Договор займа с залогом земельного участка

Договор займа с переоформлением предмета залога на займодателя

Подскажите, пожалуйста, требуется энная сумма денег, в качестве залога могу предоставить земельный участок. Займодатель предлагает оформить сделку через договор займа, при этом предмет залога — земельный участок — предлагает переоформить на него на время действия договора займа. После исполнения мной всех обязательств по договору, предмет залога переоформляется на меня обратно. Подскажите, какие могут быть «подводные камни» при таком варианте оформления сделки? Как себя обезопасить? Есть ли другие варианты оформления подобной сделки?

Ответы юристов (1)

Я Вам не советую действовать по предложенной кредитором схеме.

Существуют риски утраты Вами объекта недвижимости. Да и вообще — к чему эта морока по переходу права с одного гражданина на другого? И ведь налоговые обязательства будут переходить.

Действуйте следующим образом:

1. Заключаете договор займа, в котором одним из условий будет такое: «в качестве обеспечения возврата суммы займа заемщик предоставляет займодавцу в качестве залога . (описать характеристики земельного участка)

2. Составить отдельный договор залога земельного участка (закладная).

И тогда обе стороны будут защищены каждая в своих интересах.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Правовое регулирование залога земельных участков

Залог земельных участков . В действующем законодательстве институт залога рассматривается как средство обеспечения исполнения обязательств. Одним из видов залога имущества является ипотека. Ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, в условиях которой земля и (или) имущество (предмет залога) остается у залогодателя или третьего лица, например, арендатора. Отдельным видом ипотеки является залог земельных участков, предусмотрена ст. 133 ЗК и положениями Закона Украины от 2 октября 1992 г. «О залоге».

По договору о залоге земли одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, что обеспеченное ипотекой, — имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Говоря о залоге необходимо учитывать ее природу и помнить о наличии договора залога как вторичного обязательства, предполагает наличие основного обязательства, исполнение которого и является основной задачей этих сложных договорных правоотношений, складывающихся в этой ситуации.

Сторонами договора залога (ипотеки) земельных участков является залогодержатель, это лицо является кредитором по основному обязательству, обеспечиваемое ипотекой. Второй стороной является собственник заложенного имущества, то есть должник по основному обязательству, что обеспечено залогом, или лицо, не участвует в этом обязательстве. В том случае, когда залогодатель и должник выступают не в одном лице, существенным для залогового правоотношения является сам объект залога, а не те правоотношения, которые существуют между таким залогодателем и основным должником. Отношения между залогодателем и основным должником могут иметь различную природу, но непосредственно для залога они не имеют значения. Поэтому прекращение отношений в такой ситуации между залогодателем и основным должником не приводит автоматически к прекращению отношений залога.

В ст. 133 ЗК указано, что в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности, таким образом залогодателем земельного участка могут быть только указанные субъекты земельных правоотношений. Исходя из содержания положений ст. 133, не могут выступать залогодателями такие субъекты правоотношений как государство, территориальные общины и государственные и коммунальные предприятия, поскольку последние не являются владельцами закрепленных за ними земельных участков. По общему правилу, также не может выступить залогодателем арендатор земельного участка.

Залогодержателем может быть любой субъект права, если заключения договора залога прямо не противоречит требованиям законодательства и будет соответствовать его правосубъектности. Отдельные требования к залогодержателей содержатся отношении такого их вида как ипотечные банки. Требования по ним будут содержаться в отдельном законе. Залог по общему правилу возникает в силу закона и договора, но в ч. 1 ст. 133 ЗК речь идет именно о передаче гражданами и юридическими лицами в залог земельного участка, то есть на основании договора. Договор ипотеки земельного участка должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Несоблюдение этого требования является основанием для недействительности договора об ипотеке земельного участка.

Требования, которые обеспечиваются ипотекой. Ипотекой обеспечиваются выплаты залогодателем суммы основного долга по обязательствам, обеспечено ипотекой. Ипотека может быть установлена ??на обеспечение следующих обязательств — из кредитного договора, договора займа, по договору купли-продажи, аренды, поднайма, других видов обязательств, также ипотекой может быть обеспечено выполнение обязательства, возникшего из причинения вреда и т. п. . Таким образом необходимо исходить из того, что ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, если это прямо не противоречит природе обязательства и не запрещено законодательством. Действующим законодательством выдвинута следующая условие требованиям, которые могут быть обеспечены залогом, — такое требование должно быть действительным.

