Договор управления по гк рф

Содержание:

Статья 356. Договор управления залогом

1. Кредитор (кредиторы) по обеспечиваемому залогом обязательству (обязательствам), исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, вправе заключить договор управления залогом с одним из таких кредиторов или третьим лицом (управляющим залогом).

По договору управления залогом управляющий залогом, действуя от имени и в интересах всех кредиторов, заключивших договор, обязуется заключить договор залога с залогодателем и (или) осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога, а кредитор (кредиторы) — компенсировать управляющему залогом понесенные им расходы и уплатить ему вознаграждение, если иное не предусмотрено договором.

Если залог возник ранее заключения договора управления залогом, управляющий залогом по соглашению о передаче договора залога (статья 392.3) вправе осуществлять в силу договора управления залогом все права и обязанности залогодержателя.

Кредитор (кредиторы) не вправе осуществлять свои права и обязанности залогодержателей до момента прекращения договора управления залогом.

2. Управляющим залогом может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

3. Управляющий залогом обязан осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога на наиболее выгодных для кредитора (кредиторов) условиях. Полномочия управляющего залогом определяются договором управления залогом (пункт 4 статьи 185) и могут быть изменены по соглашению сторон договора управления залогом.

Договором управления залогом может быть предусмотрено, что определенные правомочия залогодержателя осуществляются управляющим залогом с предварительного согласия кредитора (кредиторов).

4. Имущество, полученное управляющим залогом в интересах кредиторов, являющихся сторонами договора управления залогом, в том числе в результате обращения взыскания на предмет залога, поступает в долевую собственность указанных кредиторов пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не установлено соглашением между кредиторами, и подлежит продаже по требованию любого из кредиторов.

5. Договор управления залогом прекращается вследствие:

1) прекращения обеспеченного залогом обязательства;

2) расторжения договора по решению кредитора (кредиторов) в одностороннем порядке;

3) признания управляющего залогом несостоятельным (банкротом).

6. В части, не урегулированной настоящей статьей, если иное не вытекает из существа обязательств сторон, к обязанностям управляющего по договору управления залогом, не являющегося залогодержателем, применяются правила о договоре поручения, а к правам и обязанностям залогодержателей по отношению друг к другу применяются правила о договоре простого товарищества, заключаемом для осуществления предпринимательской деятельности.

Комментарий к Ст. 356 ГК РФ

1. Положения комментируемой статьи были предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ, и их непротиворечие Конституции РФ было подтверждено Определением Конституционного Суда РФ от 21 октября 2008 г. N 714-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Задорина Андрея Витальевича на нарушение его конституционных прав статьями 356, 362 и пунктом 2 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации» .

2. В комментируемой статье рассматриваются залоговые правоотношения, в которых предмет залога принадлежит не залогодержателю-должнику, а другому лицу. Имуществом последнего обеспечивается исполнение обязательства должником. Фигура должника имеет важное для залогодателя значение, поскольку он отвечает в случае неисполнения должником обязательства. В связи с этим перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом, на другое лицо по общему правилу влечет прекращение залога. Перевод долга является одним из видов правопреемства в обязательстве. При переводе долга необходимо согласие кредитора (п. 1 ст. 391 ГК), который должен иметь в виду, что его требование не будет обеспечено залогом, если залогодатель не даст кредитору согласия отвечать за нового должника. Такое согласие должно быть дано до перевода долга. Перевод долга прекращает залоговые отношения.

3. Перевод долга необходимо отличать от возложения исполнения обязательства на третье лицо (ст. 313 ГК). При возложении исполнения на третье лицо должник не выбывает из обязательства и несет ответственность за его исполнение. Лишь в установленных законом случаях может быть предусмотрена ответственность перед кредитором непосредственного исполнителя обязательства — третьего лица.

