Недвижимость рассрочка платежа

Рассрочка или ипотека — как выгоднее купить квартиру в Киеве

Аналитика приобретения жилья с использованием современных доступных финансовых инструментов.

Портал Domik.ua продолжает серию исследований возможностей приобретения жилья в рассрочку и кредит. Ниже представлены достоинства и недостатки двух данных методов в среднем по рынку и сравнение их на конкретном примере.

Приобретение жилья в рассрочку

Возможность приобрести жилье без всей суммы на руках

Относительно малый срок для выплаты полной суммы — в основном до сдачи в эксплуатацию

Отсутствие переплаты в виде процентов

Цена на невыплаченные квадратные метры будет увеличиваться по ходу строительства

Более низкая стоимость оформления договоров в отличие от ипотеки

При длительной рассрочке фиксация в долларе, а значит, риск убытков при инфляции

При невозможности погасить рассрочку происходит возврат выплаченных средств

Риски повышения цены при девальвации гривны несет покупатель

Приобретение жилья в ипотеку

Возможность приобрести жилье без всей суммы на руках

Высокая стоимость оформления

Ипотеку можно оформить на период до 20 — 30 лет

Высокая процентная ставка начиная со второго или третьего года

Цена на всю квартиру фиксируется в момент заключения ипотечного договора и не будет изменяться по ходу строительства

Необходимо подтверждение официального дохода

Фиксация цены происходит в гривне, что нивелирует риски падения национальной валюты

При невозможности выплатить кредит инвестор может остаться без квартиры

Рассрочка — более лояльный инструмент как по стоимости, гибкости, так и по ответственности и последствиям для инвестора. При этом срок ее действия существенно ниже, чем у ипотеки. За время действия рассрочки стоимость невыплаченных метров растет. Цена квадратного метра также может варьировать в зависимости от первоначального взноса и периода.

При рассрочке квартира становится собственностью покупателя только после полной оплаты ее стоимости.

Ипотека предоставляет возможность фиксации цены в гривне и осуществления выплат небольшими суммами в течение длительного периода. При этом конечная цена, которую заплатит инвестор за квартиру, прямо пропорциональна срокам действия ипотеки. На большом сроке кредитования переплата будет существенной.

Дополнительные платежи по ипотеке включают единоразовую комиссию за оформление кредита от 1,5 до 5% и ежегодную оплату страховки жизни инвестора.

Ипотека станет лучшим инструментом при возможности погасить ее в течение льготного периода по значительно меньшим процентным ставкам. Особенно при приобретении жилья на начальном этапе строительства у надежной компании.

Применима комбинация сразу двух инструментов. При ней инвестор сперва оформляет рассрочку до конца строительства, а затем берет ипотеку от банка на невыплаченные метры в случае необходимости.

В целом и для рассрочки, и для ипотеки средняя сумма первоначального взноса составляет 30%. Застройщики оставляют за покупателем возможность произвести полный расчет по рассрочке или ипотеке не дожидаясь их завершения.

Пример расчета финансирования покупки квартиры с использованием рассрочки или кредита

Рассмотрим покупку жилья от застройщика в рассрочку и в кредит на конкретном примере — однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Чаривне Мисто» от компании «Укрбуд».

ЖК «Чаривне Мисто» расположен в Дарницком районе по адресу: улица Бориспольская, 18 — 26. В 100 м от комплекса находится станция метро «Красный хутор».

Проект жилья экономкласса реализует украинская государственная строительная корпорация «Укрбуд». Запланировано возведение 13 кирпичных домов высотой от 12 до 17 этажей. Каждый дом будет оборудован собственной котельной, трансформаторной подстанцией и подземным паркингом.

Территорию вокруг домов обустроят детскими и спортивными площадками, гостевыми парковками. Предусмотрено место под коммерческую недвижимость. В рамках комплекса построят детский сад.

В эксплуатацию первый дом комплекса планируют ввести в IV квартале 2018 года.

Взята в качестве примера расчета однокомнатная квартира общей площадью 35,72 кв. м, жилой — 15,30 кв. м.

При цене 14 500 грн/кв. м. стоимость этой квартиры равна 517 940 грн.

Жилой комплекс «Чаривне Мисто»

Планировка однокомнатной квартиры ЖК «Чаривне Мисто», рассматриваемой в примере

Рассрочка:

Застройщик предлагает вариант беспроцентной рассрочки в гривне до конца строительства. Оформив договор в июле, инвестор получит рассрочку сроком на 15 месяцев.

Минимальный первоначальный взнос установлен на отметке 25% от стоимости жилья. В нашем примере он составит 129 485 грн, остаток равен 388 455 грн.

В процессе строительства цена квадратного метра равномерно дорожает. Для удобства расчетов прибавим 10% к сумме остатка и получим конечную сумму для полного расчета за квартиру в размере 427 300 грн.

Погашение оставшейся части происходит равномерно каждый месяц. Примем во внимание нередкую практику смещения сроков завершения строительства, от которой не застрахован ни один застройщик. Задержка может составить около полугода. Тогда инвестор будет оплачивать рассрочку 20 месяцев. Ежемесячный платеж составит 21 365 грн.