Требования к субъектам ипотечных правоотношений по поводу земельного участка обусловливают и особенности предмета залога. Ими могут быть земли всех категорий или коммунальной собственности, кроме находятся исключительно в государственной, принадлежащих субъектам земельных правоотношений на праве частной собственности. Итак объектом залога может быть только земельный участок, принадлежащей на праве частной собственности.

Предметом залога может быть также часть земельного участка, но для этого необходимо определить границы той части участка, которая будет передана в залог, в натуре (на местности).

Объектом залога может быть также право на земельную долю (пай), но оно не упоминается в ЗК в таком смысле и регулироваться не правилами об ипотеке, а положениями о залоге имущественных прав.

Обращение взыскания на заложенную участок. По общему правилу право обращения взыскания на предмет залога возникает у залогодержателя, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено (ч. 1 ст. 20 Закона «О залоге»). Согласно ч. 6 ст. 20 указанного Закона обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или третейского суда, а также на основании исполнительной надписи нотариуса, если другое не предусмотрено законом или договором залога. Постановлением Кабинета Министров Украины от 29 июня 1999 г. № 1172 утвержден Перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов. Согласно ему в бесспорном порядке происходит взыскание задолженности по нотариально удостоверенным договорам, предусматривающим уплату денежных сумм, передачу или возврат имущества, а также право обращения взыскания на заложенное имущество. Для получения исполнительной надписи представляются оригинал нотариально заверенного договора, документы, подтверждающие бесспорность задолженности должника и устанавливают просрочку исполнения обязательства. При этом следует учитывать, что обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя.

Порядок реализации заложенного имущества специализированными организациями через аукцион (публичные торги) определяется действующим законодательством, в частности ст. 21 Закона «О залоге» и соответствующими нормами Закона Украины от 21 апреля 1999 г. «Об исполнительном производстве» с учетом особенностей, предусмотренных ЗК. В частности, ч. 2 ст. 139 ЗК указано, что обращение взыскания на земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства, допускается в случаях, когда у собственников таких участков отсутствует другое имущество, на которое может быть обращено взыскание, если иное не предложено собственником земельного участка. Как отмечает В. В. Носик, это правило следует применять и при решении судом вопроса об обращении взыскании на земельный участок как объект залога.

Не вызывает сомнений верность этого утверждения в ситуации, когда вместе с участком заставлено другое имущество, реализации которого достаточно для удовлетворения требований залогодержателя. Но в иной ситуации, как кажется, следует учитывать природу этого требования и содержание ст. 20 Закона «О залоге», поскольку в момент наступления срока исполнения основного обязательства, залогодатель приобретает право обращения взыскания только на предмет залога. Только в случаях, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он имеет право, если иное не предусмотрено законом или договором, получить сумму, которой не хватает для полного удовлетворения требования, из другого имущества должника в порядке очередности , предусмотренной законодательством Украины.

Как уже отмечалось, обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя. Поэтому дела по спорам, связанным с неисполнением должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства (например, по искам о взыскании соответствующих средств с должника или поручителя или гаранта) должны быть рассмотрены по существу независимо от того, реализовал кредитор (залогодержатель) это право. При рассмотрении подобных дел не вызывает сомнений относительно необходимости применения положений ст. 139 ЗК.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию в случае обращения взыскания на предмет залога, которым является здание или сооружение. Согласно ст. 37 Закона «О залоге» залогодержатель как приобретатель имущества имеет право на получение земельного участка в соответствии с законодательством Украины.

Особенности наследования земельных участков

Право собственности на земельный участок также может согласно ст. 131 ЗК в порядке наследования. Этом основании приобретения права собственности на землю в действующем ЗК предоставлено отдельное место.