Энциклопедия решений. Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее — дом), обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме (далее — собственники), а также иная деятельность, направленная на достижение целей управления домом, осуществляется управляющей организацией на основании договора управления домом (далее — договор управления), который в соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается в письменной форме или электронной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

Договор управления заключается с каждым собственником на одинаковых для всех собственников условиях (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Исходя из способа выбора управляющей организации, договор управления заключается на основании:

— решения общего собрания собственников;

— результатов открытого конкурса на управление домом, проводимого органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания. В силу ст. 426 ГК РФ договор управления носит характер публичного, поэтому для управляющей организации заключение такого договора является обязательным в отношении каждого обратившегося к ней собственника. При этом нормы гражданского и жилищного законодательства не предусматривают права управляющей организации заявлять требования к собственнику о понуждении к заключению договора управления.

Если управляющая организация отбирается по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, условия договора управления указываются в проекте такого договора, включаемого в состав конкурсной документации. В этом случае собственники обязаны заключить с управляющей организацией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Если собственник уклоняется от заключения договора управления управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор. В этом случае договор управления считается заключенным на условиях, указанных в решении суда (см., например, п. 4 Обзора практики рассмотрения АС Вологодской области споров, связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов, постановление Пятнадцатого ААС от 11.08.2016 N 15АП-11213/16, постановление Семнадцатого АСС от 12.08.2014 N 17АП-8273/14).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете договора;

2) названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3) относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям специальной нормы ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве существенных условий в договоре управления должны быть указаны:

1) состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и услуг по управлению домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены приказом Министроя России от 31.07.2014 N 411/пр.

Договор управления заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. А в случаях, указанных в частях 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год, но не более чем три года. При этом окончание срока действия договора управления не является основанием освобождения какой-либо стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления домом не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания либо с даты, установленной договором управления. При пропуске предельного срока начала исполнения договора управления, собственники вправе применить к управляющей организации меры гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по данному договору.

Согласно ч. 6 ст. 162 ЖК РФ договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных действующим договором, если одна из сторон не направила другой стороне заявление о прекращении договора управления по окончании срока его действия. Приведенная норма не устанавливает конкретного срока направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять такое заявление другой стороне вплоть до последнего дня срока действия договора. При этом следует учитывать положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, обязывающей управляющую организацию передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления.

Изменение или расторжение договора управления в силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством, которое допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

Жилищным законодательством установлен специальный порядок утверждения условий договора управления домом на общем собрании собственников. С учетом этого действующий договор управления может быть изменен или расторгнут исключительно на основании решения общего собрания собственников.

Согласно положениям ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору управления предоставлено только собственникам, для управляющей организации отказ от исполнения договора управления жилищным законодательством не предусмотрен (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33-1658/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 30.09.2015 по делу N 33-9153/2015).

Так, на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса (ч.ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом.

Кроме того, собственники в соответствии с решением общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Собственники вправе также в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления при выборе ими иной управляющей организации или изменении способа управления домом (см., например, определение Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 304-ЭС15-19980, постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11, постановление АС Северо-Западного округа от 28.04.2016 N Ф07-2536/16).

Вопрос об отказе от услуг управляющей организации по управлению домом включается в повестку дня общего собрания собственников. Результаты рассмотрения отражаются в протоколе голосования собственников и принятом ими решении об отказе от исполнения договора управления домом с прежней управляющей организацией (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 12077908).

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Статья 356. Договор управления залогом

1. Кредитор (кредиторы) по обеспечиваемому залогом обязательству (обязательствам), исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, вправе заключить договор управления залогом с одним из таких кредиторов или третьим лицом (управляющим залогом).

По договору управления залогом управляющий залогом, действуя от имени и в интересах всех кредиторов, заключивших договор, обязуется заключить договор залога с залогодателем и (или) осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога, а кредитор (кредиторы) — компенсировать управляющему залогом понесенные им расходы и уплатить ему вознаграждение, если иное не предусмотрено договором.

Если залог возник ранее заключения договора управления залогом, управляющий залогом по соглашению о передаче договора залога (статья 392.3) вправе осуществлять в силу договора управления залогом все права и обязанности залогодержателя.

Кредитор (кредиторы) не вправе осуществлять свои права и обязанности залогодержателей до момента прекращения договора управления залогом.