Как видим, для приобретения рассматриваемой однокомнатной квартиры в рассрочку необходимо:

— оплатить сумму в 130 000 грн;

— платить по рассрочке 21 365 грн в месяц.

Переплата за жилье составит около 40 000 грн.

Ипотека:

Рассмотрим пример ипотеки на небольшой срок с классическими видами платежей. Наиболее выгодный для инвестора вариант с минимальной переплатой — кредит на срок в 2 года, сравнимый с периодом действия рассрочки.

Кредитованием жилья корпорации «Укрбуд» занимаются два банка-партнера: ПАО «КБ «Глобус» и ПАО «АБ «Укргазбанк». На период в 2 года условия кредитования у обоих банков соизмеримы. Для примера расчета возьмем ипотеку от «Укргазбанка».

Первоначальный взнос составит 50%, в национальной валюте это 258 970 грн., остаток идентичен — 258 970 грн.

Разовая банковская комиссия установлена в размере 3,5% от суммы кредита — 9 065 грн.

На 50%-ный остаток будут начисляться ежегодные проценты — 8% на протяжении 2 льготных лет кредитования. За два года переплата составит 8% + 8% х 0,5 = 12% от 258 970 грн, что составит 31 075 грн. Прибавив тело кредита, усредним месячные выплаты и получим 12 085 грн. в месяц.

Для приобретения взятой в качестве примера квартиры в кредит нужно:

— оплатить сумму в 270 000 грн;

— платить по рассрочке 12 085 грн в месяц.

Переплата за жилье составит около 40 000 грн.

При оформлении кредита на 3 года с третьего года процентная ставка равна 24,5%. Переплата по процентам достигает 8% + 8% х 0,66 + 24,5% х 0,33 = 21,4%, в гривнах — 55 420 грн. Усредненные ежемесячные выплаты равны 8 735 грн. Общая сумма переплаты, с учетом комиссии банка, — 64 500 грн.

Ипотека на более длительный срок или с меньшими суммами первоначального взноса влечет за собой значительно большие суммы переплат.

Все расчеты сделаны без учета стоимости ремонта, обустройства квартиры и цены покупки мебели. Не учтены расходы на нотариальное оформление рассрочки или ипотеки.

Выбрать интересующий комплекс из перечня новостроек Киева можно здесь.

Подобрать жилье по названию компании-застройщика можно тут.

Обсудить, как выгоднее купить жилье в Украине, можно в соответствующих разделах форума.

Топ-5 предложений рассрочки в ЖК Киева с минимальным первым взносом

Автор: Ирина Настыч

Нестабильность банковского сектора, высокие ипотечные ставки и трудности в получении кредита стимулируют застройщиков более активно внедрять программы рассрочек.

Такой механизм позволяет расширить число потенциальных покупателей, стать более конкурентоспособными на рынке. Сегодня в Киеве можно найти предложения беспроцентной рассрочки на срок от 2 до 10 лет, и даже с первоначальным взносом от 0%.

3м2 подобрал 5 ЖК с самым маленьким размером первого взноса и посчитал, сколько покупателю придется заплатить сразу и какой будет сумма ежемесячных платежей.

ЖК Новая Англия

Жилой комплекс возводится в Голосеевском районе столицы на участке в 9 га. Проект достаточно масштабный, застройщик Royal House позиционирует ЖК как «город в городе», поскольку кроме жилых домов здесь предусмотрена развитая внутренняя инфраструктура. Квартал будет с закрытой территорией, к услугам жителей – детские и спортивные площадки, теннисные корты, свой детский сад.


Визуализация ЖК Новая Англия

Проект будет строиться в 4 очереди, сдача первой должна состояться в третьем квартале 2017 года, поэтому сейчас активно ведутся продажи. Застройщик предлагает беспрецедентную акцию – беспроцентную рассрочку с первым взносом от 0%. Остаток делится на 2 года без удорожания. На сегодня самую дешевую квартиру в ЖК «Новая Англия» можно купить за 400 000 грн, то есть при нулевом первом взносе ежемесячный платеж составит около 16 700 грн.

ЖК Яскравий

Жилой комлекс комфорт-класса расположен в Оболонском районе столицы, он будет состоять из 8 домов, три из которых уже сданы в эксплуатацию и заселены. «Яскравий» находится в непосредственной близости от строительного супермаркета Leroy Merlin и торгового центра «Полярный». До станций метро «Минская» или «Героев Днепра» от ЖК можно добраться наземным транспортом за 7-9 минут. Квартиры в комплексе сдаются уже с финальной отделкой, сантехникой, радиаторами, межкомнатными дверями и кухонным гарнитуром.


Визуализация ЖК Яскравий

При всех очевидных плюсах жилого комплекса застройщик «Интергал-Буд» решил усилить свои позиции на рынке предоставлением удобной рассрочки. Беспроцентная рассрочка распространяется на квартиры от 25 до 87 кв. м, при этом первоначальный взнос составляет всего 5%. То есть, приобретая самую дешевую квартиру в ЖК за 500 тыс. грн, покупатель вносит всего 25 000 грн первого взноса. Срок рассрочки может достигать 10 лет, в таком случае средний ежемесячный платеж составит около 4000 грн.

