Гк рф неотделимые улучшения недвижимого имущества

Содержание:

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем . Таковы, например, установка на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; монтаж нового оборудования с целью улучшения инженерного обеспечения арендуемого помещения и т.п.

———————————
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982. С. 334 (автор комментария — Е.А. Павлодский).

2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного оборудования — это неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.

3. Улучшения в арендуемое имущество могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения, внесенные в арендуемое имущество, могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам настоящей комментируемой статьи.

4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.

5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, тогда с точки зрения гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.

6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам комментируемой статьи.

7. Исключение из правила п. 3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ. Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. ст. 256 — 259.3 НК РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.

9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств .

———————————
См.: п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (ст. 617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения .

———————————
Аналогичный подход к решению означенной проблемы имеет место и в судебной практике. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 г. по делу N А12-5231/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения .

———————————
Такой же подход обнаруживается и в судебной практике. См. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу N Ф04-5972/2009(20631-А03-11).

Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело?

По общему правилу участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса). Важно, чтобы при этом был соблюден порядок использования общего имущества, который осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ).

Значит ли это, что для увеличения своей доли лицу, которое произвело улучшение имущества, нужно получить согласие другого собственника? Или вполне достаточно согласия на осуществление самого улучшения? Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не смогли прийти к общему мнению, поэтому Верховному Суду Российской Федерации пришлось их рассудить.

Суть спора

3 ноября 2006 года общество «Ф» и организация «Б» стали собственниками столовой площадью 778,5 кв. м. Общество получило 4/5 в праве общей долевой собственности, а организация – оставшуюся 1/5. Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники согласовали в договоре от 1 июня 2009 года. В частности, они предусмотрели обязанность организации «Б» согласовывать с обществом «Ф» реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

За период с 2009 по 2011 годы организация провела реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Помещение претерпело перепланировку, а над комнатами первого этажа появилась антресоль. В итоге общая площадь помещения столовой увеличилась на 174,8 кв. м, то есть до 953,3 кв. м.

Стороны обратились в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на увеличенную площадь, и оно было зарегистрировано за ними в прежних долях (то есть 1/5 – за организацией, а 4/5 – за обществом).

Однако организация «Б», полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение ее доли в праве на общее имущество, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу «Ф» о признании за ней права на долю 3305/9533 в отношении помещения столовой площадью 953,3 кв. м, а за ответчиком – права на долю 6228/9533.

О том, какие улучшения могут считаться отделимыми, узнайте из материала «Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Тем не менее, суд в удовлетворении исковых требований отказал (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 г. по делу № А32-18401/2015). Свое решение он мотивировал тем, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ). Таким образом, для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества собственнику нужно не только доказать осуществление неотделимых улучшений, но и получить согласие сособственников на изменение долей. Однако такое соглашение между сторонами не заключалось. На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не был соблюден порядок пользования общим имуществом.

А вот апелляция сочла иначе. Суд учел положения заключенного сторонами договора о пользовании общей собственностью. Этим договором был регламентирован порядок согласования вторым собственником реконструкции и технического переоборудования помещений. В рассматриваемом споре такое согласие было выражено в письменной форме и представлено в виде переписки сторон, которая, как отметил суд, свидетельствует о наличии согласия ответчика на проведение истцом реконструкции. Этого, по мнению апелляции, вполне достаточно для того, чтобы считать порядок пользования общим имуществом соблюденным. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец имеет право на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение. Решение нижестоящей инстанции при этом было отменено (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. № 15АП-18487/15).

Кассация, напротив, с позицией суда апелляционной инстанции не согласилась и, отменив его, оставила в силе решение суда первой инстанции (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2016 г. № Ф08-2449/16). Суд округа согласился с решением Арбитражного суда Краснодарского края в том, что наличие согласия ответчика на реконструкцию не является согласием на увеличение доли истца. И поскольку соглашение сторон об изменении долей в праве общей собственности отсутствует, порядок пользования общим имуществом нельзя считать соблюденным. Следовательно, оснований для увеличения доли организации «Б» не имеется.

Позиция ВС РФ

КРАТКО

Реквизиты решения: Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315.
Требование заявителя: Признать за ним право на увеличение доли в общем имуществе в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, несмотря на отсутствие согласия на это со стороны второго собственника.
Суд решил: Иск удовлетворить, поскольку для изменения доли необходим лишь факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества, согласованных с другим собственником. Согласие на увеличение самой доли при этом не требуется.