2. Управляющим залогом может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

3. Управляющий залогом обязан осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога на наиболее выгодных для кредитора (кредиторов) условиях. Полномочия управляющего залогом определяются договором управления залогом (пункт 4 статьи 185) и могут быть изменены по соглашению сторон договора управления залогом.

Договором управления залогом может быть предусмотрено, что определенные правомочия залогодержателя осуществляются управляющим залогом с предварительного согласия кредитора (кредиторов).

4. Имущество, полученное управляющим залогом в интересах кредиторов, являющихся сторонами договора управления залогом, в том числе в результате обращения взыскания на предмет залога, поступает в долевую собственность указанных кредиторов пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не установлено соглашением между кредиторами, и подлежит продаже по требованию любого из кредиторов.

5. Договор управления залогом прекращается вследствие:

1) прекращения обеспеченного залогом обязательства;
2) расторжения договора по решению кредитора (кредиторов) в одностороннем порядке;
3) признания управляющего залогом несостоятельным (банкротом).

6. В части, не урегулированной настоящей статьей, если иное не вытекает из существа обязательств сторон, к обязанностям управляющего по договору управления залогом, не являющегося залогодержателем, применяются правила о договоре поручения, а к правам и обязанностям залогодержателей по отношению друг к другу применяются правила о договоре простого товарищества, заключаемом для осуществления предпринимательской деятельности.

Комментарий к статье 356 Гражданского Кодекса РФ

1. Перемена лица, чей долг обеспечен залогом, является изменением залогового правоотношения. Воля залогодержателя, направленная на такое изменение, выражается в согласии кредитора на перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК). Но перевод обеспеченного залогом долга на другое лицо затрагивает и интересы залогодателя. Ему небезразлично, долг какого лица он обеспечивает. Если залогодатель даст согласие на перевод долга, то залоговое правоотношение изменится, и залог будет обеспечивать исполнение обязательства новым должником. Если залогодатель не даст согласия на перевод долга, то залог прекратится.

2. Как следует из комментируемой статьи, при отсутствии согласия залог прекращается в момент перевода долга. Отсюда можно сделать вывод, что согласие дается до этого перевода. После перевода долга речь может идти лишь об установлении нового права залога (см.: Gruneberg Ch. Kommentar zu § 418 // Palandt O. Burgerliches Gesetzbuch. Kurzkommentar. 66 Aufl. Munchen, 2007. S. 603). Если залогодателем является должник по обеспеченному залогом долгу, то при переводе долга на другое лицо его согласие на сохранение залогового отношения все же требуется. Целесообразнее было бы установить, что при переводе долга залогодателем-должником залог сохраняется, если залогодатель не заявил об отказе от договора о залоге.

3. Согласие может быть адресовано не только прежнему или новому должнику, но и залогодержателю. Поскольку закон не предписывает специальной формы для согласия, действуют общие предписания о форме сделки (ст. ст. 158 — 163 ГК). Если право залога на недвижимость удостоверено закладной, то при переводе обеспеченного ипотекой долга применяются предписания об изменении условий закладной (п. п. 6 и 7 ст. 13 Закона об ипотеке).

4. Так как в комментируемой статье говорится лишь о переводе долга, то перемена должника в результате универсального правопреемства (например, в случае реорганизации юридического лица) влечет изменение права залога в силу его акцессорности без получения согласия залогодателя.

Договор управления многоквартирным домом как основной элемент конструкции договорных отношений в системе управления общим имуществом многоквартирного дома

Рубрика: 20. Жилищно-коммунальное хозяйство

Дата публикации: 19.03.2014

Статья просмотрена: 250 раз

Библиографическое описание:

Якубова Т. О. Договор управления многоквартирным домом как основной элемент конструкции договорных отношений в системе управления общим имуществом многоквартирного дома [Текст] // Экономическая наука и практика: материалы III Междунар. науч. конф. (г. Чита, апрель 2014 г.). — Чита: Издательство Молодой ученый, 2014. — С. 172-175. — URL https://moluch.ru/conf/econ/archive/94/5304/ (дата обращения: 12.11.2018).

Отвечая на вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами, нельзя не учитывать возможность воздействия данного правового института на договорные отношения, в результате которых и образуется конструкция управления общим имуществом многоквартирного дома. Для этого необходимо исследовать сам договор управления многоквартирным домом.

