зарегистрирован. Местные исполнительные и распорядительные органы, жилищно-эксплуатационные и иные организации, осуществляющие эксплуатацию жилого дома, обязаны зарегистрировать договор в 2-дневный срок с даты его представления физическим лицом по установленной форме и в течение 5 дней с даты такой регистрации направить копию этого договора в налоговый орган по месту жительства физического лица. При этом несоблюдение установленной законодательством формы договора не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты фиксированных сумм подоходного налога. Отметим, что обязанность регистрации договоров найма (поднайма) жилых помещений независимо от формы собственности предусмотрена статьей 27 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Вместе с тем нововведением является предусмотренная Указом регистрация договоров аренды (субаренды) нежилых помещений, к которым, в частности, относятся дачи, гаражи, садовые домики. Эта процедура осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом, причем Указом не конкретизировано, в какой орган власти следует обращаться. Полагаем, что гражданин в данном случае вправе выбрать между местными исполнительными и распорядительными органами по месту жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Существенной новацией Указа явилось законодательное стимулирование владельцев жилья к сдаче жилых помещений молодым специалистам посредством установления в таких случаях льгот по уплате подоходного налога. В соответствии с подпунктом 1.10 пункта 1 Указа от уплаты подоходного налога освобождаются физические лица, получающие доходы от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам, признанным таковыми в соответствии с законодательством и направленным на работу комиссией по персональному распределению. Приведенная выше норма Указа, однако, достаточно двусмысленна. Безусловно, от уплаты подоходного налога освобождаются доходы, полученные от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам. Вместе с тем буквальное толкование нормы позволяет допустить, что от обложения подоходным налогом освобождаются все доходы физического лица, получающего доходы от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам, независимо от источника. Полагаем, что целевая функция Указа все же предполагает иное регулирование.
Физическое лицо(не занимающийся предпринимательской деятельностью)- собственник приватизированной квартиры желает сдать ее ИП, для последующей сдачи им (ИП) для краткосрочного проживания. В этом случае между собственником и ИП должен быть заключен договор найма или договор аренды жилого помещения?

Изучая данную ситуацию я пришел к следующему выводу: согласно ЖК РБ по договору найма жилого помещения нанимателем может быть только физическое лицо, кроме того Постановленим Советов Министров РБ утверждена форма договора найма жилого помещения частного жилого фонда, где в графе наниматель прописано: гражданин, его ФИО, документ удостоверяющий личность,когда и кем выдан.(т.е. в данной графе не предусмотрена возможность вписать туда данные ИП или юр.лица).
Кроме того Законом «Об аренде» в ст. 3 указано, что объектом аренды могут быть отдельные помещения (понятие отдельного помещения не расскрывается (предполагаю жилые и нежилые помещения).

Согласно ст.26 ЖК РБ право пользования жилым помещением возникает на основании:
договора найма или поднайма жилого помещения;
права собственности;
завещательного отказа;
по другим основаниям, не запрещенным законами Республики Беларусь.

Считаю,что в данной ситуации необходимо заключить договор аренды жилого помещения, без необходимости регистрации в ЖЭУ или Администрации района.
В ИМНС никто не смог дать утвердительного ответа.

Насколько верны мои предположения, какова ответственность за неверно составленный договор (например,составлен договор аренды жилого помещения, вместо договора найма).

Физическое лицо(не занимающийся предпринимательской деятельностью)- собственник приватизированной квартиры желает сдать ее ИП, для последующей сдачи им (ИП) для краткосрочного проживания. В этом случае между собственником и ИП должен быть заключен договор найма или договор аренды жилого помещения?

На самом деле, юридическая природа договора найма и договора аренды в данном случае одинакова. Поэтому непринципиально, как вы этот договор назовете.
Кроме того, собственник может просто написать ИП письмо со своим согласием на сдачу квартиры в аренду. На основании этого согласия ИП сможет сдавать квартиру в аренду без наличия договора с собственником квартиры.
На самом деле, юридическая природа договора найма и договора аренды в данном случае одинакова. Поэтому непринципиально, как вы этот договор назовете.

Кроме того, собственник может просто написать ИП письмо со своим согласием на сдачу квартиры в аренду. На основании этого согласия ИП сможет сдавать квартиру в аренду без наличия договора с собственником квартиры.

Благодарю за ответ! Что касается письма с согласием (интересно какой нормой права такое предусмотренно) на сдачу квартиры в аренду (либо нотариально удостоверенной доверенности)- с этим не сталкивался. В ИМНС к такой форме сделки отнесутся очень предвзято и самое главное потребуют обяснить юридическую природу этого письма. Считал, что в аренду (найм) жилое помещение может сдавать только собственник (или другое лицо по доверенности), но вот обязанность по уплате налогов и сборов все равно ложится на собственника квартиры, хотя доходы по договору аренды получало и распоряжалось ими, например, доверенное лицо.
И еще маленький вопрос: необходимо ли собственнику жилья сдающего его в аренду(найм) писать заявление в ИМНС, т.е. соблюсти так называемый заявительный принцип.

Статья 579. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.