Как продать ипотечную квартиру с долгом

Содержание:

Как продать ипотечную квартиру и купить другую?

Ипотеку на недвижимость обычно берут на длительное время, с таким расчётом, чтобы ежемесячные взносы не особо разоряли семейный бюджет. Но жизнь не стоит на месте и обстоятельства часто меняются. По разным причинам у людей возникает необходимость в изменении жилплощади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. И тогда вопрос о том, как продать ипотечную квартиру и купить другую, становится актуальным для многих семей.

Часто приходится думать о продаже большой жилой площади, с целью приобретения двух отдельных, меньших по площади, квартир. Причины такой необходимости возникают при разводах, а также при необходимости предоставить отдельное жильё взрослым детям, пребывающим в браке.

В чём состоит сложность продажи ипотечного имущества

В случае, когда кредит не погашен, а жилплощадь находится под залогом, продать её не так просто как может показаться на первый взгляд, но всё-таки возможно.

Сложность состоит в том, что банк, выдавший ипотечный заём, очень неохотно расстаётся со своими клиентами, особенно с теми, которые исправно погашают долги. Но без согласия кредитора обойтись невозможно, за исключением случая, когда ваш покупатель согласен наперёд внести сумму, необходимую для полного досрочного погашения вашей задолженности.

Если нет препятствий для закрытия кредита, то залогодержатель, получив от вас задолженную сумму, снимает обременение на недвижимость, и последующая процедура переоформления права собственности происходит в общем порядке.

Следует заметить, что этот способ продажи связан с определёнными рисками для покупателя, и он неохотно соглашается на такой вариант. Но попытаться стоит, так как это самый простой и самый приемлемый способ продажи.

Позаботьтесь о новом жилье

Перед тем как перейти к рассмотрению других способов как продать квартиру, купленную на материнский капитал, не лишним будет напомнить о том, что следует позаботиться о новой жилой площади, чтобы не оказаться на улице, после отчуждения вашей собственности.

В поисках нового жилья следует отдавать предпочтение более дешёвым вариантам, чтобы не обременять себя излишними денежными обязательствами. В качестве приемлемых предложений, оптимальными могут оказаться новостройки в подмосковном городе Видном. Поселение в этом районе очень привлекательно по ряду причин.

Преимущества новостроек в Видном

Среди прочих преимуществ, можно отметить:

низкие цены на жилплощадь;

удачное месторасположение жилого массива вблизи столицы;

налаженное транспортное сообщение, позволяющее быстро добираться до Москвы.

Однокомнатные квартиры в ЖК “Усадьба Суханово” отличаются улучшенной планировкой. Здесь можно подобрать качественное жилье, с разной степенью отделки, отвечающее всем требованиям современной семьи.

Продажа ипотечной недвижимости

Когда вы нашли подходящего покупателя, готового погасить банковский долг, и определились с выбором будущей квартиры, можно приступать к осуществлению процедуры самостоятельной продажи.
Первым делом необходимо поставить кредитора в известность и согласовать с ним своё решение, в качестве продавца (может потребоваться предварительное соглашение между вами и покупателем). В случае одобрения, будет рассчитана оставшаяся сумма задолженности и с вами подпишут предварительное соглашение. После внесения на счёт кредитора невыплаченной суммы по кредиту, вы получите справку, подтверждающую отсутствие задолженности и закладную.

Следующим шагом будет снятие обременения Регистрационной палатой с отметкой передачи прав собственности.

Заключительный этап – подписание договора купли-продажи у нотариуса.

Разница между стоимостью квартиры и суммой долга, закладывается в депозитарную ячейку любого банка. Получателем этих денег является предъявитель документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

Продажа с участием кредитора

Продажа квартиры в ипотеке может осуществляться с помощью кредитора. Процедура очень похожая на описанную выше. Разница лишь в том, что после внесения покупателем суммы долга, банковские работники самостоятельно передают все документы в Регистрационную палату, для снятия обременений с продавца.
Выкуп кредита
Способ продажи путём выкупа кредита, состоит в том, что по согласованию с заёмщиком, выкупаются кредитные обязательства. Долг переходит к покупателю. Сама же жилплощадь остаётся в залоге, до полного погашения ипотеки новым должником.