ЖК Orange City

Orange City возводится в Голосеевском районе Киева, это будет достаточно масштабный ЖК, состоящий из 7 домов по 26 этажей. Застройщик – компания Geos – позиционирует объект, как место для активных людей. По проекту здесь будет велодорожка, беговая дорожка, скейт-парк, а также аллеи для тихого отдыха. Застройщик обещает сохранить уникальность ландшафта и органично вписать в него новый жилой комплекс.

Визуализация ЖК Orange City

Ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса запланирован на 2019 год, квартиры уже продаются. Компания Geos разработала механизм рассрочки, который предполагает первоначальный взнос в размере 15%, что, к примеру, для самой дешевой квартиры составит 59 165 грн. Остальная сумма делится на 60 платежей (5 лет), размер которых будет постепенно сокращаться – от 8300 грн в первые месяцы до 5100 – в последние. Каждый желающий может сделать расчет платежей для интересующей его квартиры на сайте ЖК Orange City.

ЖК Теремки

Еще один ЖК от «Интергал-Буд» возводится в Голосеевском районе Киева. По проекту комплекс будет состоять из пяти 25-этажных домов эконом-класса. К преимуществам будущего жилого комплекса можно отнести относительную близость к метро «Ипподром», «Выставочный центр», и «Теремки» – до них можно доехать за 15 минут на наземном транспорте. Неподалеку расположен один из самых красивых киевских парков «Феофания», при желании можно довольно быстро добраться на ВДНХ, где множество активностей для детей и взрослых в любое время года. Потребность в шоппинге можно удовлетворять в ТЦ ArtMall и «Магеллан».


Визуализация ЖК Теремки

Сдача первого дома запланирована на третий квартал 2018 года, продажи уже начались. Чтобы стимулировать покупателя, застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на срок от 3 до 5 лет с первоначальным взносом 10%. Цены на квартиры стартуют от 619 000 грн, а значит, первый взнос составит 61 900 грн. Ежемесячный платеж при рассрочке на 5 лет составит приблизительно 9300 грн.

ЖК Автограф

В Днепровской районе Киева, неподалеку от парка «Победа», строится жилой комплекс «Автограф», который по проекту будет состоять из трех домой в 26 этажей. Чтобы дойти до парковой зоны, достаточно будет пересечь дорогу, а вот до ближайшего метро придется ехать около 20 минут.


Визуализация ЖК Автограф

Застройщик – компания DIM – открыто называет сумму первоначального взноса при покупке квартиры в рассрочку – 85 тыс. грн. Это чуть больше 11% от минимальной стоимости квартиры – 759 тыс. грн. Рассрочка действует до сдачи первой и второй очереди ЖК в эксплуатацию – до декабря 2017 и 2018 гг. соответственно. Процентной ставки по рассрочке нет, если оформить покупку в мае текущего года со сроком рассрочки до декабря 2018, ориентировочно ежемесячный взнос составит 35 500 тыс. грн.

В зависимости от спроса на квартиры по той или иной акции, условия последних могут меняться, поэтому подробные условия в каждом отдельном случае стоит уточнять в отделах продаж.

Рассрочка или ипотека?

Эксперты констатируют: практически во всех проектах на первичном рынке можно купить жилье, не прибегая к ипотеке. Рассрочка все еще уступает ипотеке по величине первого взноса (минимальный платеж начинается с 20% от стоимости) и сильно уступает по срокам (успеть погасить нужно за 2,5 года), однако заем у застройщиков часто может быть беспроцентным.

Как правило, предлагается сразу несколько вариантов программ с рассрочкой: варьируются первоначальный взнос и срок погашения кредита. По данным девелоперских компаний, самым привлекательным для покупателей вариантом является 50%-ная оплата стоимости квартиры, к этому способу прибегают почти в трети всех проектов. Следующим по популярности является первый платеж в 30%. После оплаты данной суммы девелоперы предоставляют от 3 до 12 месяцев рассрочки. При этом четкую зависимость между первым взносом и сроком погашения проследить невозможно.

Раз взять рассрочку на много лет не выйдет, какие у нее плюсы?

У рассрочки есть еще некоторые преимущества перед ипотекой. Большим плюсом является возможность заключить сделку без передачи застройщику данных о доходах, а также документов, подтверждающих трудовую занятость. Чтобы оформить покупку, нужен только паспорт.

Ипотечный кредит оформляется долго, а с рассрочкой не возникнет таких проблем. На все нюансы у покупателя уйдет не больше нескольких дней, в офисе продаж нужно будет побывать два-три раза. Большинство строительных компаний не будет копаться в кредитной истории своих клиентов. Получается, что воспользоваться данной опцией могут все, даже те, у кого негативная кредитная история. Покупателям также не нужно оформлять страховку (которая составляет в среднем 0,5-1% от суммы займа) и нести расходы по ней.

Кто же тогда покупает квартиры в рассрочку?

При всех плюсах данной схемы у нее есть один большой минус – величина взносов. Если удалось купить с рассрочкой на 2,5 года квартиру за 5 млн при минимальном 20%-ном взносе в 1 млн рублей, то каждый последующий взнос может равняться 133 тыс. рублей. Эта сумма явно превышает доступную планку для семей со средним доходом. Ну а если придется выплачивать оставшуюся сумму быстрее, говорить об условном среднем классе вообще не имеет смысла: при рассрочке в полтора года каждый месяц придется платить по 222 тыс. Рассматривая эти цифры, напрашивается вывод, что сегмент квартир по такой схеме оплаты точно не является массовым.

