Нарушение вещных прав на землю

4.5. Иные вещные права на землю

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжения землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других видов вещных прав на землю, которые получили широкое распро-странение в современном российском законодательстве, осо-бенно с принятием в 1994 году Гражданского кодекса РФ. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) поль-зования земельным участком; право ограниченного пользова-ния земельным участком (сервитут).

Вещные права, как и право собственности, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий када-стровый номер или статус.

Рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право постоянного (бессрочного) пользования зе-мельным участком

Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, 264, 268). Необходимо сразу отметить, что выявляются существенные отличия в регулировании реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные земель-ным и гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Россий-ской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ в по-

стоянное (бессрочное) пользование земельные участки пре-доставляются только государственным и муниципальным уч-реждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, т.е. ограниченному кругу лиц. В то же время, со-гласно п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государст-венной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения го-сударственного или муниципального органа, уполномочен-ного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Статья 20 (п. 2) ЗК РФ гласит, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предостав-ляются. Однако это право сохраняется за ними в случае его приобретения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, причем граждане могут приобрести такие участки в собствен-ность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок без взимания с него дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», прива-тизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип уста-новления ее размеров.

В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно- правовой акт — решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридиче-ским лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном уча-стке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования зе-мельным участком для осуществления своих прав на закреп-ленные за ними помещения.

Статья 20 (п. 4) ЗК РФ содержит норму, устанавливающую, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В то же вре-мя, ст. 270 ГК РФ предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Согласно ст. 3 (п. 6) Федерального закона «О введении в дей-ствие Земельного кодекса Российской Федерации», не допускает-ся внесение права постоянного (бессрочного) пользования зе-мельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер-ческих организаций. Юридические лица, за исключением ука-занных в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст.

В качестве таких оснований ст. 45 ЗК РФ предусматривает следующие случаи:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сель-скохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранение совершенных умышленно следующих зе-мельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло-дородного слоя почвы вследствие нарушения правил об-ращения с удобрениями, регуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, исполь-зовании, транспортировке, повлекшие за собой причи-нение вреда здоровью человека или окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими нормами ст. 15-100 ЗК РФ режима использования земель особо ох-раняемых природных территорий, земель природо-охранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, дру-

гих земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

систематическое невыполнение обязательных мероприя-тий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

неиспользование в случаях, предусмотренных граждан-ским законодательством, земельного участка, предназна-ченного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в те-чение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных об-стоятельств, исключающих такое использование;

изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 55 ЗК РФ;

реквизиция земельного участка в соответствии с прави-лами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ. Принудительное прекращение права постоянного (бес-срочного) пользования земельным участком (так же как и права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком) осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после на-ложения административного взыскания в виде штрафа (п. 2 ст. 54 ЗК РФ). Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом го-сударственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земель-ного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уве-домлением органа, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ и предоставившего земельный участок.

Указанное предупреждение должно содержать:

указание на допущенное земельное правонарушение;

срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено;

указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения зе-мельного правонарушения;

разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры прину-дительного прекращения прав на земельный участок;

иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении зе-мельных правонарушений в установленный срок исполнитель-ный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный уча-сток ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправле-ния, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, который направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользова-ния земельным участком соответствующий исполнительный ор-ган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган го-сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что прекращение права на зе-мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вре-да (п. 6 ст. 54 ЗК РФ).

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставленное землепользователям до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ право постоянно-

го (бессрочного) пользования соответствует аналогичному ти-тулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюде-ния требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования зе-мельным участка переходит в порядке правопреемства.

uristinfo.net

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в зе­мельном праве — одна из правовых форм реализации отноше­ний земельной собственности. Их обладателю они предостав­ляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок и господство над ним.

Право собственности на землю является главенствую­щим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжения землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других видов вещных прав на землю, которые получили широкое распро­странение в современном российском законодательстве, осо­бенно с принятием в 1994 году Гражданского кодекса РФ. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком; право ограниченного пользова­ния земельным участком (сервитут).

Вещные права, как и право собственности, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно оп­ределенный на местности и имеющий соответствующий када­стровый номер или статус.

Рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком

Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматри­вается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216,264, 268). Необходимо сразу отметить, что выявляются существенные отли­чия в регулировании реализации права постоянного (бессрочно­го) пользования земельным участком, предусмотренные земель­ным и гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки пре­доставляются только государственным и муниципальным уч­реждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления, т.е. ограниченному кругу лиц. В то же время, со­гласно п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государст­венной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения го­сударственного или муниципального органа, уполномочен­ного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Статья 20 (п. 2) ЗК РФ гласит, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предостав­ляются. Однако это право сохраняется за ними в случае его приобретения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, причем граждане могут приобрести такие участки в собствен­ность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его по­стоянном (бессрочном) пользовании земельный участок без взимания с него дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», прива­тизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип уста­новления ее размеров.

В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно-правовой акт — решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридиче­ским лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муници­пальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помеще­ния в здании, расположенном на неделимом земельном уча­стке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования зе­мельным участком для осуществления своих прав на закреп­ленные за ними помещения.

