Как продать квартиру под нежилое помещение

Перевод квартиры в нежилой фонд

Перевод недвижимости в нежилой фонд

Вы решили открыть свое дело и у вас есть квартира, которую можно использовать для этого? В таком случае, необходимо перевести жилье из разряда жилого в нежилое. Есть вариант купить готовое нежилое помещение, тогда это будет стоить дороже. Проще купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд самостоятельно.

Для перевода квартиры в разряд нежилого помещения, необходимо совершить следующие действия:
— собрать технические характеристики, справки и некоторую другую документацию;
— выполнить проектные документы и согласовать их в специальных органах;
— сдать готовый проект с необходимым пакетом сопутствующих документов в Комитет на рассмотрение;
— получить постановление, в котором будет сказано о переводе в нежилой фонд;
— взять разрешение на возможность переустройства помещения;
— выполнить работы, связанные с перепланировкой;
— заключить договора со всеми необходимыми органами по обслуживанию;
— ввести готовое помещение в работу;
— зарегистрировать данный объект в Управлении Росреестра по Липецкой области.

Если вы переводите квартиру в нежилой фонд жилого дома, то такое помещение должно находиться на первом этаже, это требование Жилищного кодекса. В другом случае, если квартира находится на любом другом этаже, перевести ее можно только, когда помещения, расположенные под этой квартирой будут нежилыми. В ином случае, выполнимое действие невозможно.
Чтобы сэкономить ваше время и деньги, обращайтесь к специалисту по переводу из жилого фонда в нежилой Центра недвижимости «Перспектива» удобным для вас способом.

Риэлторские услуги

Какой вопрос нас волнует, прежде всего, когда речь идет о приобретении квартиры?

Продажа недвижимости

Пожалуй, ни для кого не новость, что на сегодняшний день продать квартиру намного сложнее, чем купить.

Сопровождение сделок

Чтобы максимально сократить риски при совершении сделок по покупке недвижимости, земельного участка, крупного пакета акций, при инвестировании собственных средств или привлечении иностранных инвестиций, необходимо пользоваться квалифицированной правовой помощью.

Перевод жилого в нежилое

Вы решили открыть свое дело и у вас есть квартира, которую можно использовать для этого?

Подбор недвижимости

Наши опытные, высококвалифицированные специалисты подберут лучшие варианты жилья с учетом ваших требований и помогут оформить сделку грамотно и быстро

Юридические проверка

Вы сами или через риелтора внесли задаток, т.е. уже потратили некоторую сумму денег. Чтобы не потерять её, а тем более квартиру и деньги в будущем, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры.

Услуги Агентства

Недвижимость в Липецке

Необходима помощь риэлтора

Какой вопрос нас волнует,когда речь идет о приобретении квартиры?

Ипотека для молодой семьи

Большинство молодых людей не спешат заводить семьи по многим причинам

Какой этаж выбрать?

Прежде чем покупать квартиру в многоэтажном доме

Недвижимость в виде офиса.

Как регистрировать недвижимость для производственных целей

Основные правила продажи жилья

Наиболее низкий спрос на недвижимость наблюдается в мае

Загородный дом — верный выбор.

Как важно и нужно жить в экологически чистом и спокойном месте

Договор дарения квартиры

Процесс дарения регулируется Гражданским кодексом РФ

Социальная ипотека

Покупка квартиры остается невыполнимой задачей для миллионов.

Субсидия на квартиру

Федеральная программа, которая помогла решить жилищный вопрос

Информация

Новые квартиры

  • Продается трех комнатная квартира 3,000,000 рублей
  • Продается двухэтажный коттедж 3,000,000 рублей
  • Участок семнадцать соток в селе «Доброе» 330,000 рублей
  • Необхадима помощь Риэтера
  • Ипотека для молодой семьи

г. Липецк, ул. Советская, 7, офис 230, 2 этаж «Федерация Профсоюзов Липецкой области»

Телефон: 8 (4742) 39-19-57

Copyright © 2013 «Перспектива» Все права защищены | Соглашение об обработке персональных данных >

Жилье иль нежилье – вот в чем вопрос. На чем выгоднее заработать – на квартире или офисе? Плюсы и минусы каждого варианта

Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, то ее можно использовать по прямому назначению, то есть — как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так и поступают многие владельцы объектов на первых и даже на вторых этажах.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В этом и решил разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Из жилого в нежилое: да или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, — это ожидание бОльшей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах обычно на 5-10% дешевле, чем жилье, расположенное повыше. Собственно, это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным Валерия Аристархова, старшего менеджера отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что нежилые помещения, даже схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15-25% дороже. А по мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, прирост стоимости может составить даже 30-40%. Доход же от сдачи в аренду, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), иногда выше в целых 6-7 раз.