В результате истец был вынужден обратиться в ВС РФ с жалобой, в которой просил отменить акты судов первой и кассационной инстанций и оставить в силе апелляционное постановление. И Судебная коллегия по экономическим спорам согласилась с ним (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315).

Суд отметил, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на увеличение своей доли, если эти улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия на то остальных участников (п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, сделал вывод ВС РФ, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, – это увеличение доли лица, которое их произвело.

В данном случае на выполнение истцом работ, повлекших перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества, было получено согласие второго участника. То есть неотделимые улучшения были произведены с соблюдением установленного собственниками порядка его использования и без возражений одного собственника на их выполнение за счет другого.

Поскольку стороны не согласовали иные последствия улучшения общего имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно, по мнению Суда, усмотрел основания для увеличения доли организации «Б» в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Более того, добавил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии на то согласия других участников противоречит закону, не предусматривающему такого дополнительного основания для увеличения доли. Для изменения доли необходим лишь сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из собственников, но при обязательном соблюдении порядка пользования общим имуществом. А именно, при согласии других собственников на выполнение неотделимых улучшений.

Иной подход, по мнению ВС РФ, влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, который тем самым повысил имущественную оценку своей доли, но отказывается при этом увеличить долю участника, выполнившего эти улучшения. Тогда как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом этого ВС РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил без изменения Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, признав право истца на увеличение его доли в праве общей долевой собственности на помещение столовой до 3305/9533.

Ст. 623 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 623. Улучшения арендованного имущества.

31 декабря 2015

5 августа 2015

Если арендатор безвозмездно передал арендодателю улучшения арендованного имущества, он обязан, по окончании срока аренды такого имущества, исчислить и уплатить в бюджет НДС. Так решил Верховный суд РФ.

31 марта 2015

7 марта 2012

21 февраля 2012

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Прошу дать разъяснения по следующим вопросам. Я являюсь индивидуальным предпринимателем по системе налогообложения УСНО «доходы», имею ли я право сдавать в аренду нежилое помещение, не принадлежащее мне на праве собственности, но используемое мной по договору безвозмездного пользования с моей матерью, в котором прописано согласие собственника на передачу мной этого помещения в аренду (субаренду) и получения дохода в моих интересах? Не вступит ли в противоречие с моей системой налогообложения указанная выше структура договорных отношений, и не создаст ли эта ситуация дополнительного налогообложения у собственника помещения или у юридического лица, работающего по системе налогообложения УСНО, заключившего со мной договор аренды (субаренды)?

Аренда не жилого помещения
договор аренды был зарегистрирован, дополнение о проведении ремонта нет, можно ли вернуть деньги за не отделимые улучшения которые произведены по доп. соглашению?

Вопрос относится к городу томск

Об учете арендодателем, применяющим УСН, неотделимых улучшений, безвозмездно полученных по окончании срока договора аренды, если они произведены без его согласия.

Организация заключила с физическим лицом договор безвозмездного пользования автомобилем. Возникнет ли у организации в данном случае внереализационный доход, и если возникнет, то как его отразить в налоговом учете?

Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». По договору безвозмездного пользования организация получает право пользования недвижимым имуществом. Включается ли доход организации в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом в состав доходов в целях применения УСН?

Организацией-арендатором с согласия арендодателей произведен монтаж пожарной сигнализации в арендуемых помещениях. Можно ли считать произведенные улучшения арендованного имущества отделимыми? Каким образом в целях исчисления налога на прибыль начисляется амортизация по указанным капитальным вложениям, если по условиям договора аренды с одними арендодателями затраты арендатора по окончании договора компенсируются, а с другими — нет?

Как отразить в учете организации, применяющей УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», затраты на установку оборудования (системы промышленного кондиционирования воздуха) в арендованном здании, а также затраты на его демонтаж (по окончании срока действия договора аренды) и последующую установку в собственном здании? Стоимость оборудования составляет 354 000 руб., в том числе НДС. Работы по установке, демонтажу и последующей (в том же месяце) установке оборудования выполнены подрядной организацией, стоимость работ составила: по установке системы в арендованном здании — 23 600 руб., в том числе НДС; по демонтажу системы — 5900 руб., в том числе НДС; по установке системы на новом месте — 25 000 руб., в том числе НДС.

Каков порядок учета доходов налогоплательщиком, применяющим УСН, при получении от учредителя имущества по договору безвозмездного пользования?

Организацией, применяющей УСН, получено по договору в безвозмездное пользование имущество. Следует ли организации включить в состав доходов при исчислении налога доход в виде безвозмездно полученного права пользования данным имуществом?