Статья 20 (п. 4) ЗК РФ содержит норму, устанавливающую, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В то же вре­мя, ст. 270 ГК РФ предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Согласно ст. 3 (п. 6) Федерального закона «О введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации», не допускает­ся внесение права постоянного (бессрочного) пользования зе­мельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер­ческих организаций. Юридические лица, за исключением ука­занных в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право по­стоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст. 45 ЗК РФ. Выделя­ют два вида оснований прекращения этого права. Так, воз­можно прекращение права постоянного (бессрочного) пользо­вания по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от права на земельный участок. Условия и порядок отказа от права на земельный участок закреплены в ст. 53 ЗК РФ. Вторая группа оснований связана с принудительным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования земельным уча­стком, причем решение о прекращении прав на земельный участок в принудительном порядке может быть принято только в судебном порядке.

В качестве таких оснований ст. 45 ЗК РФ предусматрива­ет следующие случаи:

  • использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
  • использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сель­скохозяйственных земель или значительному ухудше­нию экологической обстановки;
  • неустранение совершенных умышленно следующих зе­мельных правонарушений:
  1. отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло­дородного слоя почвы вследствие нарушения правил об­ращения с удобрениями, регуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, исполь­зовании, транспортировке, повлекшие за собой причи­нение вреда здоровью человека или окружающей среде;
  2. нарушение установленного соответствующими нормами ст. 15-100 ЗК РФ режима использования земель особо ох­раняемых природных территорий, земель природо­охранного, рекреационного назначения, земель истори­ко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
  3. систематическое невыполнение обязательных мероприя­тий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
  4. систематическая неуплата земельного налога;
  5. неиспользование в случаях, предусмотренных граждан­ским законодательством, земельного участка, предназна­ченного для сельскохозяйственного производства либо жи­лищного или иного строительства, в указанных целях в те­чение трех лет, если более длительный срок не установленфедеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован поназначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных об­стоятельств, исключающих такое использование;
  6. изъятие земельного участка для государственных илимуниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 55 ЗК РФ;
  7. реквизиция земельного участка в соответствии с прави­лами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ.

Принудительное прекращение права постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком (так же как и пра­ва пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком) осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после на­ложения административного взыскания в виде штрафа (п. 2 ст. 54 ЗК РФ). Одновременно с наложением административно­го взыскания уполномоченным исполнительным органом го­сударственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земель­ного законодательства, выносится предупреждение о допу­щенных земельных правонарушениях с последующим уве­домлением органа, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ и предоставившего земельный участок.

Указанное предупреждение должно содержать:

  1. указание на допущенное земельное правонарушение;
  2. срок, в течение которого земельное правонарушениедолжно быть устранено;
  3. указание на возможное принудительное прекращениеправа на земельный участок в случае неустранения зе­мельного правонарушения;
  4. разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры прину­дительного прекращения прав на земельный участок;
  5. иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительст­вом Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении зе­мельных правонарушений в установленный срок исполнитель­ный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный уча­сток ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправле­ния, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, который направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком соответствующий исполнительный ор­ган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекраще­ния права на земельный участок с приложением акта в орган го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что прекращение права на зе­мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вре­да (п. 6 ст. 54 ЗК РФ).

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставленное землепользователям до вступ­ления в силу нового Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования соответствует аналогичному ти­тулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюде­ния требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответ­ствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования зе­мельным участка переходит в порядке правопреемства.

Вещные права на землю

Вернуться назад на Вещное право

Право собственности на землю является главенствующим в системе прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. ст. 216, 265, 268, 274, 277 ГК РФ).

Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:

1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, а собственник не может дать этих вещных прав на землю больше того объема правомочий, которым он обладает, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже прав собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ). Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений по своей воле и в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные интересы недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

3. В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой проход (ч. 2 ст. 262 ГК РФ); располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.

В силу этого вещные права:

а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и не предусмотренные законом отступления от них не допускаются;
б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязано соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т. п.

4. Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:

а) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основании вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;
б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;
в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего землепользователя;
г) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон, а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны (ч. 3 ст. 274 ГК РФ).

5. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер и статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216, ст. ст. 265—276 ГК РФ) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:

1) наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть и временным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;
2) наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное (ч. 2 ст. 266 ГК РФ). Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя (ч. 2 ст. 269 ГК РФ);
3) узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения (только граждане, а не организации);
4) наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. ст. 2, 18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216, ст. ст. 268—273 ГК РФ) имеет следующие отличительные специфические черты:

1) более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие правом юридического лица (ч. 1 ст. 268 ГК РФ);
2) более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное пользование (ч. 1 ст. 268 ГК РФ);
3) наличие производной связи между правом на земельный участок и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ). При прекращении права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК РФ);
4) относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок.

В постоянное или временное пользование земля может предоставляться различным государственным, кооперативным, общественным предприятиям и учреждениям:

— для нужд обороны организациям, указанным в ст. 88 ЗК РФ;
— религиозным организациям (п. 5 ст. 57 ЗК РФ);
— совместным предприятиям, международным объединениям и организациям с участием отечественных и иностранных юридических лиц (ст. 57 ЗК РФ).