На практике, осуществляя свою деятельность, управляющая организация заключает достаточно большое количество различных договоров, где с одной стороны, это договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, предоставляющими услуги и работы по снабжению, ремонту, охране, содержанию жилого дома и услуги жильцам обслуживающего дома, с другой — это договоры с жителями обслуживаемого дома.

Помимо этого, управляющий вступает в договорные отношения с арендаторами, иными лицами, пользующимися его услугами, а также с иными организациями, обеспечивающими деятельность самого управляющего.

Наибольшее количество сделок можно отнести к коммунальному обслуживанию — водоснабжению, водоотведению, тепло- и электроснабжению, обслуживанию внутридомовых сетей, прочистки сетей, вывозу мусора, обслуживанию лифтов и иных услуг и работ, связанных с функционированием обслуживающего жилой дом хозяйства.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (с изм., внесенными Определением Верховного Суда РФ от 19 марта 2013 № АПЛ13–82 [1] ), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 № 354 (в ред. от 14 мая 2013) [2] и иным нормативным актам [3] , данные договоры должны содержать существенные условия, выходящие за рамки указанных в ГК РФ. К таким условиям относятся: точные данные об объемах и качестве оказываемых услуг, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность контрагентов, включая санкции за нарушение условий договора. Таким образом, данные гражданско-правовые договоры, несмотря на их закрепление в ГК РФ, в целом регулируются уже не только гражданским, но и жилищным законодательством.

Правовая конструкция договоров по предоставлению коммунальных услуг во многом зависит от субъектного состава [4] . Наиболее сложные конструкции выстраиваются именно тогда, когда управление многоквартирным домом осуществляет профессиональный управляющий. В этом случае можно говорить о дифференциации договоров на четыре группы.

К первой группе договоров следует отнести договоры управления многоквартирными домами.

Ко второй группе относятся договоры с поставщиками ресурсов и услуг, а также сделки с лицами, не являющимися собственниками или жильцами дома, но использующими часть общего имущества для своих целей.

К третьей — договоры, необходимые для функционирования самого управляющего.

К четвертой — договоры с собственниками и жильцами этого дома. В последнем случае, речь идет о потребительских договорах, правовое регулирование которых осуществляется, помимо ранее названных отраслей права — гражданского, предпринимательского, градостроительного и жилищного, еще и законодательством о защите прав потребителей.

Вполне понятно, что посредством первой группы договоров, наиболее полно раскрывается сущность деятельности по управлению многоквартирными домами.

В рамках договора управления многоквартирным домом, управляющий заключает все остальные договоры, в том числе, необходимые для функционирования самой организации или индивидуального предпринимателя. Данные договоры ничем не выделяются среди таких же договоров, которыми пользуются все субъекты хозяйственной деятельности для своего внутреннего обслуживания (например, поставка необходимого для работы оборудования, мебели, транспорта и тому подобное).

Введенный в действие 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ впервые на уровне федерального закона закрепил правовую конструкцию договора управления многоквартирным домом, установив его обязательность при выборе такого способа управления общим имуществом, как управление управляющей организацией. При этом, данный договор применяется и при выборе других способов управления жилыми домами.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом специальный субъект, возмездно выполняя задание уполномоченных на то лиц, которыми могут быть собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления специализированных потребительских кооперативов, органы управления застройщиков, в течение определенного в договоре срока должным образом оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги жильцам и осуществляет иную, связанную с управлением многоквартирного дома, деятельность.

Как можно видеть, формулировка договора страдает избыточностью информации, расплывчатостью и неопределенностью, что негативно влияет на те сложные отношения, которые в последнее время складываются между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими организациями.

Договор управления многоквартирным домом не поименован в Гражданском кодексе РФ и, как всегда в таких случаях, между правоведами возникла дискуссия о правовой природе такой сделки, с двумя основными неразрешенными вопросами. Во-первых, является ли данный договор гражданско-правовым или жилищным и, во-вторых, следует ли считать его самостоятельным или отнести к смешанным договорам?