Но, правда, так получается далеко не всегда: «Потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются», — уверяет Юрий Тараненко (RRG).

Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», — говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Востребованные у арендаторов и ликвидные нежилые помещения располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением, особенно если по этим улицам большинство местных жителей стекается к близлежащему метро. Причем бОльшую прибыль могут принести районы, где проживают граждане с более высоким социальным статусом и лучшими материальными возможностями, т.е. не очень удаленные от центра – в пределах 2-3 станций от Кольцевой линии, и расположенные на престижных направлениях. «В целом, более перспективны (помимо ЦАО. – От ред.) густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», — полагает Константин Просин, руководитель офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

А в спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. «Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», — сообщает Юрий Тараненко (RRG). Таким образом, в удаленных спальных районах нежилое помещение скорее представляет собой высокорисковый актив и, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, на ее стоимости можно скорее проиграть, а не выиграть — те же 20%.

Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, тогда переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно, — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу же, как появится такое желание, а если захочется перевести объект в нежилой фонд, то придется собирать кучу бумаг и тратить время на оформление и только потом можно будет перейти к поиску покупателей или арендаторов. «Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом – сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в нежилое помещение все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом – время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», — говорит Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН.

И пока нежилое помещение будет простаивать в ожидании, собственнику придется оплачивать коммунальные платежи, которые, как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, выше по сравнению с квартирами. «Стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 40-60 рублей за квадратный метр, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 100-120 рублей за кв. м», — говорит Мария Кондакова (Est-a-Tet).

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 — 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», — уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

А еще собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость»), составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд – сама процедура перевода: «Она сложна, занимает немало времени и сил», — предупреждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Процесс перевода
Прежде всего, надо отметить, что перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», — рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», — утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).

Кроме того, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды – от магазина до салона красоты.

Если все эти условия выполняются, то можно начинать процесс перевода. Для этого перво-наперво потребуется соответствующий проект, показывающий, как изменится помещение, где будет вход (обычно вход делают из окна), а где, например, складские помещения. Причем переустройство помещения может потребовать выполнения определенных технических требований, например, организацию отдельной вентиляции, установку пожарной сигнализации и системы кондиционирования, замену электропроводки, усиление шумоизоляции и т.п.

Когда же проект перевода будет разработан, придется собирать довольно внушительный пакет документов. «Для перевода из жилого в нежилое необходимо приготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ. – От ред.), поэтажный план из БТИ, экспликацию и упомянутый проект перевода», — рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). К этому списку нужно добавить выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимым объектом, и техническое заключение к проекту перепланировки (о возможности проведения перепланировки и переоборудования помещения и о возможности обустройства отдельного входа). Также, как сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»), потребуется куча согласований различных органов: пожарной инспекции (Госпожарнадзора), Мосгорархитектуры, Мосгоргаза, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отдела подземных сооружений, а главное — письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов в подъезде, что, кстати, может стать серьезной трудностью в процессе перевода. А кроме того, если переводимый объект находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры или находящемся в районе исторической застройки города, придется получить разрешение на проведение работ у архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры.

Ну а когда все эти бумаги будут собраны, через службу одного окна их нужно будет подать в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Затем поданные документы оценит Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, она и определит, может ли квартира перейти в нежилой фонд. А Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в свою очередь оценит стоимость перевода. «Затраты на перевод могут составить 30 тыс. долларов и выше, а сам процесс переоформления занимает от нескольких месяцев до 1,5 лет», — говорит Валерий Аристархов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»). А по данным Елены Мишиной («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»), расходы на переход жилья в нежилой фонд могут составить порядка 900 000 — 1 300 000 руб.

Но это еще не все траты, так как в случае получения разрешения на перевод квартиры необходимо будет зарегистрировать этот перевод в Регистрационной палате, для чего придется оплатить госпошлину в размере 1000 руб. для физических лиц и 15 000 руб. для юридических лиц.

Ну а если не хочется тратить свое время и нервы на походы по различным инстанциям, то можно заказать перевод квартиры в коммерческое помещение в специализированной компании, которых сегодня не так уж и мало. «Подобный перевод «под ключ» стоит 40-50 тыс. долларов США», — сообщает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Выгода в цифрах
Таким образом, получать для своего жилья статус коммерческого объекта довольно утомительно и затратно, и, как уже отмечалось, далеко не всегда расходы покрываются последующим увеличением цены объекта по сравнению со стоимостью жилья: «Если 5-7 лет назад нежилое помещение традиционно стоило дороже квартиры в том же доме, то сейчас это не так. Например, реализуется помещение на первом этаже пятиэтажной хрущевки, расположенной в 20 минутах ходьбы от метро «Рязанский проспект». Его площадь — 189 кв. м, а стоимость 82 500 руб./кв. м. А такая же по размеру квартира в этом же доме стоила бы 130-140 тыс. руб./кв. м», — рассказывает Елена Мишина («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»).