Наследование — это переход имущественных и отдельных личных прав и обязанностей умершего лица (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке, оно является основанием общего (универсального) непосредственного правопреемства. Наследственное правоотношение возникает при наличии нескольких юридических фактов, поочередное наступление которых вызывает возникновение определенного правового последствия: во-первых, это открытие наследства, во-вторых, принятие наследства одним или несколькими наследниками, а также для наследования по завещанию — необходимо наличие этого вида распоряжения .

Особенностью приобретения права на земельный участок в порядке наследования является момент возникновения права собственности на нее. Согласно ст. 1225 ГК право собственности на земельный участок переходит к наследникам на общих основаниях, с сохранением его целевого назначения. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства, с этим моментом связывается момент возникновения права собственности на вещи, входящие в состав наследства. Исключение составляет земельный участок, право собственности на которую возникает в любом случае согласно ст. 125 ЗК. Т. е. наследнику необходимо принять наследство, получить свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, на основании полученного свидетельства заказать и получить отдельный документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок, и осуществить ее государственную регистрацию, только после этого у наследника возникнет право собственности.

Как правильно оформить договор процентного займа под залог земельного участка с регистрацией обременения

Как правильно оформить договор процентного займа под залог земельного участка с регистрацией обременения

Ответы юристов (4)

Добрый день, Станислав.

Для подготовки документов Вам нужно обратиться в раздел «документы».

Здесь Вы можете только проконсультироваться.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Станислав. Требований много. Следует учитывать требования закона об ипотеке и гражданского кодекса. Также вы можете заказать такой договор на нашем сайте.

Если у вас уже есть шаблон, выложите его для изучения.

Если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу.

Согласно Гражданскому кодексу:

Статья 807. Договор займа

1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

По поводу процентов:

Статья 809. Проценты по договору займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В договоре просто прописываете, что займ предоставлен на такой-то срок при таких-то процентах.

Согласно закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой

1. В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)».

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо,размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Таким образом, вам, для регистрации ипотеки на основании договора займа следует составить договор ипотеки, во исполнение договора займа, с указанием сроков, условий займа.

В Росреестре договоры займа не регистрируют.