Разумеется, удобно приобретать жилье в рассрочку предпринимателям. Представители бизнеса располагают крупными суммами, но не всегда могут вывести их из оборота. Второй категорией покупателей являются держатели больших депозитных вкладов или собственники большого количества недвижимости, которая сдается в аренду. Крупной суммой для оплаты большей части покупки могут располагать и топ-менеджеры корпораций после получения бонусов или премий, эти люди просто зарабатывают на порядок выше обычных потребителей.

Из обычных, а не состоятельных граждан стоит выделить тех, у кого есть на руках деньги от продажи квартиры, например, 70-75% от стоимости нового жилья. Оставшиеся сотни тысяч рублей вполне по силам собрать за год или два. Им совершенно не обязательно брать ипотеку и начинать тяжелые взаимоотношения с банком.

Отдельной категорией покупателей являются граждане, которые не могут рассчитывать на ипотеку. Сюда попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.

Понятно, что предприниматели и топ-менеджеры не покупают жилье в «хрущевках», в каких же сегментах популярна рассрочка?

Да, действительно, покупать жилье в рассрочку массовый покупатель не может, по данным застройщиков и агентств недвижимости, количество клиентов по такой схеме в массовом сегменте не превышает 10%. Но совсем другая ситуация сложилась в дорогих сегментах жилья, классах «бизнес», «элит» и «премиум». Здесь пользуется рассрочкой гораздо больший процент покупателей.

В отличие от массового сегмента, получить ипотеку на покупку дорогой недвижимости, которая стоит, например, более 50 млн рублей, даже при высоком уровне дохода очень сложно. Поскольку речь идет об эксклюзивном объекте, который потенциально может стать для банка проблемным залогом (элитную недвижимость будет непросто быстро продать), кредиторы захотят дополнительно подстраховаться. В этом случае процент по кредиту будет увеличен. Также сроки одобрения кредита и проведения самой сделки будут увеличены из-за дополнительного андеррайтинга (это услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков) и оценки залога. Некоторые продавцы недвижимости считают, что доля сделок с рассрочкой в сегменте «элит» может достигать 50% от общего объема.

Логично, что и в массовом, и в дорогих сегментах покупатели хотят получить именно рассрочку без процентов. Разумеется, в эконом- и комфорт-классах никто клиентам такую рассрочку не дает. А вот жилье категорий «элит» и «премиум» гораздо чаще продается с рассрочкой без процентов.

Когда же рассрочка станет популярной? Она будет массовым явлением? Хочется уже поскорее взять квартиру с десятипроцентным первым взносом и рассрочкой на пятнадцать лет!

О тенденции к росту популярности данной схемы в массовом сегменте действительно говорят. Причиной будущей популярности рассрочки в классах «комфорт» и «эконом» эксперты считают постоянное увеличение объема предложения на рынке недвижимости столичного региона. Конкуренция между застройщиками уже способствует увеличению сроков рассрочки, уменьшению (или исчезновению) процентной ставки по ней, а также уменьшению первого взноса.

В СМИ появилась информация о том, что за последние годы во многих проектах регистрируется увеличение рассрочки для покупателей в несколько раз. Совершенствуются и схемы расчетов. Логично было бы предположить, что при сохранении данного тренда количество предложений с рассрочкой будет увеличиваться. Но не все так просто. Для того чтобы предоставлять подобную услугу, строительным компаниям требуются большие ресурсы, которые есть далеко не у всех. Также понятно, что и к срокам ипотечных кредитов подступиться, так или иначе, нереально.

К этому нужно добавить, что роста продаж по схемам с рассрочкой, может быть, и стоит ждать, но не ранее кардинального улучшения экономической ситуации в стране. Выкладывать компании-застройщику более 100 тыс. рублей в месяц, а еще перед этим внести первый взнос в несколько миллионов способны далеко не все покупатели. Ну а после того, как «подскакивают» доходы населения, обычно начинается и рост цен, в том числе на недвижимость. Замкнутый круг получается, а это значит, что покупка жилья в рассрочку останется привилегией богатых.

Рассрочка или кредит: покупка квартиры

При покупке квартиры нередко возникает дилемма между двумя распространенными способами – кредитом и рассрочкой. Что выбрать из этих двух вариантов?

Сегодня большинство застройщиков стараются охватить как можно больше категорий потенциальных покупателей. Для этого используются такие финансовые инструменты, как рассрочка и кредит. Рассмотрим достоинства и недостатки этих способов покупки жилья.

Кредит и рассрочка – что это?

Каждый застройщик заинтересован в быстрой продаже построенных квадратных метров. Оптимально, если это произойдет еще до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. Тогда все или часть возмещенных инвестиций будут использованы на новом объекте строительства и так далее. В этих целях застройщики используют различные инструменты и методы, в том числе реализацию жилья посредством ипотечного кредитования и оплаты в рассрочку.