«А в нашей практике был такой случай: мы продавали квартиру на Малой Дмитровке на первом этаже. Выставляли ее и как жилье, и как коммерческое помещение (но без оформления перевода. – От ред.). Много было показов объекта как офисного помещения, однако дом, где он находился, был во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге продали недвижимость как жилье, так оказалось выгоднее, и собственница была страшно рада, что не стала заниматься переводом, — рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Есть схожий пример и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели бы в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Но, конечно, есть и обратные примеры: «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки — малогабаритной двушки площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», — рассказывает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Ну а что уж говорить о самом центре столицы: «Здесь грамотно оборудованные коммерческие помещения с хорошей локацией дороже, чем жилье. Так, квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже можно сдать в жилую аренду за 50-100 тыс. руб. в месяц, а сдача ее под офис принесет собственнику не менее 150-300 тыс. руб. ежемесячно, — утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). — Стоимость же квадратного метра при продаже офисов на таких «топовых» транспортных магистралях, как Тверская улица, Кутузовский проспект, Садовое кольцо, может доходить до десятков тысяч долларов, и реализуются они довольно быстро». При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в этих районах, даже в элитном сегменте составляет 19-20 тыс. долларов.

Как продать квартиру на первом этаже

Особенности квартир на первом этаже и секреты их реализации

В среде петербургских риэлторов квартиры на первом этаже не считают неликвидными, но и не относят к классу активно реализуемой недвижимости. Это вынуждает продавцов существенно снижать рыночную стоимость жилья или ждать своего покупателя годами, отчаиваясь совершить сделку благополучно. Однако за годы работы у агентов сложилась методика продажи таких квартир, которую не лишним будет взять на вооружение и собственнику.

Квартира на первом этаже: знать в лицо

Чтобы грамотно составить объявление о продаже и быть убедительным в разговоре с покупателем, нужно иметь исчерпывающее представление обо всех проблемах своей квартиры и способах их решения. Так можно будет четко объяснить себе, а потом и покупателю, что изрядную долю существующего мнения о квартирах на первых этажах составляют стереотипы.

С некоторыми недостатками справиться довольно легко. Грабителей, самый распространенный страх жителей первых этажей, остановят решетки – для сохранения инсоляции устанавливают раздвижные модели, а украсить окна снаружи помогут художественные завитки и узоры. Вместо плотных штор, вынуждающих постоянно включать свет, можно использовать легкие жалюзи, которые обладают хорошей светопроницаемостью и в то же время способны скрыть личную жизнь от посторонних глаз. В некоторых квартирах отсутствие балкона компенсируется участком земли под окном, на котором можно разбить цветник – редкие соседи будут против.

В то же время квартирам на первых этажах свойственны более серьезные изъяны. В старом фонде практически постоянным спутником такого жилья является сырость – следствие близости расположенных в подвале водопроводных труб. Высок и риск затопления подвала из-за прорыва трубы, что в разы повысит влажность, а может и дополнить ее неприятным запахом. Ремонт коммуникаций, как правило, занимает недели, поэтому лучший выход – установка кондиционера. Многих покупателей пугают насекомые и комары, обитающие в подвале, этот вопрос решается обращением в Роспотребнадзор (Санэпидстанцию).

Есть и совсем неразрешимые проблемы: выхлопные газы автомобилей и уличная пыль, хорошая слышимость и ночные гуляния молодежи во дворе, грохот двери в подъезд и звуки домофона. Но если отграничить эти недостатки от остальных и сопоставить их с преимуществами – квартира на первом этаже приобретет в глазах покупателя совсем другой облик.

В центре внимания

Продавцу не нужно стесняться прямо говорить о плюсах своего жилья, тем более что таковые действительно имеются. Вместе с тем не стоит останавливаться только на них, создавая у покупателя впечатление обманываемого – ведь никакая квартира не лишена недостатков, а о первых этажах, как мы знаем, сложилось особое мнение.

При продаже стоит ориентироваться на пожилых, а также маломобильных людей, для которых квартира на первом этаже станет отличным вариантом. Отсутствие нижних соседей делает такое жилье привлекательным для семей с детьми, которых не нужно будет стеснять в играх. В доме без лифта родителям с младенцем удобнее всего жить именно на первом этаже – молодой маме легче обращаться с коляской. Кроме того, можно не бояться ЧП с прорывом труб в квартире: шанса затопить соседей просто нет.

Помимо этих общих достоинств квартир на первом этаже, важно обратить внимание покупателя на индивидуальные преимущества. При оценке жилья учитываются благоустроенность микрорайона, близость остановок транспорта, материал и состояние здания, планировка квартиры и ее «юридическая чистота»: наличие документов, отсутствие задолженностей и обременения и тому подобное. Немаловажно и состояние квартиры – степень и давность ремонта, состояние коммуникаций и сантехники.

В растущем Петербурге, где количество квартир увеличивается с каждым днем, факторы оценки жилья становятся все более детальными, поэтому информацию о преимуществах следует продумать особо. Впрочем, существует способ продажи квартиры на первом этаже, где большинство из названных критериев не играют никакой роли.

Остаться в выигрыше

Речь идет о переводе квартиры в нежилое помещение, что в большинстве случаев возможно только при расположении ее на первом этаже. С этой точки зрения собственники оказываются в выгодном положении: за переоформленную квартиру можно получить в разы большую сумму – если, конечно, жилье соответствует требованиям.

Самым главным фактором здесь является локация: близость дома к метро и расположение его на первой линии улицы, то есть с возможностью выхода на тротуар у проезжей части. Важную роль играет и окружение: продавать квартиру на первом этаже под нежилое менее выгодно в районах с развитой инфраструктурой, где не нужны дополнительные объекты. Для выгодной сделки хорошо подойдут территории, находящиеся в процессе развития: например, спальные микрорайоны с новостройками, испытывающие необходимость в новых магазинах, аптеках, кафе и салонах красоты. Метраж жилья также имеет значение: по мнению экспертов, перевод в нежилой фонд однокомнатных квартир по большей части не оправдывается.

Для перевода квартиры на первом этаже в нежилой фонд потребуется получить согласие от жильцов, оформить соглашение на перепланировку – помещение должно иметь отдельный выход, собрать пакет документов: заявление, техпаспорт квартиры, план дома, проект перепланировки. Весь процесс занимает от 8 месяцев до года. Если недвижимость не обладает нужными характеристиками, лучше продавать ее как жилую. При этом в объявлении можно указать о возможности перевода в нежилое помещение и начинать процедуру после отклика коммерческого покупателя.

При всем деловом характере сделки отношения сторон не лишены человеческого фактора. Умело сыграв на этом, можно ускорить процесс реализации жилья и не прибегать к большой уценке.

Подача объявления – первый и самый важный этап в продаже квартиры на первом этаже. Оно должно быть четким и лаконичным, содержать основную информацию о квартире с указанием особенностей и преимуществ: окружение, охрана территории, солнечная сторона дома и тому подобное. Внимание покупателя привлечет указание на скидку, размер которой высчитывают от стоимости такой же квартиры на другом этаже. Можно разбавить сухое описание эпитетами, но не стоит превращать карточку квартиры в художественную миниатюру: цель покупателя состоит в получении данных.

При осмотре собственник и его агент должны общими усилиями создать спокойную атмосферу, не перегружая его информацией, но и не оставляя скучать: показ квартиры – хороший способ проявить гостеприимство. Не лишним будет обратить внимание покупателя на сантехнику, если она в хорошем состоянии, и на мебель, которая остается в квартире. Нужно быть готовым к любым вопросам по поводу жилья, в том числе и о причинах продажи, соседях и состоянии подвала; ответы лучше продумать предварительно.

Знание этих приемов позволяет выгодно продать квартиру на первом этаже, максимально сократив ущерб от существующего ореола неполноценности жилья этой категории. Учет плюсов и минусов дает оценщику возможность грамотно определить стоимость квартиры, агенту – правильно презентовать жилье, а собственнику – в короткие сроки получить желаемое.

Как продать квартиру под нежилое помещение

Наш читатель Светлана спрашивает: «Продаем квартиру на первом этаже, угловую, 104 кв. м., в новостройке, можно использовать под офис или магазин. Какие есть особенности такой продажи? Какие нужны для этого документы?»

Елена Бойцова, Председатель коллегии, Коллегия адвокатов города Москвы:

Никаких особенностей продажи квартиры в рассматриваемой ситуации нет. Заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, регистрируете в Россреестре переход права собственности на квартиру. Для совершения сделки потребуются документы, на основании которых возникло право собственности (правоустанавливающие документы. Указаны в свидетельстве о государственной регистрации права как документы-основания).

С момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреесте собственником квартиры становится покупатель, который, в случае принятия решения об использовании квартиры под офис или магазин, будет обязан осуществить перевод жилого помещения в нежилое в соответствии с требованиями Главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Согласно статье 22 Жилищного Кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Если указанных препятствий нет, то перевод помещения из жилого в нежилое производится органом местного самоуправления в порядке, установленном статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

Если же автор вопроса желает продавать не квартиру. а уже нежилое помещение, то все установленные действующим законодательством РФ действия по переводу квартиры в нежилое помещение ему необходимо будет совершить до продажи.

Павел Папуниди, управляющий партнер «Петербургский Дольщик»:

Для продавца особенностей в продаже такой квартиры нет. В данном случае Вы продаете квартиру, с назначением: жилое помещение. Если покупателю необходимо будет использовать данное жилое помещение под офис или магазин, то ему будет необходимо перевести это помещение из жилого в нежилой фонд.

Требованиями к таким помещениям являются следующие:

1) Перевод жилого помещения в нежилое возможен только в том случае, если оно не обременено правами третьих лиц;

2) Есть возможность оборудовать помещение отдельным входом (не через подъезд дома);

3) Свободный доступ к инженерным коммуникациям.

Если Вы сами не будете переводить помещение из жилого в нежилой фонд, тогда в продаже квартиры не будет никаких особенностей.

Из документов в этом случае Вам понядобятся:

1) Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой документ, подтверждающий право собственника на жилье (правоподтверждающий документ);

2) Договор купли-продажи, приватизации, договор долевого участия, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого Вы являетесь собственником данной квартиры (правоустанавливающий документ);

3) Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта;

4) Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру;

5) Если Вы состоите в браке, то необходимо Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов (например, была приобретена ДО брака или во время брака, но по безвозмездной сделке: дарение, наследство);

6) Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний;

7) Форма-9, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта справка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры;

8) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию права;

Дата публикации: 10:59 26 января 2016

В Украине массово переводят квартиры из нежилого фонда в жилой

Новую тенденцию эксперты объясняют ужесточением строительных норм

Когда-то на рынке недвижимости была модная схема: люди покупали квартиры на первом этаже, чтобы сдать (или продать) их под магазин, нотариальную контору, салон красоты и т. д. В жилой квартире открывать магазин запрещено, поэтому купленные таким образом квартиры из жилого фонда переводили в нежилой. Сейчас же стало заметно и встречное движение.

«Если раньше были обращения только по передаче из жилого в нежилой, то теперь примерно столько же хотят перевести обратно», — говорит руководитель «БТИ-сервис» Олег Игнатьев.

Эксперты объясняют это тем, что аренда коммерческой недвижимости стала менее выгодной, и многие помещения просто стоят пустыми. Как говорит руководитель Харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Алексей Попов, отдельные случаи действительно случаются. К тому же, если раньше застройщики первые этажи отводили под магазины, то сейчас этого нет — в приоритете квартиры.

НОВОСТРОЙКИ. «Бывает, человек купил какое-то полуподвальное помещение и переводит его в квартиру, — рассказывает Олег Игнатьев. — Но это редкий случай». Так откуда же тенденция? Оказывается, ноги растут от повышения строительных норм в нашей стране. Так получилось, что дома, которые по старым нормам приняли бы в эксплуатацию с распростертыми объятиями, сейчас застройщики не могут сдать, потому что часть квартир не соответствуют новым представлениям о том, что такое квартира. «Например, в комплексе дома расположены так, что часть квартир окнами полностью выходят на север. Солнечные лучи не попадают туда в достаточном количестве, и ее нельзя сдать как квартиру. Поэтому застройщики сдают это как нежилой фонд — «апартаменты», «творческие мастерские». А люди покупают и сами переводят их в квартиры», — поясняет Игнатьев. Таким образом человек может сэкономить 5—15 тыс.долларов.

СХЕМА

«В ГАСК (Государственную архитектурно-строительную комиссию — Ред.) подается запрос на реконструкцию помещения. Эта реконструкция может быть чисто формальной, а можете и в самом деле провести перепланировку, если вам нужно. После реконструкции объект вводится в эксплуатацию уже с другим целевым назначением. При этом перепланировка сразу же узаконивается», — говорит Олег Игнатьев.

Есть организации, которые возьмутся за вас все сделать под ключ. Для среднего объекта площадью в 50 кв. м цена перевода может составить 2—2,5 тыс. долларов: исполнитель составляет всю необходимую документацию, подает куда надо и с кем надо обо всем договаривается. После чего вы получаете декларацию о вводе помещения в эксплуатацию, с которой идете к нотариусу, где вам и готовят новые правоустанавливающие документы. Вся процедура занимает 1,5 месяца.