Если земельный участок в собственности более 3 лет а дом менее 3 лет

Налог с продажи земельного участка

Обязательные платежи присутствуют практически во всех аспектах нашей жизни, в частности, сопровождают все гражданско-правовые отношения, если они направлены на извлечение прибыли. Исключение не составляют даже сделки по договорам дарения (ст. 572 ГК РФ), так как даже безвозмездная передача имущества предусматривает обогащение одной из сторон. Порядок уплаты налогов на совершенные сделки регламентирован нормами НК РФ и предусматривает особую процедуру отчетности и непосредственной оплаты.

Берется ли налог с продажи земельного участка? Не всегда, но в большинстве случаев. НК РФ определил перечень оснований, по которым сбор не взимается, перечень является закрытым, не допускающим вариаций. Если речь идет о купле-продаже земельного участка по состоянию на 2017 год, то перед уплатой налога на извлеченную прибыль (доход) следует определиться, каким сбором облагается земельный участок, и когда его необходимо платить.

В данной статье предлагаем ознакомиться с субъектным составом правоотношений по уплате обязательных платежей, порядком их исчисления, условиями оплаты, оформления документов и особенностями для отдельных категорий лиц.

Кто обязан платить налог?

Чтобы ответить на вопрос, кто платит налог с продажи земельного участка, обратимся к ст. 207 НК РФ, которая выделяет два типа налогоплательщиков — резиденты и нерезиденты РФ. Фактически в случае продажи надела целиком или доли в нем отчитаться перед налоговыми органами должны все лица, независимо от того, проживают ли они на территории РФ постоянно или нет.

Статус налогоплательщика-резидента РФ приобретается, если лицо находится на территории нашей страны в общей сложности более 183 дней в году, в противном случае налоговые ставки будут более высокими, предусмотренными для нерезидентов РФ.

Повышенные ставки налогообложения в случае продажи земли применяются в совокупности с рядом условий. Например, чтобы отчитаться перед налоговыми органами за заключенную сделку по договору купли-продажи участка, источником средств прибыли должен являться резидент РФ, то есть покупатель. Статус резидентства подвергается проверке при получении любого дохода от российского источника, тем самым минимизируется шанс того, что будет упущен момент, когда иностранный гражданин приобретет статус резидента РФ.

В интересах нерезидентов РФ осуществляется возврат налога, уплаченного свыше установленной суммы, однако производится он только по окончании календарного года. К сожалению, все нерезиденты РФ освобождаются от получения налоговых вычетов любого типа в отличие от граждан-резидентов РФ. В целом же процедура подачи декларации 3-НДФЛ ничем не отличается для субъектов различного статуса.

По субъектному составу потенциальных налогоплательщиков также можем разделить на физических лиц, юридических и индивидуальных предпринимателей (ИП). Порядок отчетности юридических лиц и ИП рассмотрим ниже.

Когда налог не платится?

В ряде случаев НК РФ предусматривает основания, по которым лицо может быть освобождено от уплаты налогов за текущий отчетный период. Первоначальное требование — наличие резидентства РФ. Резиденты могут рассчитывать на освобождение от уплаты налогов по сделке купли-продажи надела по истечении 3 или 5 лет после оформления первоначального права.

Если право на участок возникло в силу наследования или договора дарения от лица близкого родственника, в рамках приватизации или договора пожизненного содержания с иждивением, то продавцу достаточно подождать 3 года, чтобы не платить налог со следующей перепродажи участка. В случае приобретения вещного права в рамках иных гражданско-правовых сделок данный срок будет увеличен до 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

До истечения указанных сроков налогоплательщик должен будет в обязательном порядке отчитаться перед Федеральной налоговой службой и заплатить 13% или 30% (в зависимости от статуса) с полученной по сделке прибыли. В рамках уплаченных налогов резидент РФ может воспользоваться возможностью получения вычетов в соответствии со ст. 220 НК РФ.

Как рассчитать налог с продажи земельного участка?

Для налогоплательщиков-физических лиц порядок уплаты НДФЛ предусматривает возможность самостоятельного произведения расчетов. Чтобы определить, какой сбор взимается с продажи земли, следует учитывать размер налоговой базы — величины, исключающей сумму имущественных налоговых вычетов, льгот и затрат на покупку участка.

Таким образом, чтобы рассчитать размер налога, следует определиться со следующими условиями:

  • основание возникновения первоначального вещного права в отношении участка;
  • период времени, в течение которого надел находился в собственности продавца;
  • на какие льготы может рассчитывать продавец;
  • кадастровая стоимость земли (данный параметр позволяет отслеживать сделки, направленные на умышленное занижение цены договора);
  • размер расходов, произведенных на покупку участка;
  • сумма имущественного налогового вычета.