Рассрочка – способ покупки недвижимого имущества, при котором покупатель выплачивает стоимость товара фиксированными частями в течение заданного срока, а передача прав собственности происходит после выплаты последнего платежа.

Кредит и рассрочка – это возможность для покупателя растянуть во времени оплату за жилье. Но эти два финансовых инструмента от застройщика принципиально различаются между собой. Необходимо учитывать, что в украинских банках представлены ипотечные программы кредитования и для первичного, и для вторичного рынка жилья.

Хоть существуют множество ипотечных программ, но с их помощью приобретается не так уж много жилья – не более 4%. В этом плане для потребителя наиболее выигрышна длительная рассрочка, которая используется примерно в 40% сделок по покупке недвижимости.

Кредит как инструмент покупки жилья

За месяц в Украине на первичном рынке жилья сдается довольно много квартир (например, в Киеве около 1 тыс.). Реализация недвижимости при этом не отличается высокими темпами, а отложенный спрос (готовность потенциального покупателя купить товар после снижения цены, по акции и прочее) достаточно велик. Но не у всех застройщиков имеются необходимое количество ресурсов для реализации продаж в кредит, особенно долгосрочный, поэтому к партнерским программам привлекают банковские структуры – так появляется возможность оформить жилье в кредит.

Являясь банковским продуктом, ипотечный кредит имеет ряд особенностей. Так, у заемщика тщательно проверяется кредитная история и платежеспособность. Исходя из этих показателей банк может разрешить или отказать в ипотечном кредитовании, рассчитать оптимальные размеры платежей на покупку жилья. Аналогичная ситуация и со вторичным рынком – хоть здесь стоимость квадратного метра и немного ниже, но не у всех есть возможность купить жилье за один платеж.

Фактически, банк приобретает указанную недвижимость у застройщика и передает в пользование заемщику. Должник согласно условиям договора вносит необходимую сумму, после чего становится полноправным собственником. Теоретически, в кредит можно купить жилье в любой новостройке – решение зависит от банка.

Достоинства и недостатки кредита

Покупка жилья в новостройке посредством ипотечного кредитования остается для многих украинцев действенной альтернативой долгосрочной аренде и постепенному накоплению нужной суммы. кредит имеет такие преимущества:

  • банк тщательно проверяет застройщика – как гарантия того, что строительная компания сдаст дом без серьезных эксцессов;
  • ежемесячный платеж и первоначальный взнос относительно небольшие;
  • заемщик может добиться от кредитора выгодных условий – кредитные каникулы, реструктуризация долга, досрочная выплата и прочее;
  • итоговая стоимость фиксируется на момент подписания договора;
  • возможность купить жилье без крупной суммы «на руках».

Среди недостатков покупки жилья в новостройке через кредит можно выделить следующие:

  • ограниченное количество вариантов жилья;
  • строгие требования к заемщику (проверка необходимых документов может занять несколько месяцев);
  • большая переплата (в случае досрочного погашения или кредитования на максимальные сроки);
  • долгие сроки погашения;
  • высокая стоимость оформления договора.

В этом году, 10.06.2017 вступил в силу Закон Украины №1734-VIII «О потребительском кредитовании». Этот документ в значительной мере облегчил процесс подбора жилья и расчета трат, которые потребитель проводит заранее, планируя семейный бюджет и свои потребности. Теперь украинские банки обязаны указывать полную стоимость кредита, учитывая все скрытые платежи. Фиксируется стоимость услуг посредников и размеры комиссионных сборов, также указываются сроки действия кредита и максимальная сумма выплат, которые будет обязан выплатить заемщик.

«Закон «О потребительском кредитовании», как юрист считаю, больше прописал требования к рекламе программ кредитования, форме договора, появления такого субъекта как «кредитный посредник».

В общем считаю Закон позитивным шагом;

  • во-первых, в рекламе кредитных предложений, должна иметь место только «реальные условия», реальный процент, реальный срок. Запрещено размещать в рекламе информацию, что кредит предоставляется под 0%, или что от заемщика не надо подтверждать информацию о платежеспособности. Реклама должны быть описана одним доступным для чтения шрифтом. Также если для получения кредита, нужен аванс, это должно быть описано в рекламе и не скрываться.
  • во-вторых, форма кредитного договора должна быть читабельная, текст одного размера шрифта, одного цвета. Запрещено прописывать отдельные пункты мелким шрифтом, или цветом шрифта, который сливается с цветом бумаги. Также форму договора должна быть общедоступная, и до подписания можно ознакомится заранее. А не под самим подписанием».

Вадим Старцун. Юрист в сфере недвижимости, строительства и оформления земли.

В Украине сейчас действуют ипотечные программы от разных финансовых учреждений. Максимальный срок кредитования – 20 лет (минимальный –1 год). При этом первоначальный взнос (аванс) колеблется от 15% до 50%, а ставка по кредитам составляет 16-29% в год. К дополнительным платежам относятся оплата страховки жизни заемщика и одноразовая комиссия за оформление кредита.

Договор кредита: особенности, на что обратить внимание

Особенность договора кредита в том, что его предметом может стать только имущество, которое, в соответствии с украинскими законами, может быть отчуждено. Чаще всего – это недвижимость, о которой в договоре идет речь.