Можно утверждать, что договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором [5] .

По второму вопросу отметим, что единства ученых в отношении понимания данного договора и его определения на сегодняшний день нет. Одни представляют его как разновидность смешанного договора, другие — как совокупность нескольких самостоятельных обязательств, закрепленных в едином документе, третьи — как совокупность обязательств, прямо определенных законом, четвертые — как сделки, содержащие элементы различных отраслей права. Есть правоведы не воспринимающие такой вид договоров и отказывающие им в праве на существование.

Тем не менее, автору наиболее близка позиция А. А. Собчака, который представлял комплексный договор как сделку, порождающую два и более различных обязательства, которые имеют единую хозяйственную цель и группируются вокруг основного обязательства, регулирующегося специальными законодательными положениями [6] .

Собственно, такой подход к договору управления многоквартирным домом объясняет трудность его восприятия, как с теоретической, так и практической стороны. Обе стороны не всегда понимают сущность данного обязательства, что влечет возникновение конфликтов еще на стадии заключения договора. Законодатель не дает исчерпывающий перечень всех элементов договора управления многоквартирным домом, которые можно представлять как отдельные обязательства. Он только фиксирует самые необходимые, предлагая сторонам самостоятельно дополнять договор управления необходимыми обязательствами. Причем инициатива, как нам представляется, должна исходить от коллектива собственников помещений многоквартирного дома, т. к. договор может быть подписан при условии, что управляющая организация сможет выполнить все требуемые собственникам помещений действия (например, помимо прочего, установить шлагбаум, нанять охрану и т. д.).

Опираясь на формулировки, данные законодателем в Жилищном кодексе РФ и Правительством РФ в Постановлении от 15 мая 2013 № 416 [7] , мы должны представлять управление как действия, направленные на: организацию оказания услуг и выполнения работ; оказание услуг и выполнение работ; прием, хранение, передачу, актуализацию и восстановление (при необходимости) технической документации; сбор, обновление и хранение информации о собственниках, нанимателях, арендаторах и иных субъектах в отношении помещений в многоквартирном доме; подготовку предложений по вопросам содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества, доведения этих предложений до собственников; проведение общих собраний собственников общего имущества многоквартирного дома; заключение договоров на оказание услуг и выполнение работ; заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями; ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений со стороны контрагентов по договорам энергоснабжения, выполнения работ и оказания услуг; взаимодействие с государственными органами и органами местного самоуправления по вопросам управления многоквартирными домами; организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и многое другое.

В это многообразие входит еще и предоставление коммунальных услуг, и иная деятельность (однако ни в каком нормативном акте не дается определения выполнения работ, оказания услуг или ремонт чего-либо через термин «управление»). В итоге, содержание такой правовой конструкции больше похоже на устав коммерческой организации, чем на предмет договора.

Представляется, что если в название договора положен термин «управление», то следует исходить из того философско-семантического значения (словарной дефиниции), которое в нем содержится, тем более, что данная категория по своей сути универсальна и в течение длительного времени является предметом изучения философии и различных отраслей науки (юриспруденции, экономики, кибернетики).

Наиболее точно, по нашему мнению, охарактеризовал термин «управление» С. Д. Могилевский, указав на его системность, ориентацию на некую управленческую стратегию, оформленную в наборе определенных организующих действий, которые позволяют достичь планируемых результатов [8] . Таким образом, можно говорить о том, что управление многоквартирным домом представляет собой совокупность действий по содержанию общего имущества в данном доме и предоставлению коммунальных и иных, необходимых для проживания, услуг.

Сущность действия «содержание общего имущества в многоквартирном доме» детально описана в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491 [9] , поэтому нет необходимости дополнительно законодательно закреплять процедуру выполнения работ и оказания услуг, которые будут сопутствовать основному обязательству.