Перед оформлением формы 3-НДФЛ следует определить, за какой налоговый период происходит оплата налоговых сумм. Следует иметь в виду, что оплата в текущем году покрывает сумму обязательных платежей за предыдущий календарный год.

Итоговый взимаемый налог будет равен 13% от размера выверенной суммы налоговой базы.

Продолжительность права собственности и налоги

Как уже было сказано, продолжительность владения собственностью прямо влияет на обязанность по уплате налогов на доходы физических лиц. Подобное ограничение установлено не просто так, а во избежании извлечения прибыли из постоянных перепродаж наделов по более высокой цене, чем они приобретались.

Налог с продажи участка, находящегося в собственности менее 3 лет, подлежит уплате в обязательном порядке, независимо от формы сделки, по которой был осуществлен переход права.

В период от 3 до 5 лет освобождаются от налогообложения субъекты права в рамках уже упомянутых правоотношений (дарение, приватизация, пожизненного содержания с иждивением). В случае приобретения права в порядке купли-продажи земли единственным доступным способом ухода от обязательного налогообложения является истечение пятилетнего срока владения ею. Даже если вы намеренно занизите договорную стоимость надела, налоговые органы организуют проверку соотношения цены и кадастровой стоимости, что может привести к неблагоприятным последствиям в виде привлечения к ответственности за подобные действия.

Расчет НДФЛ

Сумма подоходного налога рассчитывается исключительно в пределах календарного года и подлежит отражению в декларации, которую следует подать не позднее первого квартала года, следующего за отчетным.

Если земельный участок находится в собственности более 5 лет, расчет налога при его продаже не производится, декларация не подается, сумма НДФЛ равна нулю. Дата, от которой отсчитывается течение срока владения наделом, соответствует дате государственной регистрации прав продавца на него.
Если участок находится в собственности более 3 лет, права на него приобретены в порядке дарения, приватизации или договора на пожизненное содержание с иждивением, размер налога с продажи также будет равен нулю. Во всех остальных случаях следует рассчитать размер налоговой базы.

Следует учитывать, что так называемой необлагаемой суммой является имущественный вычет в размере 1 млн рублей от полученных доходов. То есть при сумме сделки в 2 млн рублей налоговая база (при отсутствии иных льгот и вычетов) будет составлять 1 млн рублей, от которой и следует отсчитывать ставку 13%. Сумма сбора при продаже, соответственно, зависит от договорной суммы в рамках сделки и кадастровой стоимости, если существует сильное расхождение в представленных суммах.

Оформление декларации и уплата налога

Форма документа налоговой отчетности — 3-НДФЛ — является утвержденной внутренними документами Федеральной налоговой службы РФ. Заполнение формы должно производиться в соответствии с установленными требованиями. Его следует начать с внесения персональной информации согласно подписанным графам документа. Делать это нужно печатными буквами из расчета 1 буква — 1 клетка.

Заполненный документ подлежит подаче в территориальный налоговый орган в соответствии с регистрацией налогоплательщика.

В случае правильного оформления 3-НДФЛ и своевременной подачи до конца первого квартала календарного года налоговый орган уведомляет налогоплательщика о необходимости уплаты налога и устанавливает конечный срок для внесения суммы.

Оплата производится любым доступным налогоплательщику образом, чаще всего используются интернет-ресурсы государственных порталов или кредитных организаций, кроме того, вы всегда можете лично обратиться в банк с квитанцией.

Подтверждением совершенного платежа является наличие на руках квитанции об оплате или чека, которые желательно сохранить на некоторое время во избежании возникновения спорных ситуаций.

Налог для юрлиц и ИП

В целом порядок расчета и уплаты налогов с продажи земельных участков юридическим лицом и ИП является достаточно схожим с налогообложением физического лица. Остановимся подробнее на существенных отличиях.

Несколько видов юридических лиц в силу целей своей деятельности автоматически освобождаются от уплаты сборов, например, религиозные учреждения, некоторые виды учреждений исполнения наказаний и пр. в рамках ст. 217 НК РФ. При наличии установленных законом условий могут предоставляться льготы, например, в случае, когда через земельный участок юридического лица проходит государственная автодорога. Кроме того, предусматривается применение дополнительных льгот, инициированных решениями территориальных органов власти.