Нотариус удостоверит договор кредита только после проверки отсутствия запрета на отчуждение залогового имущества. Если речь идет о квартире в новостройке, все характеристики, которые в процессе строительства обретаются квартирой, должны быть прописаны в договоре:

  • общая, жилая площадь;
  • этажность;
  • планировка и т.д.

Пример договора кредита

При подписании договора кредита важно обратить внимание на:

  1. Страховку. Согласно ЗУ, страховать ипотекодатель должен только объект недвижимости, но банки в основном навязывают пакет полного страхования, как объекта, так и ипотекодателя. Договор страхования должен ежегодно продлеваться. Некоторые банки, прописывают штрафные санкции на непродление страховки, о чем часто не уведомляют заемщика.
  2. Штрафы. По закону штрафные санкции могут взиматься с заемщика только в судебном порядке, но некоторые банки прописывают, что это возможно по исполнительному предписанию нотариуса.
  3. Размер платежа. Должна быть прописана дата проведения обязательного платежа и его списания.

Рассрочка как инструмент покупки жилья

Такой способ покупки жилья характерен только для первичного жилого фонда, предоставляется строительными компаниями, а не банковскими структурами.

Различают два вида рассрочек:

Первый вид предполагает выплату всей суммы за недвижимость до окончания строительства или ввода объекта в эксплуатацию. Как правило, этот срок составляет 1-3 года, а стоимость квадратного метра привязан к курсу валют НБУ. Чаще всего, при краткосрочной рассрочке застройщики не фиксируют курс.

Долгосрочная рассрочка имеет другие сроки погашения – до 10 лет после окончания строительства. Период 1-3 года является наиболее популярным, а застройщики могут устанавливать процентную ставку – до 12%.

Например, в Киеве сейчас можно найти 18 предложений по покупке жилья в рассрочку, в Одессе – 12, а во Львове – 11.

Достоинства и недостатки рассрочки

Рассрочка – эффективный инструмент продаж, застройщики постоянно его используют, совершенствуя условия, стараясь привлечь большее количество потребителей. У рассрочки есть такие преимущества:

  • скорость оформления. Платежеспособность покупателя проверяется не так тщательно, как в случае кредита. В некоторых случаях справка о доходах вовсе не требуется;
  • отсутствие процентов – в большинстве случаев;
  • отсутствие большинства дополнительных трат по оформлению договора;
  • покупатель в случае финансовых затруднений имеет право вернуть все взносы;
  • возможность фиксации цены.

Среди недостатков рассрочки можно выделить такие:

  • высокий первоначальный взнос – от 30%;
  • короткий срок выплат;
  • ежемесячный платеж выше, чем при ипотечном кредитовании;
  • наличие комиссионных сборов и других необязательных платежей;
  • вероятность повышения стоимости квадратного метра.

Несмотря на свои недостатки, рассрочка пользуется высокой популярностью среди покупателей жилья на первичном рынке.

«Сам договор купли-продажи с рассрочкой платежа надо изучить, а именно: сумма договора, возможно ли увеличения стоимости и насколько, процент переплаты, годовой или от суммы стоимости квартиры, процедура возврата оплаченных денег в случае досрочного расторжения договора, момент перехода права собственности на квартиру, валюта оплаты.

При заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа вы еще не собственник квартиры и становитесь им или даже вселяетесь только после полной оплаты стоимости квартиры. Обратите внимание на этот момент в договоре. Если дом уже сдан в эксплуатацию, желательно договориться с застройщиком и прописать это в договоре, что можно заселяться до полной оплаты, но владельцем стать только после выплаты 100% стоимости».

Вадим Старцун. Юрист в сфере недвижимости, строительства и оформления земли.

Что выбрать – кредит или рассрочку?

Выбор между рассрочкой и кредитом необходимо разбирать в разрезе конкретного случая: особенности объекта, кредитные условия, платежеспособность потребителя, стоимость ремонта и прочие условия. В любом случае стоит заранее получить консультации у застройщиков и сотрудников банка о всех нюансах покупки тем или иным способом.

Рассрочка – оптимальный вариант, если покупатель имеет финансовые возможности оплатить полную стоимость жилья до сдачи объекта в эксплуатацию или в течение несколько ближайших лет, не хочет заниматься сбором документов или планирует продать другую недвижимость. В ином случае лучше остановиться на покупке жилья с помощью ипотечного кредитования. Выбирая кредит, стоит помнить, что чем меньше первоначальный взнос и больше срок погашения, тем дороже итоговая стоимость недвижимости. Поэтому оптимально перед покупкой собрать 30-50% от необходимой суммы.

Также используется комбинация этих 2 финансовых инструментов. В этом случае покупатель оформляет рассрочку, а в определенный момент берет кредит. Ипотечный кредит оформляется на меньшую сумму, поэтому переплаты минимизируются.

При покупке жилья в рассрочку стоит заранее рассчитать стоимость квадратного метра и сравнить его с аналогичным показателем в случае покупки объекта одним платежом. В большинстве случаев, застройщик не упускает шанса получить дополнительную выгоду, и итоговая стоимость недвижимости, купленной по рассрочке, значительно превышает стандартные предложения. Получается, что в цену включается кредитная ставка, хоть может и заявляться, что ее нет.

Перед тем, как оформлять кредит или рассрочку, необходимо проверить репутацию застройщика. К ней относится наличие долгостроев, количество и качество объектов, сданных в эксплуатацию, отзывы о деятельности компании. Также стоит уделить особое внимание проверке строительной документации.

Советы юриста: рассрочка или ипотечный кредит. Что выбрать?

Тем, кому очень хочется, но не хватает средств, многие застройщики предлагают два альтернативных способа приобрести квартиру. Речь идет о покупке квартиры в новостройке в рассрочку и ипотечный кредит. Мы же обратим внимание на юридические аспекты этих двух вариантов. Заметим, что эти два способа принципиально различаются между собой по процедуре и субъектному составу и имеют свои преимущества и недостатки. А почему — 3m2 рассказали юристы ЮФ Kopotlawyers.

Рассрочка

Рассрочка – способ приобретения квартиры, при котором покупатель выплачивает ее стоимость фиксированными частями в течение заданного срока, а передача прав собственности происходит после выплаты последнего платежа. Сторонами этого процесса покупки квартиры выступают покупатель (инвестор) и застройщик (или его доверенная компания по управлению активами).

По сроку погашения она делится на два типа – краткосрочная и долгосрочная. Краткосрочная рассрочка предоставляется от нескольких месяцев (2-3) до 2 лет, в среднем – менее 1 года. Обычно условия краткосрочной рассрочки предусматривают погашение покупателем стоимости квартиры до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, однако ничто не мешает включить условия краткосрочной рассрочки в договор в случае приобретения квартиры в уже построенной и введенной в эксплуатацию новостройке.

Долгосрочная рассрочка обычно предоставляется от 2 до 5, а иногда и до 10 лет и окончательно выплачивается уже после введения новостройки в эксплуатацию. Тем не менее, продажи на условиях долгосрочной рассрочки применяется редко из-за экономической невыгодности для застройщика.

Для оформления условий покупки квартиры в рассрочку дополнительных документов обычно не требуется, эти условия прописываются в самом договоре купли-продажи. Впрочем, застройщик, заключающий такой договор, может потребовать и другие документы, которые будут подтверждать платежеспособность покупателя (по усмотрению сторон, законодательством такой перечень не установлен). Например, справку о доходах, но происходит это довольно редко (т.к., во-первых, по условиям рассрочки покупатель оплачивает от 20% до 50% стоимости квартиры в качестве первого взноса, что и так усиливает уверенность застройщика в реальности выплаты остатка платежей. Во-вторых, поскольку обычно рассрочка оформляется еще до или во время строительства, застройщик крайне заинтересован в притоке капитала со стороны покупателей, и устанавливает максимально либеральный режим получения рассрочки.

Основные преимущества покупки квартиры в рассрочку

  • Процесс оформления. Как уже отмечалось, покупка квартиры в рассрочку оформляется гораздо быстрее, чем, например, покупка в кредит. Условия рассрочки (сумма первоначального взноса, график платежей, процентная ставка и т.д.) прописываются в самом договоре купли-продажи, заключение дополнительных договоров не требуется, застройщики также могут не требовать документов, подтверждающих платежеспособность или требовать их по минимуму.
  • Минимальная переплата средств. Поскольку, в любом случае, рассрочка предоставляется на меньший срок, чем ипотечный кредит, окончательная переплата после полного возмещения стоимости квартиры меньше. Кроме того, проценты по рассрочке обычно меньше, чем по ипотеке (самые распространенные ставки: 1-5%) или их вообще не устанавливают.
  • Короче срок выплаты рассрочки. В случае краткосрочной рассрочки, и даже большинства вариантов долгосрочной, срок выплат в целом короче, чем по кредиту.

Основные недостатки рассрочки

  • Первоначальный взнос. Как уже отмечалось, первый взнос при рассрочке составляет от 20 до 50 процентов полной стоимости, для многих потенциальных покупателей является тяжелой бюджетной потерей.
  • Срок выплат и размер платежей. Как уже отмечалось, срок выплат при рассрочке короче, соответственно и размер ежемесячных платежей больше, чем при ипотечном кредите.
  • Стоимость квадратных метров. Стоимость платежей за квартиры в строящихся домах зависит от стоимости квадратного метра. Большинство застройщиков не фиксирует в договоре при рассрочке такую стоимость, и в процессе строительства она может увеличиться и, соответственно, повысить стоимость квартиры и размер платежей.

Юрист ЮФ KopotLawyers Андрей Михеев обращает внимание на следующие риски при покупке квартиры в рассрочку:

  • Предусматривают ли условия договора возможность заселиться в квартиру и эксплуатации ее до полной выплаты суммы рассрочки?
  • Существует ли у покупателя, согласно договору, право сдавать квартиру в аренду или продать ее по предварительному договору до выплаты всей суммы рассрочки?
  • Какие штрафные санкции предусмотрены договором за просрочку уплаты регулярных платежей?
  • Какая база начисления процентной ставки по договору, если она есть? Ставки могут устанавливаться на остаток ежемесячно или на год. Также, в зависимости от графиков выплат (аннуитетный или убывающий) может измениться и конечная сумма к уплате.
  • Наличие дополнительных комиссий и сборов застройщика и способ их начисления.

Кредит

Покупка квартиры в новостройке в кредит имеет смысл в случае, если у покупателя на руках нет большей части стоимости квартиры или нет средств вообще. В случае покупки квартиры в кредит, в процессе задействованы три стороны: покупатель, застройщик и банк (или другое финансово-кредитное учреждение), предоставляющий средства в кредит.

В случае приобретения квартиры в кредит происходит одновременно два процесса: покупатель подписывает с банком кредитный договор на получение средств на квартиру, а также договор ипотеки, по которому передает приобретенную недвижимость в качестве обеспечения кредитного обязательства перед банком (но при этом имеет право владеть и пользоваться этим имуществом). Предметом ипотеки также может быть и имущественные права на объект незавершенного строительства, то есть на квартиру в еще не построенном доме. «Важно, что в ипотеку могут передаваться права, которые могут быть отчуждены, то есть на момент заключения ипотечного договора у покупателя должно быть оформлено право собственности на квартиру», — отмечает юрист, управляющий партнер ЮФ KopotLawyers Владимир Копоть.

Преимущества покупки жилья в кредит

  • Относительно небольшая сумма первоначального взноса и ежемесячного платежа, поскольку кредит предоставляется на длительный срок (по законодательству — минимум 1 год, максимальный срок может достигать 20 и более лет). Банк при этом заинтересован в том, чтобы зарабатывать на процентах, которые платит покупатель.
  • Банк берет на себя все усилия по проверке надежности застройщика, поскольку заинтересован в том, чтобы предмет ипотеки был построен без нарушений, и на нем можно было заработать. Покупатель может даже сначала обратиться в банк за получением кредита и получить у него информацию о надежных и уже проверенных застройщиках.
  • Итоговая стоимость фиксируется при заключении кредитного договора. После вступления в силу ЗУ «О потребительском кредитовании» банки обязаны указывать полную стоимость кредита, включая проценты, услуги посредников, комиссии, сборы и не могут ничего скрывать и прописывать «мелким шрифтом», как это было ранее.
  • Купить квартиру можно без наличия крупной суммы или вообще без денег.

Основные недостатки ипотечного кредита

  • Строгие требования к покупателю со стороны банка и сложный процесс оформления. Для получения кредита в банке необходимо предоставить личные документы заявителя (паспорт, код), документы, подтверждающие брак и наличие детей или их отсутствие, документы об имеющемся в собственности имуществе и его обременениях, историю предыдущих кредитов, информацию о доходах, регистрационные и финансовые документы застройщика и т.п. Все эти документы проверяются в течение нескольких месяцев, а процент отказов в предоставлении кредита достаточно высок.
  • Большая переплата за счет процентов и штрафных санкций и долгий срок погашения кредита;
  • Ограниченное количество застройщиков, в чьих проектах банк рискует предоставлять кредиты.
  • Невозможность продать предмет ипотеки и ограниченная возможность распоряжаться доходами от сдачи квартиры в аренду (из-за обязательств платить по кредиту).
  • Банк может сам заложить вашу квартиру (в течение действия договора ипотеки) для выполнения обязательств перед своими кредиторами и т.д.

Также, юристы ЮФ KopotLawyers советуют обратить внимание на следующие риски:

  • Расчет платежей и дата их списания. В договоре должен быть установлен четкий график платежей с указанием суммы процентной ставки и датой списания сумм платежей по задолженности заемщика.
  • Страхование. По законодательству об ипотеке, ипотекодатель должен регистрировать исключительно предмет ипотеки, но банки часто требуют страховать как объект, так и самого ипотекодателя, навязывая страховой пакет собственных страховых компаний. Также, некоторые банки накладывают штрафные санкции на непродление страховки, о чем часто не сообщают заемщику.
  • Порядок взыскания штрафов. Сейчас продолжается судебная борьба по закреплению невозможности взыскания начисленных штрафов по кредитным договорам по исполнительному предписанию нотариуса, однако на сегодня такая возможность еще существует согласно Постановлению КМУ от 29 июня 1999 № 1172. Поэтому, для покупателя лучшим вариантом будет отсутствие такого пункта в договоре.

Выводы

Итак, конечно, с точки зрения экономической эффективности и простоты установления договорных правоотношений для покупателя выгоднее вариант покупки квартиры в рассрочку. В таком случае уменьшается количество сторон соглашения, а застройщик, заинтересованный в получении капитала от покупателя, обычно готов пойти на уступки по формированию пакета документов о подтверждении платежеспособности покупателя квартиры. С юридической точки зрения, покупка в рассрочку также кажется намного проще, поскольку заключается только один договор купли-продажи, в котором прописываются все условия рассрочки, и который нужно заверять нотариально с выплатой установленных законодательством пошлин, в то время как при оформлении квартиры в ипотеку заверению также подлежит и договор ипотеки, что увеличивает стоимость оформления документов. О том, что рассрочка сегодня является наиболее популярным способом покупки недвижимости, говорит и статистика.

Однако, при покупке квартиры в рассрочку покупатель вынужден самостоятельно нести риски проверки надежности и добросовестности застройщика, в то время как при оформлении кредита обязанности по проверке берет на себя банк.