Граждане могут получать земельные участки во временное пользования для огородничества, сенокошения, выпаса скота из земель, находящихся в ведении местной администрации. Предприятия, учреждения и организации могут выделять участки для этих целей из земель, находящихся в их пользовании.

В соответствии со ст. ст. 85 и 86 ЗК РФ предприятия, учреждения и организации транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, связи, водного, рыбного, охотничьего хозяйства, а также других отраслей народного хозяйства из земель, находящихся в их пользовании, предоставляют отдельным категориям своих работников в пользование служебные наделы на срок их службы.

Временное пользование земельным участком оформляется договором, форма которого была утверждена постановлением Правительства РФ № 177.

Сервитуты (п. 1 ст. 216, ст. ст. 274—277 ГК РФ) выражаются в праве ограниченного пользования соседним земельным участком.

Особенности данного вещного права следующие:

1) если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему участку иным способом, кроме как через данный участок;
2) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего участка для лица, требующего сервитута, без существенных затрат;
3) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких- либо объектов и т. д.;
4) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;
5) право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;
6) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на соседний участок, поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на этот участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);
7) сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута.

В литературе отмечается, что праву сервитута присущи следующие принципы:

— обременение сервитута ложится на недвижимое имущество, принадлежащее субъекту на праве собственности;
— собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению, при этом переход права собственности иному лицу не упраздняет сервитута;
— сервитут устанавливается не в интересах лица, а в интересах и в пользу недвижимого имущества, находящегося в собственности, владении или пользовании. Поэтому сервитут неотчуждаем. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или иной сделки;
— на обремененные сервитутом здания и сооружения распространяются положения земельного сервитута.

Основаниями возникновения сервитута следует считать преимущественно договор и судебное решение. Право требовать ограниченного пользования земельным участком указывает на то, что сервитут может быть установлен и соглашением сторон, которым устанавливаются права и ограничения пользования, составляющего сервитут. Это соглашение в соответствии со ст. 274 ГК РФ подлежит регистрации наравне с иными правами на недвижимость, что говорит о вещном характере современного российского права сервитута.

В качестве объекта сервитута в российском праве упоминаются земельные участки, а также здания и сооружения, т. е. недвижимое имущество (гл. 17 ГК РФ).

Авторское право
Административное право
Гражданское право
Наследственное право
Обязательственное право
Публичное право

Назад | | Вверх

5.4. Вещные права на землю

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута.

Вещные права на землю были распространены в поземельных отношениях России и поначалу были узаконены после октябрьского переворота в стране. Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:

1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вещные права обладают определенной зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком.

3. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимы (ч. 1 ст. 1 ГК) и подлежат судебной или административной защите (ст. 11 ГК). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

4. В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок.* Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др. В силу этого вещные права:

а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;

б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.

*См.: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г . № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости при приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240, а также Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г . № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» // СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

5. Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:

а) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;

б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане и иные физические лица, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;

в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен в своей определенной части для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным, поскольку он служит удовлетворению общественных потребностей; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего землепользователя;

г) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон (соседствующих землепользователей), а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны.

6. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

1. Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:

а) наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;

б) наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное. Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя;

в) узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследователем может быть только гражданин или физическое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений ограничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земельным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широкому кругу лиц;

г) наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. 2,18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции).

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет следующие отличительные специфические черты:

а) более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие правами юридического лица (ч. 1 ст. 268 ГК);

б) более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование (ч. 1 ст. 268 ГК). Право же пожизненного владения на этот участок может быть приобретено и на основании завещания прежнего владельца, сделанного в установленном законом порядке;

в) наличие производной связи между правом на земельный участок и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК). При прекращении же права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, находившегося в пользовании собственника недвижимости, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК).

Такой производности не наблюдается в правоотношениях владения землей на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку возникновение права собственности на недвижимость не может повлечь за собой возникновение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено это строение;

г) относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок. Например, предоставление временно неиспользуемых под строительство земель под посадку картофеля гражданам или под огороды.

В отношении права постоянного землепользования не предусмотрено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земельным участком. Особенности данного вещного права следующие:

а) если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;

б) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат;

в) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т. д.;

г) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;

д) право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;

е) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земельный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);

ж) наконец, сервитут устанавливается, как правило, не на ограниченный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута. Например, Федеральным законом о связи предусмотрено установление сервитута в виде возможности прохода или проезда к месту ЛЭП для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована ЛЭП или полностью прекращена ее деятельность.

Сервитут на земельный участок — право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания своего земельного участка.

Сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя на земельном участке; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельном участке; временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ ремонтно-строительной полосы на земельном участке; возведения здания, строения, сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке; создания на земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранных объектов; иные сервитуты.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и может быть временным или постоянным. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Сервитуты сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Таким образом, вещные права на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком; в праве постоянного бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).

Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности.

Разнообразие вещных прав обусловлено их целевым назначением. В частности, пожизненное наследуемое владение преследует цель обеспечить реализацию конституционных прав граждан на свободное хозяйственное использование земель, сохранение преемственности в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства и т. д.