Перекредитование

Обратите внимание, что в новостройках в Видном, жилплощадь продаётся в ипотеку. Компания сотрудничает с банками-партнёрами: ВТБ-24, «Возрождение», Сбербанком и др., а значит – есть вероятность договориться о перекредитовании.

Вы также можете купить квартиры с отделкой в Видном, на выгодных условиях рассрочки или взять в кредит, сроком до 30 лет, под низкие проценты.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Способы продажи ипотечной квартиры

Если вы взяли ипотечный кредит и купили жилье, это не значит, что купленную вами квартиру нельзя продать. Можно, но с разрешения банка. Причин может быть несколько. Первая и банальная — вы не можете платить ипотеку. Продаете квартиру и получаете разницу между ценой продажи и долгом банку, которы необходимо вернуть.
Вы можете продать квартиру даже на этапе строительства — это называется переуступка права требования.
Второе — квартира вас не устраивает, семья у вас выросла. Вы хотите новую квартиру — просите банк о продаже.

Продать самому
Как говорилось выше, нужно получить разрешение банка на продажу. Банк считает остаток долга по кредиту. Далее вам нужно понять, как вы хотите произвести продажу вашего жилья. Чтобы дороже продать квартиру — ее нужно подготовить. Предпродажная подготовка квартиры включает ряд работ по улучшению его восприятия покупателем. Во первых проведите генеральную уборку — квартира должна блистать чистотой. Сделайте генеральную уборку везде. Будущий покупатель должен видеть пространство. Во-вторых, квартира не должна быть голой. Если вы вывезли свою мебель, купите мебель из икеи. Квартира должна быть обставлена, чтобы покупатель мог видеть габариты и понимать, что из своей мебели он может разместить. Поверьте, покупка мебели окупится — вы сможете поднять квартиру на 2-3 цены мебели и продать ее успешно.
Существует несколько способов продажи вашей ипотечной квартиры. Вопрос в том, к какому агенту обратиться или все делать самому

  1. Первый вариант — можно сделать все самому. Подать объявление на cian.ru, в газету по продаже недвижимости и ждать звонков. Но звонков будет масса — от предприимчивых риелторов с услгами по продаже. Поэтому рекомендую сразу же указывать в объявлении — риелторам просьба не беспокоить. Сразу в объявлении ваш домашний и мобильный телефон давать не следует. На него посыпется куча спама, в том числе и от мошенников. Поэтому вам небходимо завести отдельную симку, чтобы принимать на нее только звонки о продаже. Если вы даете объявление — оно сразу же может быть скопировано в кучу агенств. Многие не читают объявления. Вы можете добавить в объявлении — если вы впрадву заинтересованы — начните разговор с фразы «По поводу избушки на курьих ножках.»… Это исключить агентов и других людей, которые будут звонить и предлагать услуги. Самый важный аспект продажи — это передача денег. Главное не остаться без денег и без квартиры. Я советую использовать аккредитив. Более подробно о передаче денег можно почитать на в статье.
  2. Второй вариант — агенство. Вам потребуется отдать агенству некоторый процент от стоимости жилья. Это не выгодно, не советую. Работа агента заключается просто в поиске покупателей. Если вы даже и решили воспользоваться услугами агенства, рекомендую прописать ответсвенность агенства перед вами. Все бумаги должны быть подготовлены четко в срок.

Какую цену назначить?

Поймите одну важную вещь при определении цены квартиры — чем меньше она стоит, тем быстрее вы ее продадите. Ставьте рыночную цену, а лучше немного выше той, что хотели изначально. Вы получите конечную цену в результате торгов с покупателем. Чтобы определить цену — проконсультируйтесь, сколько стоит квадратный метр в вашем районе и какие квартиры вообще есть в продаже. Обычно ипотечная квартира трудно продается — это связано с особенностями ипотечной сделки. Много волокиты по документам. В итоге цену на жилье, если вы хотите получить деньги быстро(а оно вам нужно — потому что вы не можете платить кредит и проценты капают нешуточные).

После, когда покупатель найден, вы идете в банк и заключается предварительный договор. Вы продаете квартиру, оплачиваете долг. Получаете в банке справку о отсутствии долга и закладную на квартиру. Далее идете в регистрационную палату, регистририруете договор купли-продажи. С недвижимости снимают обременение и она переходит к новому владельцу.

Разница между стоимостью жилья и остатком долга остается в банке. После того как новый собственник предъявит свидетельство о собственности, а также договор купли-продажи, деньги перейдут к вам.

А если квартиру продает банк

В данной схеме продажи ипотечного жилья банковское учреждение уже выступает не в качестве наблюдателя, он полностью сопровождает вашу сделку, и выдает свою банковскую ячейку. Всеми документами занимается банк, от вас требуются лишь подписи. При этом банковские работники будут самостоятельно связываться с Регистрационной палатой. Покупатель жилья вносит денежные средства за погашение кредита в банковскую ячейку финансового учреждения кредитора, а разница между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеки кладется в другую ячейку. После этого банковское учреждение сообщает Регистрационной палате о выплате кредита и с жилья снимается обременение. Но эта схема невыгодна заемщику — банк не сильно заинтересован продать квартиру дорого. Ему нужно вернуть долг — достаточно будет чтобы сумма долга = стоимости квартиры.
Рассмотрим случай, допустим вы взяли кредит на 1 млн. рублей и через 2 года хотите продать вашу квартиру.
Посчитаем, сколько будет остаток вашего долга перед банком через 2 года.
Для этого воспользуемся калькулятором ипотеки. В результате расчета имеет вот такой график.

Данный кредит был рассчитан по ставке 13 процентов на 10 лет.
Дата первого платежа — 12 января 2013 года
Остаток долга на 12 янв. 2015 года = 883 192.85
Таким образом, за 2 года вы заплатили

Банку же придется продать вашу собственность за 883 192.85 или больше.
Да и кстати, если квартира у вас в собственности менее трех лет, вам придется заплатить налог с продажи.
Кроме того, вы же покупали квартиру не за 1 миллион. Всегда есть первоначальный взнос — допустим он у вас был 300 тыс. или 25%. Стоимость квартиры была 1 млн. 300 тыс.
Продав квартиру через банк за остаток долга, вы потеряете

Отсюда вывод — чтобы не потерять деньги, продавайте квартиру самому

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Три способа продать ипотечную квартиру

Одно из существенных неудобств ипотечного кредита для потребителя — «привязка» на длительный срок (10 – 25 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке.

Между тем, в жизни случается всякое, и в связи с различными событиями, как радостными, так и грустными, может возникнуть необходимость продать жилье.

Вопреки распространенному мнению, продать «ипотечную» квартиру можно.

Причины, по которым необходимо продать ипотечную квартиру, могут быть самыми разными. У какого-то заемщика наступил дефолт, и нужно срочно продать жилье, чтобы сохранить возможность купить взамен квартиру или комнату; в другом случае разводятся супруги-заемщики; какая-то семья хочет продать квартиру, чтобы купить жилье большей площади. Еще одна распространенная причина расставания с банком – собственник решился на перекредитование, и необходимо продать кредит другому кредитору.

В любом случае, необходимо учесть несколько особенностей:

  • Во-первых, продать квартиру возможно, но только с согласия банка.
  • Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая.

Начало начал: на поклон к банкирам

Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Имейте в виду, что банк в этом вопросе – король, а клиент – проситель. В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость.

Обратите внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры.

Интерес банка к личным делам клиента связан с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил вашу платежеспособность. Теперь вы предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк совершенно не заинтересован.

Кроме этого, проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всех сторон. Ведь покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Продавец тоже не должен затягивать процесс до бесконечности, все время повышая на нее цену.

Поэтому банк, скорее всего, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время.

Есть несколько вариантов реализации квартир, находящейся в залоге у банка.

Схема № 1 – самостоятельная продажа квартиры

Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, о котором мы только что рассказали.

Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя.

Именно по такой схеме продают квартиры заемщики-банкроты.

Схема № 2 – главный распорядитель – банк

Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме.

Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема № 3 – продается кредит

Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка.

По третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Эта услуга связана с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня. Поэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это.

Для этого оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов.

На перекредитование банки идут очень и очень неохотно. Впрочем, иные банки уже и сами снизили ставки, не желая терять клиентуру.

В то же время сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры или дома достаточно распространены и продиктованы жизнью. Вопрос лишь в том, разобраться и оценить риски самому или обратиться к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости.

Комментарий практикующего специалиста:

Руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина:

На практике существуют банки, которые практически никогда не разрешают продать заложенную квартиру. Те банки, которые разрешают подобные сделки, обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости или перекредитования. В том числе, и с помощью серьезных штрафных санкций.

Банки борются за клиентов, количество которых весьма ограничено. Значит, банкам приходится «переманивать» у конкурентов тех клиентов, которые уже есть.

Так что иной раз заемщику приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры. Доходит до смешного – в одном из банков менеджер уверял, что не знает, где находится закладная на квартиру. (Банки могут обмениваться между собой подобными документами). Пришлось пойти к руководству – и закладная сразу же «нашлась».

Иной раз предлагают заемщику сразу же погасить кредит, взяв деньги под расписку у покупателя. Ходя прекрасно при этом понимают, что ни один потенциальный покупатель не станет передавать таким образом большие суммы денег.

Подобные проблемы вполне разрешимы для специалиста. Гораздо страшнее практика иных немногочисленных банков не разрешать должникам продавать квартиры самим, а сразу выставлять недвижимость на аукцион по ликвидационной стоимости. О поведении банка с должниками стоит узнать заранее.

Продаем залоговую квартиру грамотно

Мы выяснили, как можно продать взятую в кредит квартиру.

Все чаще возникают ситуации, когда ипотечным заемщикам становится нечем платить за купленное в кредит жилье. Да, Кабмин запретил банкам повышать ставки по уже выданным кредитам и отбирать квартиры, если человек платит хотя бы проценты по займу. Но. вряд ли это спасет тех, кто лишился работы, или тех, кому резко урезали зарплату. Как ни прискорбно, многим придется расставаться со «своим-не-своим» жильем.

Применять страусиную политику, вовсе отказываясь погашать долг, бесперспективно: согласно ст. 36 и 38 Закона «Об ипотеке», банки имеют право продать квартиру принудительно — через суд или на основании исполнительной надписи нотариуса. А законопроект о полном запрете «конфискации» банками залоговых квартир прошел лишь первое чтение и законом может и не стать. К тому же дожидаться, когда банк сам продаст вашу квартиру, невыгодно. Она будет выставлена на аукцион сначала за 90% от оценочной стоимости и, если не продастся на первых торгах, ее цена может быть снижена на 25%. А коль и тут покупатель не найдется, банк или уполномоченная им структура могут выкупить ее за 58% от оценочной стоимости. Этих денег может не хватить даже на погашение кредита — в этом случае вы останетесь должником банка.

Лучший выход — добровольно заняться продажей залоговой квартиры. Как это правильно сделать, «Сегодня» рассказали юристы и банкиры.

ШАГ ПЕРВЫЙ. Как отметила адвокат Наталия Опря, директор «Юридической консультации братьев Коваленко», согласно ст. 9 Закона «Об ипотеке», продать такую квартиру ипотекодатель (должник) имеет право только по согласию с ипотекодержателем (банком). Ведь она внесена в государственный реестр обременений, и при совершении сделки купли-продажи нотариус обязан ее в этом отношении проверить. «А предварительный сговор с нотариусом в части подделки документов по такой квартире — это уголовно наказуемое деяние, и такая сделка может быть легко оспорена в суде», — предупреждает начальник департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко.

Итак, для начала нужно письменным заявлением уведомить банк о намерении продать заложенное жилье. Отказывать в такой заявке банку нет смысла: если заемщик уже не «тянет» выплату кредита, ему выгоднее способствовать реализации предмета залога.

ШАГ ВТОРОЙ. Следующая задача — определиться с ценой продажи. Сам факт обременения квартиры залогом на ее стоимости не отражается: «Предмет ипотеки реализуется по рыночным ценам», — говорит зампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Светлана Лотоцкая. Чтобы легче сориентироваться, почем выставить «хату», заемщик может нанять независимого оценщика, но вправе и сам назначить любую стоимость, учитывая, что жилье дешевеет чуть ли не ежедневно. Банк может не вмешиваться в этот процесс, его точно устроит цена, которой хватит на выплату остатка кредита и набежавших процентов и комиссий. А может не возражать и против меньшей цены.

Тут возможны два варианта. Первый: «Недостающую разницу должник компенсирует за счет личных сбережений или дополнительных заемных средств», — говорит и.о. директора департамента активных операций «Диамант Банка» Елена Соловьева. Второй: продав квартиру, человек продолжает погашать остаток кредита. Но: «Пойдет ли банк на такой вариант, он решает в зависимости от суммы остатка долга, репутации заемщика и наличия дополнительного залога», — подчеркнул начальник управления розничного бизнеса «Партнер-банка» Сергей Филипенко.

В итоге, как отметил директор антиколлекторской компании «ТРИ ЭС» Сергей Довженко: «Вам в любом случае придется вернуть всю сумму взятого в банке займа, даже если квартира из-за падения цен будет продана намного дешевле, чем вы ее купили, и вырученных средств не хватило на погашение кредита».

ШАГ ТРЕТИЙ. Пожалуй, сегодня самый сложный этап — поиск покупателя. Банки ранее открещивались от этого — по словам названных специалистов, это достаточно затратный процесс по времени и трудовым ресурсам. Но «Сегодня» убедилась, что на сайтах банков выставляется все больше «продажных» квартир, причем абсолютное большинство из них продается по согласию сторон, и лишь единицы — принудительно, через аукционы. А для поиска клиентов в помощь продавцам банки нередко нанимают профессиональных риелторов. Интересный нюанс: если раньше исключительно покупатели платили брокерам 3—5% от стоимости приобретаемого жилья, то теперь эти расходы часто несет продавец.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. После того как найден покупатель, он вместе с продавцом и банком выбирает схему проведения сделки. Есть два варианта, отличающиеся одним принципиальным моментом — когда квартира будет выведена из залога: до или после перерегистрации прав собственности (ППС). В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. При этом покупатель помещает деньги в две депозитарные ячейки: в одну — сумму, равную остатку задолженности банку, в другую — все остальные.

После того как произошла ППС, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки, а из другой ячейки деньги забирает продавец. Если по каким-то причинам регистрация договора купли-продажи и ППС не произойдет, деньги из обеих ячеек обратно заберет покупатель. А во втором случае должник перечисляет на свой счет остаток долга, после чего банк дает ему документ, подтверждающий, что он выполнил свои обязательства в полной мере и вправе снять обременение. Эти деньги заемщику может передать покупатель на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры.


Увеличенную таблицу смотрите ЗДЕСЬ.

КАК ИЗ-ЗА ЭТОГО ЦЕНЫ УПАДУТ

«К нам достаточно часто обращаются люди, у которых возникли проблемы с выплатой ипотеки. В зависимости от того, насколько их «прижала» жизнь, они сбрасывают от 10% до 30% рыночной стоимости. Это если говорить о Киеве. В регионах же бывали случаи, когда скидки достигали 50%», — утверждает специалист группы компаний «Планета Оболонь» Игорь Комар. Мы спросили у экспертов, как подобные скидки скажутся на средних ценах «вторички».

Директор АН «Конкорд» Леонид Косачев считает: «Даже если на продажу будут массово выставляться квартиры, хозяева которых оказались не в состоянии выплачивать ипотеку, этот фактор не окажет существенного влияния на общий уровень цен. Почему? Потому что стоимость и так падают, а на общем фоне колоссального предложения при почти нулевом спросе такие квартиры не ускорят этот процесс».

Ему возражает директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур: «Допускаю, что жилье, которое хозяева вынуждены продавать срочно, снижая цены на 20—30% по сравнению со среднерыночными, станет катализатором дальнейшего общего удешевления. На эти квартиры еще могут найтись покупатели, а как быть продавцам остальных? Думаю, им придется аналогично снижать цены. Значит, в ближайшие полгода средние цены еще упадут на упомянутые 20—30%».

Замдиректора АН «Ковчег-7» Вячеслав Колосовский полагает: «Именно потому что все больше людей, не справившись с выплатой кредитов, будут продавать квартиры, общее подешевление за 2009 год может составить 30—50% по сравнению с теперешней стоимостью. Основная масса покупателей будет ждать этой низшей точки падения».