Юридическое лицо вправе выбрать один из предложенных законом вариантов налогообложения — общая система или упрощенная, упрощенная, в свою очередь, подразделяется еще на 2 отдельных вида. Юридическому лицу следует проанализировать цели своей деятельности и спрогнозировать, какой из способов будет наиболее выгодным в соотношении с его доходами.

Относительно налогообложения индивидуальных предпринимателей и продажи ими земельных участков автоматически презюмируется извлечение прибыли в рамках деятельности. В данном случае доходы с продажи будут входить в состав налоговой базы в рамках упрощенной системы налогообложения. Если ИП продает землю как физическое лицо, не извлекая прибыль для бизнеса, то уплачивает налог наравне с физическими лицами — 13%.

В рамках представленной темы следует отметить сложность процедуры не только подсчета налога с продажи земельного участка, но и оформления документов отчетности. Разнообразие субъектного состава сделок купли-продажи предусматривает различные системы налогообложения и, соответственно, порядки начисления обязательных платежей.

Вопросы и ответы

Продал построенный дом (в собственности менее 3 лет) с участком (в собственности более 3 лет) за 2,2 млн. В договоре купли-продажи указана общая цена за дом и участок 2.2 млн.Деньги от продажи сразу вложили в долевое строительство, недавно получили ключи от квартиры. Как поступить ,чтобы не платить налог 13% за дом? Какие последствия, если вообще дом не декларировать (штрафы, влияние на налоговый вычет)?

Доход от продажи участка не облагается налогом и декларированию не подлежит. Доход от продажи дома облагается налогом и подлежит декларированию. При расчете налога он может быть уменьшен или на имущественный вычет для продавцов недвижимости (1 000 000 руб.) или на сумму расходов по строительству, которые подтверждены документально.

Проблема в том, что непонятно сколько стоит земля, а сколько дом. Поэтому не ясно какую сумму декларировать и уменьшать. Вам нужно поделить стоимость дома и участка. Оптимальный вариант внести изменения в договор и разделить стоимость этих объектов. Например, дом 800 000 руб., а участок — 1 400 000 руб. Тогда налог не придеться платить. Если возможности изменить договор нет, то нужно хотя бы оформить 2 разные расписки на то, что вы получили деньги от покупателя. Первую написать на дом (800 000 руб.), вторую на участок (1 400 000 руб.).

Если у налоговиков возникнут вопросы утверждать, что согласно распискам эти объекты стоят именно столько. Если им не нравиться — пусть попробуют в суде доказать обратное. С расписками проблем быть не должно. Ведь продавец именно вы, деньги получали вы. Поэтому и расписки должны выписывать вы. Договоритесь с покупателям заменить одну расписку на 2,2 млн. на две по 800 и 1400. Ему то какая разница.

Налог. Дом и земля- собственность разных годов.

Оля Зотова

Здравствуйте. Немного запуталась. Помогите пожалуйста.

В 2000 году покупаем землю в МО по ДКП (30соток) . Строим дом. В 2015 году делим участок пополам и регистрирует дом и соответсвенно на землю новые документы от 09.2015. На втором участке строим дом-оформляем все разрешения и кадастровый паспорт(2016 год). Как то так получилось,Что забыли про свидетельство о собственности на дом (звонили в россерестр кадастр дома есть а собственности нет). Ок. Оформили в конце декабря собственность на второй этот новый дом. Сейчас решили продать этот новый дом и купить на эти деньги квартиру под сдачу в мск. Вопрос- 1. Земля нового дома от 15 года,но основание права от 2000г- возможно не платить Налог? 2. Если земля и дом разных годов собственности то протянул до 09.2018 (т.е. 3 года после собственности 09.2015 -земля) возможно ли не платить Налог с земли а платить только с дома? 3. Вычитала что при одновременной продаже а далее покупки дается вычет 1млн на продажу и 1млн на покупку,но увидела из ответов специалистов что только 1млн на продажу а далее 260 тысяч при налоге вычесть. Как минимизировать налог если продать по кадастру? Кадастр земли -1.6 млн. Кадастр дома 4.7

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Из письма Минфина РФ от 17.12.2013 № 03-04-07/55742 следует: » Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Оля Зотова, здравствуйте. У Вас есть возможность для различных манёвров (судя по Вашему описанию). Не исключаю полное освобождение от налогов в рамках правового поля. Рекомендую со всеми документами (или копиями всех документов) сходить на приём к специалисту и получить полный расклад. Много информации, на форуме не очень удобно. Выберите специалиста по по Вашему региону или городу. С уважением, Арман.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Оля! При разделе участка образовались два новых объекта недвижимости, с новыми кадастровыми номерами, так что, собственность на участки — с 2015 г. Два отдельных договора на дом и на землю не пропустит Росреестр. Но при покупке квартиры, если покупка квартиры и продажа дома с участком будет происходить в одном налоговом периоде, можете получить еще налоговый вычет на 2 млн. рублей.

Два отдельных договора не пропустят, но в одном договоре можно разбить суммы на дома и участки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

При разделе одного участка на несколько (2017 год), основание все равно у Нас остались прежние (2010 год). Основанием является первичный документ на землю.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Срок на земельные участки отсчитывается с момента регистрации вновь образованных двух участков. Договор купли продажи будет оформляться одним договором : Договор купли-продажи земельного участка с домом. Если Вы решили продавать земельный участок с домом , построенном в 2015 году — для оптимизации можно подождать три года, т.е. 09.2018 г. и продавать — налога не возникает. Если Вы решили продавать также после 09.2018 г. земельный участок с домом, оформленным в 2016 году — необходимо будет оплатить в 2019 году налог на сумму ориентировочно 297,7 тыс. руб. — при правильном оформлении документов. По другому варианту сможете применить вычет в размере понесенных расходов или еще есть возможность применить, если не пользовались правом на получение вычета на сумму 2 млн. руб. ( 260 т.руб,) , будет другой расклад. Применять к одному объекту два вычета — имущественный по продаже и имущественный по расходам — нельзя. Нужно выбрать один, тот что выгоднее.
Если есть договора на строительство дома, то можете приложить копии договоров и чеки по оплате услуг, покупке строительных материалов — товарные чеки (товарные накладные), кассовые чеки и др. документы прямо относящиеся к понесенным расходам. Также в качестве расходов могут быть приняты расходы на покупку земельного участка.

Купи более 18 лет назад участок..построй сам из своих денег на нем дом, продав купи на все деньги жилье- и отдай государству налог еще 300 тысяч. просто мысли вслух. Я понимаю все наши законы- но странно , что некоторые нюансы в нашем законодательстве не учтены.
К сожалению расходников по дому не сохранилось, а земля была куплена за теперь уже небольшие по теперешним ценам деньги. Поэтому доход минус расход не наш вариант. А дом поставлен на кадастровый учет в том же 2015, но собственность от 2017- считать же от собственности срок?

И если дом/земля -московская область , а прописка москва- то декларация и вопросы по ней по месту прописки?

Вопросы и ответы

Есть земельный участок. В моей собственности он более 6 лет. Недавно на участке построен жилой дом. Свидетельство о собственности получено 1 год назад. Вопрос: При продаже участка и дома это два разных объекта или один (на них два разных свидетельства о праве собственности)? Какой налог (НДФЛ) нужно заплатить?

В данном случае вы продаете не один, а два объекта: земельный участок и жилой дом. Соответственно по каждому из них налоги нужно платить по-разному.

Доход от продажи земельного участка налогом облагаться не будет. В данном случае вы вправе воспользоваться льготой, установленной статьей 217 (пункт 17.1) Налогового кодекса. Так, налогом на доходы не облагают поступления от продажи земельных участков, которые находились в собственности человека три года и более.

С домом все менее оптимистично. Поступления от продажи дома облагают налогом на доходы. Однако, в отношении этого объекта вы получаете право на имущественный вычет. При продаже жилого дома, который находился в вашей собственности менее трех лет, размер имущественного вычета составляет 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Налогом будет облагаться лишь та сумма дохода, которая превышает этот вычет. Подробнее о том как платить налог с продажи дома смотрите по ссылке.

Например, продажная стоимость участка составляет 3 млн., а дома 2,5 млн. рублей. Общая стоимость проданного имущества (участка с домом) составила 5,5 млн. рублей (3 млн. + 2,5 млн.). В этой ситуации доход от продажи участка налогом не облагают. А доход от продажи дома облагается НДФЛ в сумме:

2,5 млн. — 1 млн. = 1,5 млн.

Сумма налога, которую придется заплатить, составит:

1 500 000 руб. х 13% = 195 000 руб.

Правда, вместо использования 1 млн. вычета, про который мы сказали, вы вправе уменьшить доход от продажи дома на сумму всех расходов, связанных с его строительством. Но лишь при одном условии — вы в состоянии их подтвердить документально.

При заключении этих сделок в ваших интересах максимально уменьшить продажную стоимость дома и увеличить стоимость земельного участка. Тем более, что, скорее всего, покупатель у них один. Если, например, участок вы продадите за 4,5 млн., а дом за 1 млн., то налог платить вообще не придется. При этом общая стоимость всего имущества останется прежней (5,5 млн. руб.).