Предметом залога (ипотеки) могут быть и объекты незавершенного строительства, сделки с ними и обременения прав по ним регистрируются регистрационной палатой. В ипотечное покрытие, согласно ч. 3 комментируемой статьи, не могут входить обязательства по договорам займа и кредита, обеспеченные ипотекой объектов незавершенного строительства, если на основании ипотечного покрытия предполагается выпустить жилищные облигации с ипотечным покрытием. В том случае, когда на основании ипотечного покрытия будут осуществлять эмиссию просто облигаций с ипотечным покрытием, размещать ипотечные сертификаты участия, то залог объектов незавершенного строительства может быть включен в ипотечное покрытие, но общая сумма обязательств, обеспеченных залогом объектов незавершенного строительства, не должна превышать 10% от общей стоимости всего ипотечного покрытия. Заметим, что здесь законодатель говорит именно об общей сумме обязательств договоров займа и кредита, обеспеченных ипотекой объектов незавершенного строительства. При расчете такой общей суммы учитывается сумма каждого обязательства не в смысле только основной суммы долга по нему, а в сумме общего требования с процентами по договору и штрафными санкциями, если уже есть просрочки платежей.
Когда в ипотечное покрытие передается обязательство по кредитному договору, договору займа, обеспеченное ипотекой, то условиями ипотеки (условиями договора об ипотеке) должно быть предусмотрено, что предмет ипотеки (недвижимое имущество) подлежит отчуждению только с согласия залогодержателя. Первоначально, когда был только заключен договор займа или кредита, обеспеченные ипотекой обязательства по ипотеке возникли у залогодателя и залогодержателя. Залогодателем являлось то лицо, которое стало должником по денежному обязательству из кредитного договора или договора займа, а залогодержателем стало то лицо, которое предоставило заемные денежные средства. Иными словами, залогодатель — это та сторона договора ипотеки, которая берет в долг денежные средства по договору займа или кредита и в обеспечение своего надлежащего исполнения обязательств по возврату долга передает в залог залогодержателю свое недвижимое имущество. Бывают такие случаи, и законом это не запрещено, когда договор займа совершается в пользу третьего лица. Тогда возможен вариант, по которому одно лицо предоставило заемные денежные средства, а должник, получивший их взаем, должен будет исполнить свои обязательства по договору займа по возврату долга уже перед другим (третьим) лицом. Тогда договор залога сразу же может быть заключен в пользу такого третьего лица, именно оно станет залогодержателем, или остаться заключенным в пользу кредитора (т.е. того, кто предоставил заемные средства). По первоначальной сделке (например, договор кредита и залога к нему) залогодателем (он же должник по кредитному договору) и залогодержателем (он кредитор по кредитному договору), могли быть одни лица, а впоследствии сторона кредитора и соответственно залогодержателя в договорах кредита и залога изменится на другое лицо посредством уступки права требования, иных сделок. Наконец, сам кредитор (и он же залогодержатель) может свое обязательство по кредитному договору и обеспечение к нему передать в залог третьему лицу в качестве обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по иным гражданско-правовым сделкам. Таким образом, на момент внесения обязательства по кредитному договору, договору займа, обеспеченному ипотекой, в ипотечное покрытие сторона залогодержателя (кредитора по кредитному договору или договору займа) могла смениться посредством совершения иных сделок либо остаться прежней, но надлежащее исполнение по кредитному договору или договору займа, как и предмет ипотеки, на случай ненадлежащего исполнения обязательства должника перед кредитором, уже обещано кредитором (залогодержателем) третьему лицу в обеспечение исполнения другого обязательства кредитора перед третьим лицом. В свою очередь, залогодатель (должник по обязательствам займа и кредита) мог уже заложенный объект недвижимого имущества предоставить в последующий залог (т.е. заложить его во второй раз) для получения новых денежных средств по иным договорам. Закон допускает это в тех случаях, когда рыночная стоимость предмета залога намного превышает размер требований по денежному обязательству, обеспеченному залогом. И тогда у одного должника может быть два разных залогодержателя по двум разным кредитным договорам (договорам займа) или один и тот же, но по разным договорам. Если учесть еще и то, что в основном положениями комментируемого Закона пользуются банки, кредитующие население, и юридические лица под строительство жилых многоквартирных домов, когда необходимо срочно вернуть банку обратно часть денежных средств, отданных в кредиты, то необходимо помнить, что договоры кредитования с ипотекой на приобретение жилья, на строительство многоквартирного дома часто заключаются с поручителями. Тогда обеспечением надлежащего исполнения обязательства по кредитному договору становится не только залог заемщика, но и поручительство, а сам поручитель также может предоставить в залог свое движимое, недвижимое имущество. В практической деятельности банков по кредитованию до кризиса и тем более после него банки стали страховаться и перестраховываться как можно более тщательно. Перед одобрением большой суммы кредита для физического лица или одобрением кредита юридическому лицу банки просят предоставить и залог, и поручительство, поручитель также может предоставить залог взамен залога основного должника по обязательству, обеспеченному поручительством и ипотекой, и предоставить свой залог (поручиться им) в дополнение к залогу основного должника по кредитному договору. Согласно ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Таким образом, в зависимости от условий договора поручительства если поручитель по условиям договора несет солидарную, а не субсидиарную ответственность вместе с основным (первоначальным) должником по обязательству кредита или займа и в качестве обеспечения своего обязательства по поручительству предоставляет ипотеку, то его обязательство также может составлять ипотечное покрытие. При этом поручитель будет считаться таким же должником по обязательству кредита или займа, что и основной должник. Но если поручительство было предоставлено на условиях субсидиарной ответственности с первоначальным должником по обязательству кредита или займа, то все зависит от условий такой субсидиарной ответственности, предусмотренной договором поручительства. Такой поручитель также будет считаться должником по основному обязательству, по которому он предоставил в обеспечение поручительство и ипотеку, но он несет ответственность своим предметом залога лишь в определенно части, предусмотренной договором поручительства, а не по всему кредитному договору.