Констатируя вышеизложенное, а также учитывая объем применения в масштабах страны и, соответственно, значимость для гражданского оборота договора управления многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что указанный вид обязательства нуждается в самостоятельном правовом регулировании в системе обязательственного права. Для этого необходимо закрепление данного вида сделки в Гражданском кодексе РФ как имеющей родовые корни с договором доверительного управления имуществом, где учредителем доверительного управления является коллективный собственник — собственники помещений в многоквартирном доме, от лица которых может выступать физическое или юридическое лицо, предусмотренное Жилищным кодексом РФ (например, ТСЖ, ЖК или ЖСК), а предметом договора — действия обязанных сторон, по надлежащему содержанию общего имущества в данном доме и предоставлению коммунальных и иных, необходимых для проживания, услуг.

1. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 21. Ст. 2652.

2. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 № 354 (в ред. от 14 мая 2013 г. и изм., внесенными Определением Верховного Суда РФ от 19 марта 2013 № АПЛ13–82) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 22. Ст. 3168.

3. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491 (ред. от 14 мая 2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

4. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 307 (ред. от 6 мая 2011) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (Вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам») // Собрание законодательства РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.

5. Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 № 17–113 (ред. от 11 декабря 1997) «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» // Информационная система КонсультантПлюс.

6. Гражданское право. Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, С. М. Корнеев и др.; под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ВолтерсКлувер. 2008. Т. 3.

7. Матиящук С. В. Комментарий к Федеральному закону от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (постатейный). М.: Юстицинформ. 2012. С. 104.

8. Собчак А. А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. № 11.

[1] Определение Верховного Суда РФ от 19 марта 2013 № АПЛ13-82 «О частичной отмене решения Верховного Суда от 03.12.2012 и признании недействующим подпункта «в» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 № 354, в части обязания потребителя ежемесячно передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу не позднее 26-го числа текущего месяца» // Информационная система КонсультантПлюс.

[2] Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 № 354 (в ред. от 14 мая 2013 г. и изм., внесенными Определением Верховного Суда РФ от 19 марта 2013 № АПЛ13-82) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 22. Ст. 3168.

[3]Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 307 (ред. от 6 мая 2011) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (Вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам») // Собрание законодательства РФ. 2006. № 23. Ст. 2501;

Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 № 17-113 (ред. от 11 декабря 1997) «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» // Информационная система Консультант Плюс; Приказ Госстроя РФ от 11 декабря 1997 № 17-132 «Об утверждении нормативно – методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно–коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Москва. 1998; Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия. ГОСТ Р 51617-2000 (утв. Постановление Госстандарта РФ от 19 июня 2000 № 158-ст) (ред. от 22 июля 2003) // М.: ИПК Издательство стандартов. 2000.

[4] См.: Матиящук С.В. Комментарий к Федеральному закону от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (постатейный). М.: Юстицинформ. 2012. С. 104.

[5] Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ВолтерсКлувер. 2008. Т. 3. С 536.

[6] См.: Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. № 11.

[7] Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 21. Ст. 2652.

[8] См.: Могилевский С.Д. Органы управления хозяйственными обществами: Правовой аспект. Монография. М. 2001. С. 140.

[9] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491 (ред. от 6 мая 2011) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

Похожие статьи

Договор управления многоквартирным домом

Основные термины (генерируются автоматически): договор управления, ГК РФ, оказание услуг, договор, смешанный договор, РФ, многоквартирный дом, Жилищный кодекс, непоименованный договор, общее имущество.

Особенности и способы управления многоквартирным домом

многоквартирный дом, общее имущество, договор, договор управления, услуга, дом, управляющая организация, доверительное управление, основное обязательство, Гражданский кодекс РФ.

Изменение способа управления многоквартирным домом.

многоквартирный дом, общее имущество, договор, договор управления, услуга, дом, управляющая организация, доверительное управление, основное обязательство, Гражданский кодекс РФ.

Как управлять многоквартирным домом | Статья в журнале.

многоквартирный дом, общее имущество, договор, договор управления, услуга, дом, управляющая организация, доверительное управление, основное обязательство, Гражданский кодекс РФ.

Проблемы ЖКХ, связанные с управлением кондоминиумом

многоквартирный дом, общее имущество, договор, договор управления, услуга, дом, управляющая организация, доверительное управление, основное обязательство, Гражданский кодекс РФ.

Новый взгляд на природу договора на примере договора.

Договор управления многоквартирным домом как основной.

договор управления, ГК РФ, оказание услуг, договор, смешанный договор, РФ, многоквартирный дом, Жилищный кодекс, непоименованный договор, общее имущество.

Порядок заключения и форма договора доверительного.

Ключевые слова: доверительное управление, договор доверительного управления недвижимым имуществом, доверительный управляющий

ГК РФ предусматривает особый порядок заключения договора доверительного управления имуществом.

К вопросу о понятии «управляющая организация»

Договор управления многоквартирным домом регулирует отношения между двумя сторонами, одной из которых является управляющая организация. Статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации [1] (далее — ЖК РФ).

Управление жилищной строительной отраслью | Статья в журнале.

многоквартирный дом, общее имущество, договор, договор управления, услуга, дом, управляющая организация, доверительное управление, основное обязательство, Гражданский кодекс РФ.

Как заключить договор управления залогом

Статьи по теме

С 1 июля 2014 года в связи с поправками в положения Гражданского кодекса РФ о залоге установлено следующее правило: если исполнение обеспечиваемого залогом обязательства связано с предпринимательской деятельностью, то кредиторы могут передать управление залогом одному из кредиторов или третьему лицу.

Роман Бевзенко

кандидат юридических наук , начальник Управления частного права ВАС РФ

Наталья Шмакова

старший эксперт ЮСС « Система Юрист», кандидат юридических наук

С 1 июля 2014 года в связи с поправками в положения Гражданского кодекса РФ о залоге установлено следующее правило: если исполнение обеспечиваемого залогом обязательства связано с предпринимательской деятельностью , то кредиторы могут передать управление залогом одному из кредиторов или третьему лицу.

Какие права и обязанности можно передать по договору управления залогом

Возможность заключить договор управления залогом предусматривает новая редакция статьи 356 Гражданского кодекса РФ.

Стороны этого договора — кредитор ( или кредиторы) и управляющий залогом. Договор управления залогом позволит обеспечить профессиональное управление имуществом , переданным в залог.

Суть этого договора заключается в том , что управляющий залогом от имени и в интересах залогодержателей заключает договоры залога с залогодателями и ( или) осуществляет все права и обязанности залогодержателя по таким договорам. А кредитор ( кредиторы) компенсируют управляющему залогом понесенные им расходы и платят вознаграждение , «если иное не предусмотрено договором». Из этой оговорки можно сделать вывод , что договор управления залогом может быть и безвозмездным.

Управляющий залогом обязан осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога на наиболее выгодных для залогодержателя условиях. В качестве управляющего залогом может выступать как один из залогодержателей , так и третье лицо. Но это обязательно должны быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель.

При этом управляющий залогом может полностью заменить залогодержателя в отношениях с залогодателем. В связи с этим до момента прекращения договора управления залогом залогодержатель не вправе осуществлять свои права и обязанности по договору залога.

Договор управления залогом может быть заключен как до , так и после момента возникновения залога. Также закон предусматривает , что залогодержатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор управления залогом.

По каким правилам осуществляется управление залогом

Имущество , которое получает управляющий залогом в результате исполнения поручения , поступает в общую долевую собственность кредиторов пропорционально размерам их требований , обеспеченных залогом. Иное может быть установлено соглашением между кредиторами. Такое имущество подлежит продаже по требованию любого из кредиторов.

В части , не урегулированной статьей 356 Гражданского кодекса РФ об управлении залогом , если иное не вытекает из существа обязательств сторон , к обязанностям управляющего залогом применяются правила о договоре поручения , а к правам и обязанностям залогодержателей по отношению друг к другу — правила о договоре простого товарищества.

Договор управления залогом — новый институт , который не применялся ранее. Поэтому кредиторам , которые хотят использовать эту договорную конструкцию , важно наиболее тщательно обдумать и прописать его условия.

Особое внимание стоит обратить на диспозитивные нормы статьи 356 Гражданского кодекса РФ.

В частности , на положения о том , что в договоре можно перечислить те правомочия залогодержателя , которые управляющий залогом сможет осуществлять только с предварительного согласия кредиторов. А также на то , что в договоре можно установить иной порядок распределения полученного имущества , чем предусмотрен в законе.