Как отразить в учете арендатора, применяющего УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), осуществление без согласия арендодателя капитальных вложений в арендованный объект основных средств (ОС)? Произведенные улучшения ОС являются неотделимыми.

Стоимость выполненных подрядчиком работ по улучшению арендованного ОС составила 28 320 руб., в том числе НДС 4320 руб. Объект ОС возвращен арендодателю по окончании срока аренды (через 20 месяцев после осуществления капитальных вложений в форме неотделимых улучшений этого ОС).

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

Компаниям нередко приходится проводить ремонтные работы в арендованном помещении с целью его доводки для собственных нужд. В этой статье мы расскажем, при каких условиях результат проведенных работ следует считать неотделимыми улучшениями и как они учитываются в целях налогообложения у арендатора.

Что такое улучшения

Из положений главы 34 «Аренда» ГК РФ следует, что арендатор может проводить в арендуемом помещении ремонтные работы, а также производить отделимые и неотделимые улучшения.

Улучшениям арендованного имущества посвящена ст. 623 ГК РФ. В ней сказано, что отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые от этого имущества без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Как видите, четкого определения понятия неотделимых улучшений ст. 623 ГК РФ не содержит. В связи с этим на практике нередко возникают сложности с правильной квалификацией результата работ, проведенных арендатором.

Суды считают, что по смыслу ст. 623 ГК РФ под неотделимыми улучшениями понимаются не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики арендованного объекта, повышают его технические и (или) функциональные характеристики. То есть улучшения всегда связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием арендованного основного средства (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12).

Из положений ст. 623 ГК РФ следует, что затраты арендатора на производство неотделимых улучшений могут компенсироваться или не компенсироваться арендодателем. Рассмотрим, как влияет этот факт на учет затрат у арендатора.

Компенсируемые улучшения

Компенсации подлежат только согласованные с арендодателем улучшения (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В постановлении от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017 АС Центрального округа отметил, что по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта произведения улучшений, но также их объема и стоимости, так как в силу перехода арендодателю прав на неотделимые улучшения изменяется и бремя содержания принадлежащего ему имущества (в связи с его приращением).

Арендодатель может компенсировать расходы арендатора на производство согласованных неотделимых улучшений сразу по окончании работ или по завершении (расторжении) договора аренды и возврата арендованного имущества вместе с неотделимыми улучшениями.

Компенсация по окончании работ

В ситуации, когда арендатор производит на арендованном объекте неотделимые улучшения, а арендодатель по окончании работ принимает и оплачивает их, происходит выполнение работ для арендодателя. Соответственно затраты на производство неотделимых улучшений учитываются арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ (письма Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242, от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651). А сумма полученного возмещения включается в состав доходов от реализации (письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134).

Передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица в целях налогообложения считается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ) и признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, при сдаче результата работ арендодателю необходимо начислить НДС на стоимость произведенных работ.

Компенсация по окончании аренды

Если приемка улучшений происходит по окончании договора аренды вместе с возвращенным арендованным объектом, выполненные арендатором улучшения являются капитальными вложениями в арендованный объект.

Капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору, амортизируются арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ). Исходя из этой нормы, арендатор в целях исчисления налога на прибыль не включает неотделимые улучшения в состав амортизируемого имущества. При передаче неотделимых улучшений по окончании договора аренды происходит их реализация (п. 1 ст. 39 НК РФ). Согласно подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (не относящегося к амортизируемому) полученные доходы уменьшаются на цену создания (приобретения) этого имущества. Таким образом, затраты на производство неотделимых улучшений арендатор сможет учесть в расходах по окончании (расторжении) договора аренды, когда арендодатель примет неотделимые улучшения вместе с объектом аренды и оплатит их. А полученную компенсацию он включит в доходы от реализации. При передаче неотделимых улучшений нужно будет начислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств подлежат включению в состав основных средств арендатора (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). А значит, на них нужно начислять налог на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ, письмо Минфина России от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37). ВАС РФ это подтверждает. В решении от 27.01.2012 № 16291/11 высшие арбитры указали, что до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды. Соответственно на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств. Положения налогового законодательства (п. 1 ст. 374 НК РФ) связывают момент возникновения объекта обложения налогом на имущество организаций с фактом нахождения имущества в составе основных средств в соответствии с установленными правилами ведения бухгалтерского учета. Таким образом, арендатор начисляет налог на имущество до момента передачи арендодателю объекта аренды вместе с неотделимыми улучшениями или до момента оплаты арендодателем стоимости неотделимых улучшений.

Некомпенсируемые улучшения

В соответствии со ст. 623 ГК РФ не подлежат компенсации согласованные с арендодателем неотделимые улучшения, если такое условие предусмотрено договором аренды, а также неотделимые улучшения, которые не согласованы с арендодателем.

Согласованные улучшения

Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых им не возмещается, в налоговом учете амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Обратите внимание: если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды (то есть часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована), арендатор по окончании договора аренды должен прекратить начисление амортизации. Возобновить ее начисление он сможет, если договор будет пролонгирован или если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поскольку в этом случае договор в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться заключенным на неопределенный срок (письмо Минфина России от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75487). Если же между арендодателем и арендатором заключается новый договор аренды, арендатор не сможет продолжить начисление амортизации по неотделимым улучшениям (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269).

Во время действия договора аренды может смениться собственник арендованного имущества. Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Учитывая это, Минфин России в письме от 22.02.2013 № 03-03-06/2/5003 разъяснил, что, если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677.

На практике встречаются ситуации, когда арендатор производит неотделимые улучшения объекта аренды по предварительному договору до заключения основного договора аренды. В таких случаях амортизировать неотделимые улучшения он может начать только с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды (письма Минфина России от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75501, от 01.08.2011 № 03-03-06/1/435).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на результаты выполненных работ признается реализацией и объектом налогообложения по НДС. В связи с этим Минфин России и большинство судов считают, что при возврате арендованного имущества вместе с произведенными в нем неотделимыми улучшениями, стоимость которых не компенсируется арендодателем, арендатор должен начислить НДС (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 29.04.2016 № 03-07-11/25386, определения Верховного суда РФ от 18.09.2017 № 305-КГ17-12166, от 15.09.2017 № 305-КГ17-12274, от 12.09.2017 № 304-КГ17-12092). Однако есть решения судов, где арбитры пришли к выводу, что объекта обложения НДС не возникает (постановления АС Московского округа от 12.01.2016 № Ф05-18582/2015, от 19.03.2015 № Ф05-2035/2015). Эта позиция основывается на том, что неотделимые улучшения вместе с объектом аренды представляют собой единую неделимую вещь (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Следовательно, право собственности на неотделимые улучшения изначально принадлежит арендодателю. А значит, при безвозмездной передаче неотделимых улучшений вместе с объектом аренды не происходит переход права собственности на них, и объекта налогообложения по НДС не возникает.

Как уже было сказано выше, неотделимые улучшения являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций у арендатора. Соответственно он исчисляет и уплачивает налог на имущество до момента передачи неотделимых улучшений вместе с объектом аренды арендодателю.

Если арендодателем является физическое лицо, при передаче ему по окончании договора аренды неотделимых улучшений, стоимость которых арендатору не компенсируется, возникает вопрос о необходимости начисления НДФЛ.

Минфин России считает, что при безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю — физическому лицу у него возникает доход в натуральной форме (письма от 29.12.2016 № 03-04-05/79439, от 13.03.2009 № 03-11-06/2/39). Ведь согласно подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным физическим лицом в натуральной форме, в частности, относятся выполненные в его интересах работы. По мнению финансистов, исходя из положений подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения арендодателем дохода в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного помещения определяется как день окончания действия договора аренды, в соответствии с которым были произведены такие улучшения. А обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет сумм НДФЛ в данной ситуации возлагается на арендатора, признаваемого на основании п. 1 ст. 226 НК РФ налоговым агентом.

Однако Верховный суд РФ в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом ВС РФ 21.10.2015, указал, что получение физическим лицом благ в виде оплаченных за него товаров (работ, услуг) и имущественных прав не облагается НДФЛ, если предоставление таких благ обусловлено прежде всего интересом передающего (оплачивающего) их лица, а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд гражданина.

Суды отмечают, что если улучшения произведены исключительно в интересах арендатора, у арендодателя — физического лица дохода в натуральной форме не возникает. А значит, исчислять и удерживать НДФЛ не нужно (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 № А27-16196/2011, Северо-Западного округа от 01.12.2010 № А56-95584/2009 (Определением ВАС РФ от 17.06.2011 № ВАС-4092/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Несогласованные улучшения

Затраты на производство несогласованных неотделимых улучшений арендатор не может учесть при исчислении налога на прибыль (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу № А65-12958/2010). Ведь как уже было сказано выше, у арендатора подлежат учету только некомпенсируемые капитальные вложения в арендованное имущество, которые согласованы с арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ). Кроме того, по окончании договора аренды несогласованные неотделимые улучшения арендатор безвозмездно передает арендодателю. А согласно п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей не учитываются в расходах при исчислении налога на прибыль.

При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор должен начислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Поскольку в бухгалтерском учете капитальные вложения в арендованное имущество учитываются арендатором в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01), они являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Следовательно, арендатор начисляет налог на имущество до момента передачи арендодателю объекта аренды вместе с несогласованными неотделимыми улучшениями.

Помимо негативных налоговых последствий несогласованные неотделимые улучшения могут повлечь и неблагоприятные гражданско-правовые последствия. Дело в том, что согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, если улучшения согласованы не были, арендодатель вправе потребовать привести имущество в то состояние, в котором оно было передано арендатору. А если арендатор не выполнит эти требования, арендодатель может через суд взыскать с арендатора сумму ущерба, вызванного проведением несогласованных неотделимых улучшений.

Так, в деле, рассмотренном АС Московского округа в постановлении от 15.02.2016 № Ф05-19071/2015, арендатор без согласования с арендодателем установил в арендуемом помещении перегородки и провел электропроводку. При возврате помещения по окончании договора аренды арендодатель потребовал демонтировать возведенные перегородки и электрическую проводку с вывозом образовавшегося мусора и привести помещение в надлежащее состояние. Однако данное требование арендатором не было выполнено. Арендодатель произвел ремонтно-восстановительные работы за свой счет и обратился в суд за взысканием с арендатора их стоимости. Суд исковые требования удовлетворил.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Материал сегодняшней статьи будет полезен всем пользователям, у которых в распоряжении есть арендованное недвижимое имущество. Мы поговорим о том, что такое неотделимое улучшение и как его правильно оформлять.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это специальный юридический термин, который прописан в Гражданском кодексе, во второй части статьи 623. Под ним понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям:

  • выполнены за счет личных денежных средств арендатора;
  • проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя);
  • не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.

При неотделимых улучшениях возрастает ценность эксплуатируемого объекта. Это может проявляться как в усовершенствовании действующих характеристик, так и в добавлении новых функций.

Какие действия относятся к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Не существует никакого специального учета неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который в спорных ситуациях разрешается в судебном порядке. Однако, арбитражные суды вынесли ряд постановлений, в которых указывается перечень работ, относящихся к неотделимым улучшениям. Дадим краткую характеристику всем основным улучшениям арендной собственности.

  • Достройка. В эту категорию работ входит перечень действий, позволяющих к основной части здания присоединить несколько новых частей. Главное условие здесь состоит в том, чтобы после окончания работы новые части и основа стали одним цельным зданием.
  • Реконструкция арендованного помещения. Под этим действием понимается комплекс целенаправленных технических процедур, позволяющих изменить параметры эксплуатируемого объекта и улучшить их текущие свойства. Обычно реконструируются только те здания, которых настиг моральный или физический износ. После завершения работ состояние недвижимости улучшается или возвращается к своему первоначальному виду.
  • Модернизация. Под этим процессом стоит понимать полное обновление тех объектов, которые подлежат амортизации. Это означает, что модернизироваться может только та собственность, которую санитарные и строительные нормы не запрещают ремонтировать.
  • Переустройство. Под этим термином понимается монтаж, изменения или перенос инженерных сетей здания. Это может быть: проводка, сантехника, вентиляции, газо- и водоснабжение. Чтобы провести переустройство, нужно согласовать весь комплекс работ в профильных службах и после отметить изменения в техническом паспорте объекта недвижимости.
  • Капитальный ремонт. Под этим понятием стоит понимать замену всех изношенных элементов, инженерных систем и различного оборудования, которые необходимы для полноценного обслуживания помещения. После проведения капитального ремонта здания вновь становится полностью исправным и пригодным для выполнения своих прежних функций.
  • Установка пожарной или охранной системы. Наличие любой из подобных систем способствует повышению безопасности и страхует проживающих в помещении лиц от несчастных случаев. Заниматься монтажом подобного оборудование должны профильные фирмы, имеющие в распоряжении весь набор разрешительной документации и гарантирующие качество выполненной работы.
  • Проведение санитарно-эпидемиологических работ. Если комплекс проведенных действий связан с обработкой помещения, которое в будущем будет использоваться под продуктовый магазин или гипермаркет, то затраченные средства могут быть востребованы с арендодателя.