Поэтому очень важно точно определить обязанных лиц и кредиторов по обязательствам займа и кредита, а также установить действительного залогодержателя и залогодателя, тем более что предмет залога может быть не один и залогодателями могут выступать несколько лиц. Комментируемая статья запрещает принимать в ипотечное покрытие те обязательства, из существа которых следует, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя заменить или иным образом распорядиться предметом ипотеки. Также комментируемая статья разрешает принимать в ипотечное покрытие обязательства, обеспеченные последующим залогом недвижимого имущества должника (т.е. когда должник уже второй раз подряд передает в залог свое имущество, еще не исполнив своих обязательств по первому залогу), лишь при условии, что в совокупности общая сумма всех требований к должнику по обоим обязательствам, обеспеченным залогом, не составляет более 80% рыночной стоимости предмета залога. В таком случае речь идет о суммах основного долга по обоим обязательствам, проценты, предусмотренные договором займа и кредита, штрафные санкции при этом не учитываются.
Есть еще два требования к обязательствам займа и кредита, обеспеченным ипотекой и передаваемым в ипотечное покрытие. В тех случаях когда должником по обязательствам займа и кредита будет выступать физическое лицо и оно же предоставляет право залога на недвижимое имущество в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств, такое лицо должно быть застраховано (страховой случай составляют жизнь и здоровье физического лица). Это договор личного страхования, он также может предоставляться при формировании ипотечного покрытия для удостоверения факта соблюдения условия о личном страховании. Страховая сумма (та сумма, которую получит выгодоприобретатель при наступлении страхового случая, т.е. смерти застрахованного лица, причинении вреда его здоровью) обязательно должна быть не менее общей суммы тех денежных обязательств, которые обеспечены ипотекой недвижимого имущества такого физического лица. В соответствии с ч. 3 ст. 947 ГК РФ такое условие вполне выполнимо, так как в договоре личного страхования страховая сумма определяется сторонами по их усмотрению. Подтверждением заключенного и действующего договора личного страхования физического лица на момент формирования ипотечного покрытия может быть предоставление подлинного экземпляра договора страхования, страхового полиса и факта оплаты страховой премии страховой компании, с которой заключен договор. Предмет ипотеки во всех случаях, когда ипотекой обеспечены обязательства займа и кредита и они передаются в ипотечное покрытие, обязательно должен быть застрахован. При этом составляется договор имущественного страхования, страховой случай по которому составляет риск утраты, порчи и иного повреждения предмета ипотеки. Так же как и в случае с личным страхованием, сумма выплаты по страховке при наступлении страхового случая по договору страхования должна составлять не менее общей суммы требований по обязательству займа или кредита, обеспеченного ипотекой. В договорах имущественного страхования, согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма не должна превышать действительную (рыночную) стоимость застрахованного имущества, однако стороны могут договориться и об ином. Стороны договора имущественного страхования могут договориться и о другом, большем размере суммы страховой выплаты по договору при наступлении страхового случая. Со страхованием предмета ипотеки в обязательствах займа и кредита, передаваемых в ипотечное покрытие, связано и еще одно требование к тем обязательствам, которые не могут передаваться в ипотечное покрытие. Если страхование предмета ипотеки отсутствует более чем 6 месяцев, то такое обязательство (заем, кредит) не может быть передано в ипотечное покрытие. Такое вполне возможно, ведь при заключении договора страхования объекта недвижимого имущества, как правило, в самом договоре страхования предусматривается, что он сохраняет свое действие при условии совершения лицом, застраховавшим предмет ипотеки, ежегодных платежей. И если лицо в очередном наступающем году не совершило платеж по договору страхования, то в том же году и прекращается действие договора страхования предмета ипотеки.
3. Рассмотрим порядок расчета размера ипотечного покрытия, который установлен в ч. 4 комментируемой статьи. Общая сумма размера всего ипотечного покрытия будет рассчитана посредством сложения всех сумм требований и рыночной стоимости имущества, составляющих ипотечное покрытие. Такое суммирование будет отдельно рассчитываться по каждому виду обязательств или имущества, которые переданы в ипотечное покрытие. В комментарии к настоящей статье мы рассматривали требования в отношении обязательств займа и кредита, обеспеченные залогом и передаваемые в ипотечное покрытие. Такие требования содержали условие о том, что в ипотечное покрытие данные обязательства могут быть переданы только при условии того, что сумма основного денежного требования по ним не превышает 70% от рыночной стоимости предмета ипотеки. При сложении общей суммы всех требований по обязательствам займа и кредита, обеспеченных залогом недвижимого имущества и передаваемых в ипотечное покрытие, будут складываться не суммы основного долга по данным обязательствам, а суммы всего требования по обязательствам займа и кредита, даже если такая сумма и превышает 100% рыночной стоимости предмета ипотеки. Когда в ипотечное покрытие передаются государственные ценные бумаги, то учитывается та их стоимость, которую должен получить владелец ценных бумаг при их погашении. Денежные средства, передаваемые в ипотечное покрытие, рассматриваются в совокупности общей суммы таких денежных средств. Если в ипотечное покрытие передается недвижимое имущество, то, как и государственные ценные бумаги, оно может быть передано только в ипотечное покрытие выпуска облигаций с ипотечным покрытием. А если эмитент облигаций решает выпустить не просто облигации с ипотечным покрытием, а жилищные облигации с ипотечным покрытием, то недвижимое имущество и государственные ценные бумаги не могут приниматься в ипотечное покрытие, соответственно не может рассчитываться и сумма их стоимости.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор залог и договор займа

мы заключили договор залога земельного участка в простой письменной форме в обеспечение по договору займа. как можно через суд признать договор заключенным и наложить арест?

Ответы юристов (1)

Вы только заключили договор залога, но не зарегистрировали ограничение в Управлении Росреестра? В связи с чем не обратились? Предлагали ли заемщику обратиться для регистрации? Через суд можно попробовать не признать договор заключенным, а о понуждении к регистрации залога. Проверьте, не продал ли собственник указанное в вашем договоре имущество. Это можно сделать путем запроса в Управление Росреестра.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора займа с залогом (ипотека)

Скажите а можно расторгнуть договор займа с залого (ипотеки) без суда если залогодержатель погиб? Например в одностороннем порядке? Либо по совместному заявлению залогодержателя(его наследники) и залогодателя? Говорят что в таких ситуацих суд может растянуться и на несколько лет.

Ответы юристов (3)

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон (в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ) если иное не оговорено договором,

либо в одностороннем порядке (когда вторая сторона против расторжения договора) договор может быть расторгнут по решению суда только:

— при существенном нарушении договора другой стороной;

— в иных случаях, предусмотренных законам или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, расторгнуть договор можно, но через суд это довольно проблематично, отнимет много сил и средств, следует постараться договориться о расторжении по согласию, однако и тут будут потери. Залогодатель, он кредитор (скорее всего банк) который тоже теряет в этой сделке, должен предложить вам самый благоприятный выход из сложившейся ситуации.

Есть вопрос к юристу?

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если бы вы сумму займа получили, то наследники, принявшие наследство, заменили бы займодавца в договоре и вы могли бы по соглашению с ними изменить или расторгнуть договор.

Но у вас другая ситуация. Договор займа безденежный, поэтому и не считается заключенным (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ). Незаключенный договор нельзя и расторгнуть, т.к. обязательства не возникли.

В этой ситуации вам необходимо обращаться в суд с заявлением о прекращении ипотеки, обеспечивающей несуществующее обязательство, с решением суда обращаться в Росреестр с заявлением о погашении записи об ипотеке.

Суд, конечно, растянуться может, но в данной ситуации, когда у наследников нет документов, что сумму займа вы получили, растягиваться он не должен. Хотя всё, конечно, зависит от конкретного дела.

Если у вас заключен договор ипотеки с банком, то правоотношения связанные таким договором, в том числе и с расторжением договора регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и закона РФ «Об ипотеке».

Договор ипотеки может быть расторгнут, я писала об этом выше, но тут может быть несколько вариантов, все зависит от банка — возможно расторжение и погашение денежной суммы (кредит) вплоть до обращения залогодателем взыскания на жилье, возможно реструктуризации займа, возможно, банк предложит вам более выгодные условия погашения ипотечного кредита, с учетом изменений связанных с последующей ипотекой (замена залогодержателя). Надо договариваться с банком, или расторгать договор ипотеки в суде.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.