Очень подробно о том как платить налог с продажи дома смотрите по ссылке.

При этом декларацию 3 НДФЛ вы должны подать в любом случае. О том как должна быть оформлена и предоставлена декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Если земельный участок в собственности более 3 лет а дом менее 3 лет

Оставьте свои контактные данные

Оставьте свой вопрос

НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА?

ЗАКАЖИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ В BITLEX

Сервисом Bitlex было рассмотрено Ваше обращение и сообщается следующее.

Доходы, полученные от продажи объектов недвижимости, облагаются налогом в соответствии со ст. 172 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2У55-Х / И (далее — НКУ).

Согласно п.1 ст. 172 НКУ, не облагаются налогом на доходы физического лица (как резидента, так и нерезидента) доходы от продажи недвижимого имущества при одновременном выполнении трех условий, а именно:

— осуществление продажи жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на указанном земельном участке), а также земельного участки, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — ЗКУ) в зависимости от ее назначения;

— осуществление продажи одного из перечисленных объектов впервые в отчетном календарном году;

— нахождение реализованной недвижимости в собственности более трех лет. Заметим, условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

При этом ст. 121 ЗКУ предусматривает, что граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:

б) для ведения личного сельского хозяйства — не более 2,0 гектара;

в) для ведения садоводства — не более 0,12 гектара;

г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 гектара, в поселках — не более 0,15 гектара, в городах — не более 0,10 гектара;

г) для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 гектара;

д) для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 гектара.

В случае если все вышеупомянутыe условия соблюдены, физическому лицу — продавцу — не придется платить налог на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) и подавать декларацию об имущественном состоянии и доходах.

Если же хотя бы одно из условий не выполнено, а также в случае второго и последующего продаж, физическому лицу необходимо будет уплатить НДФЛ и здесь ставки налога для резидентов и нерезидентов отличаются.

Доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку в соответствии с законом.

В случае, если продавец недвижимости является резидентом (гражданин Украины или лицо, имеющее место проживания в Украине согласно подп. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 НКУ), доходы, полученные от продажи объектов недвижимости, будут облагаться НДФЛ по ставке 5 %. Его платят граждане Украины, которые продают недвижимость больше одного раза в течение отчетного налогового года, а также те, кто продает недвижимость находящегося в праве собственности менее трех лет.

Если продавец недвижимости является нерезидентом, то ставка налога на доходы, полученные от продажи объектов недвижимости, составит 18% от стоимости объекта в случае продажи или обмена в течение текущего отчетного налогового года более одного объекта недвижимости или владения таким менее трех лет.

Заметим, доход от операций по продаже не чаще одного раза в год объектов недвижимости, указанных в абзаце первом п.1 ст. 172 НКУ, находятся в собственности нерезидента менее трех лет и полученные таким плательщиком в подарок, также облагается налогом на доходы по ставке 18%.

Дополнительно оплачивается военный сбор 1,5%. Если НДФЛ не уплачивается, то и военный сбор не уплачивается также.

При заключении договора купли-продажи недвижимости вместе с налогом стороны должны уплаты государственную пошлину. Ее размер определяется декретом Кабмина «О государственной пошлине» и составляет 1% от стоимости имущества.

Кто именно платит пошлину — стороны определяют сами: могут разделить сумму пополам и оплатить каждый свою половину.

Важно помнить: в квитанциях об оплате должна стоять фамилия того лица, которое должно осуществить платеж по закону. Итак: НДФЛ должен оплатить продавец, в случае с госпошлиной все остается на усмотрение сторон.

Сумма госпошлины определяется в размере 1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта продажи.

Также, обратите внимание, что госпошлина определяется от суммы, указанной в договоре, с НДС.

ВЫВОД:

При продаже земельного участка взимаются такие налоги, платы и пошлины:

— налог на доход физического лица (НДФЛ составляет 0%, 5%, 18% зависит от обстоятельств, указанных выше) — оплачивается продавцом.

— военный сбор (составляет 1,5% и взимается только в случае взимания НДФЛ).

— государственная пошлина в размере 1% — оплачивается по соглашению сторон.

— вознаграждение нотариусу — оплачивается по соглашению сторон.

Таким образом, если продавец владеет имуществом более 3 лет, осуществляет первую продажу недвижимого имущества в календарном году, и размер имущества (в нашем случае — земельного участка) не превышает пределы, установленные ст. 121 ЗКУ — то НДФЛ не оплачивается. А, к оплате останется государственная пошлина 1% + оплата услуг нотариуса, которые распределяются по соглашению сторон.

Возможно, Вам будут интересны следующие консультации: