Можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения для садоводства

Содержание:

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Земля сельхозназначения относится к угодьям, которые расположены вне населенных пунктов. Они далеки от территории лесного или водного фонда, не представляют собой промышленной ценности, а также не являются землями запаса и особо охраняемыми территориями. В частности, они подразделяются на категории.

На какие категории делятся земли сельхозназначения?

Категории земель сельскохозяйственного назначения:

  • Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
  • Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Далее выясним, какие виды земель сельхозназначения существуют? Что можно на них строить? Какая категория строений допускается при различных целевых применениях сельскохозяйственных площадей?

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий – ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

  • Пастбищами и сенокосами;
  • Лесополосами и пашнями;
  • Залежами;
  • Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
  • Дорогами и прогонами;
  • Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы – владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

  • Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
  • Коттеджа;
  • Внутрихозяйственной постройки;
  • Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
  • Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
  • Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
  • Фермерских хозяйств;
  • Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Категорически запрещено на этих землях ведение коммерческой деятельности.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

  • Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
  • Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
  • Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
  • Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
  • Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
  • Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности. Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.

Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют некоторые ограничения в их практическом использовании, что касается, в том числе капитального строительства. Этот насущный вопрос волнует многих наших граждан, ведь многие из них стали владельцами участков с приставкой «сельхоз» в названии.

Для начала неплохо будет знать, что же представляют собой земли сельхозназначения и какие виды земель такого направления существуют. Согласно статьям Земельного кодекса РФ под определение земель сельскохозяйственного назначения попадают участки, расположенные за пределами черты городских или сельских поселений и предоставленные населению для производства продуктов сельскохозяйственного назначения, в частности, используемых в пищу или в качестве сырья.

Какие виды земель сельхозназначения выделяют?

Виды земель сельхозназначения:

  • Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
  • Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
  • Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
  • Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
  • Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

  • Ведение личного хозяйства;
  • Сельхозпроизводство;
  • Крестьянско-фермерское хозяйство;
  • Строительство дачи;
  • Садоводство;
  • Рыбное хозяйство;
  • Научно-исследовательская деятельность;
  • Охотничьи хозяйства;
  • Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства. К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк. К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения. В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом – если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись. Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы. Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота. Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся. Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти. На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно. Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие. Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен. При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах. Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию. Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.

Что можно строить на землях сельхозназначения в России в 2018 году

На данный момент для возведения каких-либо построек в обязательном порядке понадобится подготовить юридическое основание.

Так как далеко не все земли на территории Российской Федерации возможно использовать для жилого или же нежилого строительства. Особый статус имеют земли, имеющие сельскохозяйственное назначение.

Такого типа недвижимость имеет определенные особенности. Соответственно, для постройки на такой территории чего-либо понадобится обязательно оформить множество различных специальных документов.

Земли сельскохозозяйственного в определенных случаях могут быть использованы для застройки. Но перечень ситуаций, когда таковое допустимо, ограничивается законодательно.

Получить максимально подробную информацию по этому поводу нужно в местной администрации, в муниципальном органе, на балансе которого находится данная земля.

Общие моменты

Все земли на территории Российской Федерации имеют определенный статус, делятся не отдельные категории.

Одно из самых крупных категорий является именно «земли сельскохозяйственного назначения». Такое могут быть использованы только лишь в для определенных целей.

Соответственно, при необходимости возведения здания на территории таких земель понадобится в обязательном порядке получить разрешение. Причем далеко не всегда подобное возможно.

Нередко возникают ситуации, когда после приобретения земельного участка новый собственник выясняет, что процесс застройки попросту не возможен.

Соответственно, если подразумевается необходимость проведения строительства – понадобится заранее проработать данный момент, прояснить его в местных муниципальных органах.

В противном случае, при нарушении закона, построенное здание будет снесено по решению суда.

Необходимые термины

Все вопросы, тем или же иным образом связанные со строительством на землях сельскохозяйственного назначения, обозначаются в законодательных нормах.

Но для понимания всей отраженной информации понадобится заранее изучить стандартный перечень терминов, применяемых в таких НПД.

Обычно разнообразные спорные ситуации по поводу застройки земель возникают именно по причине неверной трактовки всей представленной информации.

К основным таковым терминам на данный момент относится следующее:

  • оборот земель;
  • сельскохозяйственное назначение;
  • участники отношений;
  • принудительное изъятие;
  • ЛПХ;
  • КФХ;
  • СНТ.

Под оборотом земель подразумевается использование таковых в самых разных целях. Это покупка, продажа, передача по наследству.

В законодательстве достаточно четко определяются рамка использования таковых земель.

Под сельскохозяйственным назначением подразумевается – земли, распложенные за пределами населенного пункта и предназначенные для ведения подобной деятельности.

Точное определение обозначается в Земельном кодексе РФ.

Участниками отношений являются граждане, которые осуществляют использование, приобретение земель, а также государство, дающее разрешение на осуществление соответствующих процедур.

Кто может владеть таким участком

Сегодня владеть и использовать недвижимостью данного типа могут различные лица – как физические, так и юридические.

Причем именно в зависимости от такового статуса конкретного владельца ему будут полагаться определенные права.

Обычно право на использование земель сельскохозяйственного назначения предоставляются только лишь гражданам РФ и юридическим лицам, являющимся резидентами страны.

Но с недавнего времени все более активно начинают использовать земли рассматриваемого назначения зарубежные граждане и организации.

Именно в силу такого положения вещей было принято несколько законопроектов, которые регулируют данный момент.

Большая часть вопросов снимается ст.№3 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.02 г. Соответственно, правом пользования может обладать также СНТ или же дачный кооператив.

Причем отдельные виды земель выделяются именно под использование в качестве таковых дачных участков. Этот вопрос стоит опять же обязательно проработать заблаговременно.

Правовая база

Таковой документ рассматривает возможные режимы использования таковой земли, а также освещает иные немаловажные моменты.

Сфера действия данного нормативного документа обозначается в ст.№1.

Соответственно, установлен перечень лиц, которые вообще имеют право как таковые участвовать в подобного рода взаимоотношениях.

Полный перечень таковых лиц отражается в ст.№2. Отдельно нужно отметить, что права граждан, являющихся иностранцами, также выделены в отдельных раздел.

Все таковые моменты по поводу иностранцев и не являющихся резидентами РФ граждан обозначены в ст.№3. К характеристикам земельных участков устанавливаются некоторые требования.

Предельные размеры участка, требования к местоположению, а также иное указаны подробно и полностью в ст.№4. Нередко возникают спорные моменты.

Например, в определенных ситуациях собственник обязан произвести отчуждение земельного участка.

Полный перечень требований к процедуре, описание самой таковой обозначается в ст.№5.

Вопрос принудительного изъятия земельного участка освещается в ст.№6 данной законодательной нормы.

Со всеми нюансами подобного процесса также нужно разобраться предварительно и по возможности не допускать возникновения такового. Так как это может привести к самым разных серьезным последствиям.

В том числе к существенным финансовым потерям. В судебной практике земельные споры являются одними из самых сложных, проблемных.

Срок действия кадастрового паспорта при продаже квартиры, читайте здесь.

Приобретение и продажа земель сельскохозяйственного назначения – вопрос, который отдельно определяется данным законом.

Стандартные правила на этот вид недвижимости сегодня не распространяются. Момент данный освещен в ст.№8.

Она определяет режим передачи прав собственности на недвижимость в случае покупки и продажи таковой.

Причем несмотря на возникновение прав собственности на землю она все равно должна быть использована по своему назначению, в соответствии с законом.

Предварительное ознакомление со всеми нормами законодательства позволит избегнуть различных конфликтных, сложных ситуаций.

А также без посторонней помощи осуществить контроль за соблюдением собственных прав. Если же конфликтные, сложные ситуации возникают – понадобится обратиться для их разрешения в суд.

Но по возможности стоит попытаться разрешить ситуацию в досудебном порядке. Это даст возможность избегнуть самых разных неприятностей.

Можно ли строить на землях сельхозназначения

Можно ли строить теплицы на землях сельхозназначения – вопрос достаточно сложный, имеющий целый ряд различных тонкостей.

Само строительство возможно, но лишь при соблюдении некоторых важных правил. Со всеми ними нужно будет разобраться предварительно.

Желательно перед тем, как будет осуществляться застройка, разобраться с юридическими моментами. Только лишь так можно не допустить самых разных проблем.

К основным вопросам, разобрать которые нужно будет предварительно, относятся:

  • под дачное строительство;
  • если для садоводства;
  • что касается фермы;
  • если начать СР без разрешения;
  • сбор пакета документов.

Под дачное строительство

Нередко именно при приобретении дачного участка встает вопрос — на каких землях сельхозназначения можно строить дом?

Так как относительно часто дачи используются именно для постоянного проживания на территории нашей страны.

Соответственно, существует ряд важных тонкостей, нюансов. Основной законодательный документ, определяющий данный вопрос – ст.№81 ЗК РФ.

Данный раздел законодательства точно и подробно указывает на сам факт возможности строительства коттеджей.

Он устанавливает, что возможно предоставление земель для ведения фермерского хозяйства и дачного строительства.

Но важно понимать, что именно подразумевается под термином «дачное строительство».

Так как если земля по какой-то причине будет использована не по назначению, то возведенное сооружение придется снести.

Либо недвижимость попросту будет изъята и реализована в установленном законодательством порядке.

Основной целью дачного хозяйства является отдых граждан и занятием выращиванием различных ягодных и плодовых культур.

В то же время последним заниматься граждане собственно не обязаны. В то же время важно понимать разницу между жильем с правом регистрации в нем и без такового.

Многих граждан, желающих обзавестись дачей, отпугивает то обстоятельство, что конкретная земля имеет сельскохозяйственное назначение.

Но следует учесть, что согласно ст.№81 ЗК РФ земли, вне зависимости от их типы, выделенные под дачное строительство, можно будет использовать следующим образом:

  • строительство жилого дома с правом регистрации в нем;
  • осуществление постройки как в индивидуальном, так и в ином порядке.

Но, опять же, перед покупкой нужно будет обязательно ознакомиться с документацией на землю. В дальнейшем таким образом можно будет избежать самых разных сюрпризов.

Если для садоводства

Сегодня все категории земель имеют несколько категорий, в рамках которых их можно будет использовать.

Именно поэтому достаточно часто земли сельскохозяйственного назначения применяются для садоводства, огородничества и дачного строительства.

Видео: как искать сельскохозяйственные земли. Виды разрешенного использования земель

Но опять же перед тем, как приступить к использованию недвижимости соответствующим образом нужно будет удостоверить в законности подобного.

Получить консультацию по этому поводу возможно будет в местном муниципальном органе власти.

Что касается фермы

Достаточно часто земли сельскохозяйственного назначения приобретаются фермерами. Соответственно, возникает логичный вопрос – что именно возможно строить в таком случае.

Основные моменты по этому поводу отражаются в специальном законе «О фермерском хозяйстве».

Он является основным и регулирует все моменты касательно использования подобного типа земель.

Ст.№6 данного законодательного документа включает в себя обширный перечень информации по поводу того, что именно возможно будет строить на земельном участке:

  • склады;
  • загоны для КРС;
  • иные подсобные помещения.

Соответственно, законом допускается возмещение жилого помещения на территории земли. Так как подразумевается необходимость присутствия фермера на участке круглосуточно.

Если начать СР без разрешения

Строительство без разрешения может привести к различным последствиям:

Строительство на землях, предназначенных для ведения личного сельского хозяйства

Земля – одно из основных богатств украинского народа, в силу чего она находится под особой охраной государства. Использование земельного участка не может наносить ущерб качествам земли. Такие положения содержатся в статье 1 Земельного кодекса Украины и проходят красной нитью через все земельное законодательство.

По своему целевому назначению все земли Украины делятся на 9 категорий, которыми определяются особенности правового статуса земельного участка. Одной из таких категорий земель являются земли сельскохозяйственного назначения. Государство установило приоритет целевого использования такого рода земель: земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться прежде всего для сельскохозяйственного использования.

Согласно статье 22 ЗК Украины землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей. В пределах этой категории можно выделить определенные виды использования земель, среди них – для сенокошения и выпаса скота, садоводства, огородничества, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства и т. п.

Все вроде как понятно: земли определенного вида в пределах этой категории земли должны использоваться по своему назначению. Однако, учитывая то, что размещение жилых домов и общественных зданий прямо разрешено законодателем только на землях жилой и общественной застройки, а стоимость этих земель достаточно высока, лица начинают искать коллизии или пробелы в законодательстве для возможности начать строительство на земле другой категории.

Интресным с этой точки зрения являются земли для ведения личного крестьянского хозяйства. Вопреки существованию специального закона, регулирующего деятельность таких хозяйств и их правовой статус, вопрос возможности строительства и сегодня остается открытым (далее речь пойдет только о капитальных сооружениях; “движимые” сооружения без фундамента размещать можно).

Так, согласно Закону Украины «О личном крестьянском хозяйстве» (далее – Закон) личное крестьянское хозяйство (ЛКХ) – это хозяйственная деятельность, осуществляемая без создания юридического лица физическим лицом индивидуально либо лицами, состоящими в семейных или родственных отношениях и проживающими совместно, с целью удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишков и предоставления услуг с использованием имущества личного крестьянского хозяйства, в том числе и в сфере сельского зеленого туризма. Деятельность, связанная с ведением личного крестьянского хозяйства, не относится к предпринимательской.

Дискуссии в профессиональных и не только кругах порождает статья 6 Закона, согласно которой к имуществу, используемому для ведения личного крестьянского хозяйства, относятся земельные участки, жилые дома, хозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственная техника и т. п.

Причем для ведения личного крестьянского хозяйства используют земельные участки размером не более 2,0 га, переданные физическим лицам в собственность или аренду в порядке, установленном законом (статья 5 Закона).

Вместе с тем Закон наделяет членов ЛКХ правом: реализовать излишки производственной продукции на рынках, а также заготовительным предприятиям и организациям, другим юридическим и физическим лицам; самостоятельно осуществлять материально-техническое обеспечение собственного производства. Следовательно, законодателем презюмируется наличие складских и других помещений на землях ЛКХ.

На этом основании некоторые утверждают, что, поскольку ЛКХ разрешено использовать жилые дома и хозяйственные здания и сооружения в своей деятельности, то их можно строить на надлежащем земельном участке.

С другой же стороны, противники данной теории указывают, что иметь в наличии жилой дом в качестве имущества и строить этот дом на землях ЛКХ – это резные вещи. Да, ЛКХ может иметь дом в составе имущества, но построен он должен быть на земельном участке для жилой и общественной застройки, поскольку тот же Закон обязует членов ЛКХ обеспечивать использование земельного участка по целевому назначению.

Еще большую путаницу в эту дискуссию в свое время внес Государственный комитет по земельным ресурсам, который до 2009 года предоставил много индивидуальных (для конкретных лиц) разъяснений, согласно которым строиться на данных землях можно, однако в письме от 02.06.2009 No 6385/17/12-09, адресованному прокуратуре Киево-Святошинского района Киевской области, указал, что строительство жилых домов на земельных участках с видом использования для ведения личного крестьянского хозяйства не допускается. Справедливости ради следует заметить, что письмо этого органа не является нормативным актом или актом толкования, поэтому его можно считать только мнением, а значит оно не является обязательным для местных органов (например, архитектуры).

Итак, ни Земельный кодекс, ни Закон не содержат прямого запрета или разрешения на строительство капитальных сооружений на земельном участке с целевым назначением ЛКХ. Впрочем, на практике построить, к примеру, жилой дом с соблюдением установленных законом процедур будет вряд ли возможно, ведь указанная выше правовая неопределенность становится помехой потенциальному застройщику в получении необходимых согласований и разрешений, поскольку даже уже на этапе согласования проекта органом государственного архитектурно – строительного контроля возникнут проблемы.

Также проблематично будет подключить все необходимые коммуникации (свет, газ, вода, канализация). Парадоксально, но на практике в некоторых районах вообще сразу отказывают в подключении света, если назначение земельного участка – для ЛКХ, хотя свет может понадобиться членам ЛКХ, например, для теплицы.

ВЫВОД:

Подводя итог, отметим: можно считать, что земли ЛКХ – это инструмент с плохо прописанной инструкцией; да, дом в составе имущества ЛКХ иметь разрешено, а вот строить его прямо не разрешено. Можно сказать, что земля ЛКХ – это одновременно благо и наказание.

Ну и напоследок заметим, что за строительство на землях ЛКХ может угрожать ответственность по статьям 53 КУоАП, 211 ЗК Украины и прекращение прав на земельный участок на основании статьи 143 ЗК Украины, а кроме этого, продолжительная процедура доказывания возможности застройки данного земельного участка в судебном порядке.

По материалам: Юрист & Закон. Аналитическое издание.

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения — КФХ, полевых участках ЛПХ, для сельхозпроизводства

Разделы статьи:

Предстоящие поправки к Земельному кодексу РФ в отношении строительства на фермерской земле -2018 г.

Как выяснить возможность застройки земельного участка

Достаточно много людей, да и некоторые компании, планирующие купить земельные участки или уже купившие их для дальнейшего строительства дома или коттеджа, обустройства своего хозяйства или производства и других задач, сталкиваются с реальной ситуацией запрета строительства на участках или вообще с непониманием возможности или невозможности этого строительства.

Причиной этого неприятного факта, как правило, является изначально сформированное представление, что «раз земля моя, то именно я и должен принимать решение о том, как и что мне строить на своём участке». Такое отношение может привести ко многим проблемам. Особенно острыми они становятся для земельных участков сельскохозяйственного назначения.

При самостоятельных поисках ответа в связи с выявившимися проблемами строительства собственникам участков, зачастую, приходится искать ответы у юристов или в администрациях своих поселений и нередко слышать при этом про некие «запретные или охранные зоны», про земли запаса, фонда перераспределения, земли сельхозназначения и т.д., Выяснять, каким же образом их земельный участок оказался в таких зонах или отнесён к категории земель, где жилищное или необходимое другое строительство запрещено.

Получаемые ответы, конечно же, не назовёшь простыми для понимания людей, которым не приходилось знакомиться с основами земельного и градостроительного законодательства, ведь это должно быть работой (и работой квалифицированной!) соответствующих специалистов тех же администраций, которые, вообще-то, обязаны делать необходимые разъяснения, но, к сожалению, такие явления становятся редкостью.

В связи с этим знание рядя главных аксиом, позволяющих собственникам земельных наделов принять правильное решение о покупке того или иного земельного участка для строительства, становится необходимостью:

  • нужно иметь представления о категориях земель и разрешённых видах использования земельных участков, отнесения их к тем или иным функциональным зонам в генеральных планах поселений, градостроительных регламентах в этих зонах,
  • нужно понимать, что разрешённое использование земли осуществляется в соответствии с зонированием территории, которое отражается в картах-схемах принятых в поселениях Правил землеустройства и застройки (ПЗЗ).

В соответствии с ПЗЗ внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны, для каждой из которых, в свою очередь, устанавливается градостроительный регламент и, в соответствии с ним, ряд видов разрешённого использования использования земельных участков.

В свою очередь, виды разрешённых использований внутри каждой функциональной зоны разделены по группам — основные, вспомогательные и условно разрешённые.

Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации — кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.

Если задача строительства или планируемого изменения вида разрешённого использования участка соответствует хотя бы одному виду разрешённого использования из всего перечня видов в группах, можно приступать к её решению. А чтобы убедиться в принципиальной возможности решения, можно заказать Выписку из ПЗЗ о видах разрешённого использования земельных участков, относящихся к той территориальной зоне, к которой отнесён собственный участок с таким-то кадастровым номером. За получением этой Выписки нужно обратиться в подразделение архитектуры и градостроительства администрации своего муниципалитета.

Если же соответствия не будет, то может возникнуть необходимость изменения территориальной зоны участка (подробнее об этом здесь) или задача останется без решения.

Так что, в любом случае, придётся ознакомиться с некоторыми разделами Земельного и Градостроительного кодексов, которые устанавливают порядок, то есть способы решения каждой задачи.

Что нужно знать перед покупкой земельного участка

Прежде всего, нужно чётко определить цель покупки земельного участка — для постройки дачного дома, или для того, чтобы перебраться за пределы города в деревню, стать фермером, или для создания производства переработки сельхозпродукции и т.д.

Не полениться, если вопрос о возможности застройки участка остался не выясненным, обратиться в местную администрацию (к землеустроителю, к архитектору или главе поселения) и уточнить необходимые ситуации, ведь на земельном участке, находящемся в населённом пункте или за его пределами и походящем, возможно, только в вашем представлении, для постройки, например, магазина, стоянки автотехники или организации небольшого производства, далеко не всегда именно этот вид строительства возможен (такие объекты, кстати сказать, можно строить на участках, находящихся в соответствующих функциональных зонах генерального плана террритории населённого пункта — общественно-деловой (ОДЗ), производственной и др.). Может случиться, что перед строительством потребуется произвести серьёзные мероприятия, чтобы изменить разрешённое использование земельного участка.

Собственник земельного участка может выбрать любой вид разрешённого использования из видов использования, предусмотренных зонированием, то есть из состава видов использования участков в конкретной территориальной зоны, в которую включён земельный участок.

Иными словами, вид разрешённого землепользования из состава видов, соответствующих каждой территориальной зоне, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения, выбирается собственником земельного участка самостоятельно.

Если зонирование территории поселения не проведено, то в этом случае для изменения вида разрешённого использования необходимо обращаться в органы местного самоуправления для выяснения порядка изменения разрешённого использования.

Нужно учитывать, что свободный выбор вида разрешённого использования ограничен для целого ряда случаев, связанных с тем, что на некоторые виды земель градостроительный регламент (правовой режим использования земельных участков) не распространяется или не устанавливается (пункты 4, 5, 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).

К таким участкам относятся те, что находятся:

  1. в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации,
  2. в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
  3. в границах территорий общего пользования;
  4. на землях, предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
  5. на землях, предоставленных для добычи полезных ископаемых;
  6. на землях лесного фонда,
  7. на землях, покрытых поверхностными водами,
  8. на землях запаса,
  9. на землях особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),
  10. в составе сельскохозяйственных угодий земель земель сельскохозяйственного назначения,
  11. в составе земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Прежде чем перейти к вопросам строительства на землях сельхозназначения, кратко поясним обычные ситуации по застройке земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте населённого пункта и дачных участках.

С разрешённым использованием земельных участков, несколько изменившимся по причине вступления в действие нового Классификатора ВРИ, можно ознакомиться здесь.

Участки для строительства домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками в черте поселений и за пределами поселения

Строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками можно вести на земельных участках:

  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС),
  • участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ),
  • приусадебных участках,
  • участках для малоэтажного жилищного строительства,

находящихся в черте населённого пункта, то есть находящихся на территории конкретного посёлка, деревни, города. Такие участки относятся к категории земель «земли населённых пунктов».

В дальнейшем в построенных на таких участках домах можно, при необходимости, прописаться, присвоить дому почтовый адрес, так как они находятся на территории конкретного населённого пункта, где все эти элементы социального характера являются обязательными и уже подготовленными для решения перечисленных задач (ввиду принадлежности таких участков к категории земель «земли населённых пунктов»).

С требованиями к строительству дома на участках ИЖС и ЛПХ можно ознакомиться здесь.

Примечание

Есть участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящиеся за пределами населённых пунктов. Это полевые участки ЛПХ. Они относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Вопросы строительства на таких участках рассмотрены в данной статье ниже.

Возможно строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками и на участках для дачного строительства, для дачного хозяйства, для ведения садоводства, которые могут быть как в черте населённго пункта, так и за его пределами. В последнем случае дачные участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Для дачных участков внутри населённого пункта и, соответственно, относящихся к категории земель «земли населённых пунктов», по завершении строительства дома также возможна прописка, если дом, действительно, будет пригодным для проживания. Об этом может свидетельствовать технический (кадастровый) паспорт строения.

Для дачных участков, находящихся за пределами черты населённого пункта, по завершении строительства дома, вопрос о прописке в нём (при условии соответствия типу «жилое строение») нужно решать через местную администрацию, обратившись с заявлением к главе администрации, или через суд.

Невозможно строительство домов для проживания на земельных участках для огродничества, не зависимо от того, находятся они в черте населённого пункта или за его пределами.

Прежде, чем перейти к вопросу о возможности строительства на участках сельскохозяйственного назначения, приведём краткую харартеристику земель сельхозназначения.

Состав земель и виды разрешённого использования земель сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения — одна из категорий земель, установленных Земельным кодексом РФ (статья 77).

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли, находящиеся за пределами населённых пунктов и предназназначенные для того или иного вида сельскохозяйственной деятельности, например, для сельхозпроизводства и переработки сельскохозяйственной продукции, ведения фермерского хозяйства, или создания рыбного хозяйства т.д. (статья 78 Земельного кодекса РФ).

Конкретное назначение сельскохозяйственных земельных участков и, соответственно, возможность ведения на них того или иного вида деятельности и возможность строительства сопутствующих объектов производства, инженерных коммуникационных объектов, складирования продукции или полный запрет на это строительство определяется видом разрешённого использования.

Основными видами разрешённого использования земель с/х назначения, фигурируемые в ранних документах на участки, являются следующие:

  • для сельскохозяйственного использования
  • для ведения сельскохозяйственного производства — пашни, сенокосы, пастбища, участки, занятые многолетними насаждениями, в том числе садами, виноградниками и др.
  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
  • для ведения личного подсобного хозяйства
  • для дачного строительства — участки, предоставленные гражданам или приобретённые ими в целях отдыха (с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля
  • для ведения садоводства — участки, предоставленные гражданам или приобретённые ими для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём)
  • для ведения животноводства
  • для сенокошения и выпаса скота
  • для ведения огородничества
  • охотничьи угодья
  • для ведения пчеловодства или др.
  • для создания защитных лесных насаждений
  • для научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством
  • для ведения рыбных промыслов
  • для создания форелевого хозяйства
  • иные варианты.

Примечание

Важно отметить, что перечисленные наименования видов использования участков с/х назначения во многих случаях перестали соответствовать так называемому Классификатору ВРИ (классификатору разрешённых видов использования), по которому с 2015 года ведётся присвоение наименований ВРИ.

К примеру, в Классификаторе ВРИ вообще исключены такие виды использования участков, как крестьянской-фермерское, крестьянское или фермерское хозяйство. Кроме того, что они словно «рассыпались» на свои отдельные составляющие, они полностью утратили возможность строительства жилых сооружений на участках (детально можно ознакомиться здесь).

По этой причине (в случае расхождения наименования ВРИ), решению вопроса о получении разрешения на строительство на участках хозяйственных построек, мелиоративных и иных сооружений должно предшествовать изменение существующего ВРИ участка в соответствии с тем, что установлен Классификатором.

Если же постройки, в том числе и жилые, на участке КФХ были узаконены до введения Классификатора ВРИ и использование участка изменять не планируется, то никаких проблем не возникнет и в дальнейшем.

К землям сельскохозяйственного назначения также относятся и земли, занятые замкнутыми водоёмами, — в случае, если они находятся внутри земель сельскохозяйственной категории.

Замкнутые водоёмы — это, прежде всего, пруды естественного или искусственного происхождения. Они могут служить, например, для обеспечения полива угодий, рыбного хозяйства и для поддержания экологического баланса.

В составе земель для сельскохозяйственного производства есть разновидность — «сельскохозяйственные угодья». Эти земли находятся в режиме особой государственной защиты (статья 79 Земельного кодекса РФ).

С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.

К особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:

  1. земли, кадастровая стоимость существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости, сложившейся в конректном муниципальном районе (городском округе),
  2. сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего специального образования, государственных сортоиспытательных участков,.
  3. искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:

  • внутрихозяйственными дорогами,
  • коммуникациями,
  • лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) пиродных, антропогенных и техногенных явлений,
  • зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

О том, как перевести с/х угодья в иные земли, можно ознакомиться здесь.

Строительство на землях сельхозназначения

В соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием (статья 40 Земельного кодекса РФ), строительство на земельных участках разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов. Указанное требование распространяется и на участки с/х назначения.

Из состава перечисленных выше земель сельскохозяйственного назначения выделим те, где Земельным и Градостроительными кодексами РФ определена возможность строительства соответствующих объектов.

I. Земельные участки для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Формулировка «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» — это вид разрешённого использования земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Правовой режим таких участках и деятельность на них регулируется ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах» (№74-ФЗ от 11.06.2003 г.).

Земельные участки для ведения КФХ могут находиться в собственности физических и юридических лиц.

Предназначены такие участки для организации фермерской деятельности по выращиванию, переработке хранению, транспортировке, консервации и реализации сельхозпродукции, а хозяйства могут образовываться как с образованием юридического лица, занимающегося коммерческой деятельностью с целью извлечения прибыли, так и без образования такового, то есть для личного потребления произведённой хозяйством продукции.

Следует отметить, что КФХ, сформированное как организационно-правовая форма деятельности (предпринимательский способ ведения хозяйства), в своём имуществе может и не содержать самого земельного участка для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, если, например, занимается переработкой продукции (к примеру, овощей) в арендованном помещении, для чего и участок не требуется.

В то же время, КФХ, как организационно-правовая форма деятельности, может в своём имуществе иметь земельный участок с другим видом разрешённого использования, например, для сельскохозяйственного производства.

Фермерское хозяйство, как юридическое лицо, и земельный участок для ведения крестьянско-фермерского хозяйства не привязаны друг другу законом.

Собственники земельных участков для ведения КФХ могут и не организовывать фермерскую деятельность, если не собираются продавать сельхозпродукцию со своих участков, поскольку закон не обязывает ни по срокам, ни по задачам их делать это. Регистрация в налоговых органах — по усмотрению собственника земельного участка.

Земельный участок для ведения КФХ в составе имущества фермерского хозяйства явяляется неделимым. Его собственники обладают правом на долю в нём (без выдела в натуре).

Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства, например, в связи с выходом из него всех его членов.

В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними.

При общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными.

Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка — например, о том, кому конкретно какой будет выделен участок на местности в счет его доли, — спор рассматривается в суде.

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Фигурируемые в ранее выданных документах основные направления деятельности крестьянско-фермерских хозяйств и использования участков для ведения КФХ:

  • Растениеводство
  1. выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
  2. выращивание зерновых и зернобобовых культур
  3. выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина
  4. выращивание масличных культур
  5. выращивание табака и махорки
  6. выращивание сахарной свеклы
  7. выращивание кормовых культур; заготовка растительных кормов Выращивание прядильных культур
  8. выращивание прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
  • Овощеводство, декоративное садоводство и производство продукции питомников
  1. овощеводство
  2. декоративное садоводство и производство продукции питомников Выращивание грибов, сбор лесных грибов и трюфелей
  3. выращивание грибов и грибницы (мицелия)
  4. сбор лесных грибов и трюфелей
  5. выращивание фруктов, орехов, культур для производства напитков и пряностей
  6. выращивание винограда
  7. выращивание прочих фруктов и орехов
  8. выращивание плодовых и ягодных культур
  9. выращивание орехов
  10. выращивание посадочного материала плодовых насаждений
  11. сбор плодов, ягод и орехов, в том числе дикорастущих
  12. выращивание культур для производства напитков
  13. выращивание культур для производства пряностей
  • Животноводство
  1. разведение крупного рогатого скота
  2. разведение овец, коз, лошадей, ослов, мулов и лошаков
  3. разведение овец и коз
  4. Разведение лошадей, ослов, мулов и лошаков
  5. разведение свиней
  6. разведение сельскохозяйственной птицы
  7. разведение прочих животных
  8. разведение пчел
  9. разведение кроликов и пушных зверей в условиях фермы
  10. разведение шелкопряда
  11. разведение оленей
  12. разведение верблюдов
  13. разведение домашних животных
  14. разведение лабораторных животных
  15. разведение водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах Разведение дождевых (калифорнийских) червей
  16. разведение прочих животных, не включенных в другие группировки
  • Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
  1. растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
  2. предоставление услуг в области растениеводства, декоративного садоводства и животноводства, кроме ветеринарных услуг
  3. предоставление услуг в области растениеводства и декоративного садоводства
  4. предоставление услуг, связанных с производством сельскохозяйственных культур
  5. предоставление услуг по закладке, обработке и содержанию садов, парков и других зеленых насаждений
  6. предоставление услуг по эксплуатации мелиоративных систем Предоставление услуг в области животноводства, кроме ветеринарных услуг
  7. охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях
  8. охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях

Состав имущества КФХ

Состав имущества КФХ определён в статье 6 ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»

  1. земельный участок,
  2. хозяйственные и иные постройки,
  3. мелиоративные и другие сооружения,
  4. продуктивный и рабочий скот,
  5. птица,
  6. сельскохозяйственные и иные техника и оборудование,
  7. транспортные средства, инвентарь,
  8. иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

Чем законодательно подтверждена возможность застройки участков КФХ

  • Гражданским кодексом РФ

Статья 263. Застройка земельного участка

1.Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (пункт 2 статьи 260).

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса.

  • Градостроительным кодексом РФ

Статья 51. Разрешение на строительство. С порядком получения разрешения на строительство можно ознакомиться вот на этой странице.

  • Земельным кодексом РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Земельного кодекса РФ, собственникам участков разрешено:

  1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  2. проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  3. осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 43 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

  • Федеральным законом о КФХ

В пункте 2 статьи 11 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» определено, что на землях сельскохозяйственного назначения и иных категорий земель возможно строительство зданий, строений и сооружений .

Таким образом, возведение или не возведение строений или сооружений, является правом собственника земельного участка. Не случайно земельные участки для ведения КФХ становятся всё более привлекательными для строительства усадеб и поместий.

В случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.д.) разрешённый вид использования земельного участка «для ведения КФХ» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство.

Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использованя возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Регистрация таких построек в является добровольным.

На фермерской земле нет ограничений по количеству строений на участке. Главное, соблюдать все градостроиттельные, пожарные, санитарные, гигиенические и другие нормативы. В противном случае могут быть применены штрафные санкции за несоблюдение обязанностей по использованию земли (глава XIII Земельного кодекса РФ).

Проблемные ситуации

Введение Классификатора ВРИ ограничивает возможности, связанные, например, с получением разрешения на строительство жилых строений на участках для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — по причине отсутствия такого вида использования в перечне нового Классификатора.

Вид использования участков «КФХ» Классификатором исключён. В связи с этим обстоятельством администрации муниципальных образований и отказывают в выдаче разрешений на строительство жилых построек или домов.

В таких ситуациях имеет смысл ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, где указываются как основные и вспомогательные виды разрешённого использования, так и условно разрешённые. Возможно, что для той территориальной зоны, в которую включён участок КФХ, жилая застройка относится к условно разрешённым видам. Придётся тогда изменить вид использования участка (с основного на условно разрешённый), а значит, и разрешить проблему.

Если же необходимого ВРИ ЗУ в ПЗЗ не окажется, то возможным остаётся только строительство административно-бытового или бытового здания, склада, административно-складского здания, теплицы, обустроенной, к примеру, на мансарде). О прописке, как понятно, речи идти не может.

Проблемы «нестыковок» с Классификатором ВРИ будут постепенно устраняться. К 1 января 2020 года они должны исчезнуть полностью, так именно к этому сроку будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешённых использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором ВРИ.

Предстоящие изменения в Земельном кодексе РФ в отношении строительства на фермерской земле — 2018 г.

На заседании кабинета министров, состоявшемся 21 июня 2018 г. премьер-министр Правительства РФ Дмитрий Медведев в своём выступлении отметил, что уже рассмотрен законопроект, предусматривающий внесение изменений в Земельный кодекс РФ:

«Вносятся изменения в Земельный кодекс. Цель — навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения. Разумеется, при определённых ограничениях – как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить её без торгов — при условии её надлежащего использования в течение 3-х и более лет.

Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счёт бюджета соответствующего уровня.

Новая система использования земель будет опираться на целый ряд документов. Это и градостроительные документы, и лесохозяйственные регламенты, положение об особо охраняемых природных территориях и некоторые другие».

Источник информации — публикация в Российской газете от 21.06.2018 г., ознакомиться с которой можно здесь) и новостные сообщения 1 канала TV (начиная с 28 секунды видеоматериала):

II. Земельные участки для личного подсобного хозяйства (полевые участки)

Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (№ 112-ФЗ от 07.07. 2003 г. в ред. 2016 г.)

Земельный участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) может быть как в составе земель населённого пункта, так и в составе земель сельскохозяйственного назначения (полевой).

Полевой земельный участок для ЛПХ используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений. (пункт 3 статьи 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). В ранее выданных свидетельствах на право собственности на такие участки и в современные Выписки из ЕРГН включается обременение: «без права возведения зданий и строений»

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства (статья 6), относятся:

  • приобретённый для ведения ЛПХ участок
  • жилой дом (для участков ЛПХ и приусадебных участков в населённом пункте или полевых участков, на которых жилые здания были построены до введения Классификатора ВРИ)
  • производственные, бытовые и иные здания,
  • строения и сооружения, в том числе теплицы,
  • сельскохозяйственные животные,
  • пчёлы и птица,
  • сельскохозяйственная техника,
  • инвентарь,
  • оборудование,
  • транспортные средства,
  • иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.

Закон определяет возможность деятельности на полевых земельных участков для ЛПХ ведения непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Этой деятельностью могут заниматься только граждане, но не юридические лица. Личное подсобное хозяйство не может вестись юридическим лицом и в нём нет членов хозяйства.

К лицам, ведущим ЛПХ, не предъявляются какие-то особые требования, связанные с наличием у них образования, квалификации и т.п.

Регистрация ЛПХ не требуется. Производится только запись в похозяйственнй книге (статья 8). Для проверки этого факта или получения необходимой справки для случая продажи участка нужно прибыть в местную администрацию.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи .

Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при ведении личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Продажа излишков продукции не облагается налогом. Уплачивается только земельный налог.

Если на участке для ЛПХ есть общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок нестекольный и некоторые другие его виды, известняк, сланец негорюий, сапропели и др.), а также торф, лес, водные объекты, они могут быть использованы собственниками таких участков для различных внутрихозяйственных нужд (пункт 1 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ).

Что касается порядка добычи полезных ископаемых и их объёмов, то они определяются Законом РФ «О недрах», другими нормативными актами РФ, а также нормативными актами субъектов РФ.

С земельными участками для ЛПХ можно совершать любые сделки в соответствии с гражданским и земельным законодательством: купля-продажа, аренда.

Единственное и обзятельное требование перед сделками — участки должны быть на государственном кадастровом учёте (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, а сделки с участками с/х назначения проводить в соответствии с пункт 1 статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сеьскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002 г.).

Земельные участки для сельскохозяйственного производства

«Для сельскохозяйственного производства» — это вид разрешённого использования участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Правовой режим таких участков и их использование регулируется Земельным кодексом РФ (пункт 1 статьи 78).

Участки для сельскохозяйственного производства обладают уникальными природными свойствами, плодородием, позволяющими выращивать на них сельскохозяйственную продукцию, проводить обработку земли для производства сельскохозяйственных культур и иной сельхозпродукции, а также осуществлять хранение и переработку этой продукции.

Для сельскохозяйственного производства могут использоваться и земельные участки, относящиеся к сельхозугодьям. Они различаются по видам культивируемых групп растений и способу воздействия на землю и растения, то есть по комплексу применяемых агротехнических мероприятий.

Участки для сельскохозяйственного производства используются для различных целей:

  • для ведения сельскохозяйственного производства,
  • для создания защитных лесных насаждений,
  • для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей,
  • для целей аквакультуры (рыбоводства).

Такие участки предоставляются:

  • крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности,
  • гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество,
  • хозяйственным товариществам и обществам,
  • производственным кооперативам,
  • государственным и муниципальным унитарным предприятиям,
  • иным коммерческим организациями, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям,
  • казачьим обществам,
  • опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным подразделениям научных организаций,
  • образовательным организациям, занимающихся подготовкой кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций,
  • общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Обычно для участков с разрешённым видом использования «для сельхозпроизводства» указывается и конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения:

  • пастбище — сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных, и такое использование является основным, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью,
  • многолетние насаждения — сельскохозяйственное угодье, используемое под искусственные насаждения древесных, кустарниковых (без лесной площади) и некоторых травянистых растений, предназначенных для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции,
  • залежь — земельный участок, который ранее использовался под пашню и более одного года не используется под посевы сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.

Для сельскохозяйственного производства используются и участки, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям — для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. В числе таких угодий:

Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране.

К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлена под пар.

Сельскохозяйственные угодья — наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мелиорированные земельные участки.

Они закрепляются за сельскохозяйственными предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями.

На земельных участках с разрешённым видом использования “для сельскохозяйственного производства” можно построить специализированные здания и сооружения:

  • животноводческую ферму,
  • разборный ангар,
  • здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции,
  • иные постройки, обеспечивающие сельскохозяйственную деятельность.

В случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.д.) разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство и, как было отмечено в начале статьи, соответствие наименования вида использования Классификатору ВРИ.

Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Оформление таких построек в ЕГРН является добровольным.

Подводя итоги анализа возможности строительства на участках с/х назначения, несложно сделать выводы:

  1. само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается, но любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства,
  2. характер возводимых строений и сооружений на земельных участках сельскохозяйственного назначения зависит от разрешённого использования земельного участка и соответствия этого использования установленным в поселении ПЗЗ.

Полезно ознакомиться

  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
  • Выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволитознакомиться эта статья.
  • С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома стал технический план.
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
  • Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос»