Право собственности на жилое помещение доклад

Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья (2)

Главная > Курсовая работа >История

Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции Российской Федерации 1 [1] конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Но такие же правовые возможности открывались и раньше. Однако дефектом уходящей в прошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, созданных за годы социализма. Индивидуальному жилищному фонду и строительству отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Он господствовал лишь в сельской местности. Его развитию, как и развитию жилищной кооперации — другой формы участия граждан своими средствами в строительстве жилья, Советское государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила потребительский характер. Частная собственность была под запретом.

Действующая Конституция и принимаемое в соответствии с основным законом законодательство, отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, частной собственности на жилье и землю. Государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, частные проектные и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли и т. п.

Актуальность данной темы, прежде всего, подтверждает существенное обновление направления жилищной политики в Российской Федерации и смена взглядов на отношения собственности, а следовательно и оснований возникновения права собственности. Ранее в жилищном законодательстве было немало ограничений. Прежний закон — Гражданский кодекс РСФСР, регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 м2 жилой площади.

Многие юристы, оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

Актуальность вызывает и детальное исследование отдельных оснований права собственности на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым 2 [2].

Глава 1. Право собственности на жилые помещения

§1. Жилые помещения как объект права собственности

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ 3 [3]), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок 4 [4].

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом — некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). Данные организации действуют на основании Закона «О товариществах собственниках жилья».

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы 5 [5].

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо.

Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» 6 [6] от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации. коммунальных квартир».

Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. 7 [7] предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).

§2. Содержание права собственности на жилые помещения

Согласно ст.6 Основ 8 [8] недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности. Что означает понятие «недвижимость»?

Понятие любого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 9 [9]. Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Понятие «недвижимость», данное в ст. 1 Основ, касается жилищной сферы.- Оно не противоречит указанным выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые имеют непосредственное отношение к обеспечению условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: всеральным зdа ым зdа я2руктуры и \’e3их срedже_8мущественныестввв_e3их f5одноаe0ции 88сноe5 в ee а’f2_dиuс\’e3их рec, а 0’e8х е «0’f0ы и т.п.)efрааec р’e5юbьвоЂ88сноe5 в ee а’f2_dиuecости ооружена’eeбще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отлич2e0х ферeeдноруженаe8B e7емлей, т.е. объекты, пеСогла’eeружения.

spalpha? Рfро081?fe ое. аe1°

Понятие «нз7?ldирв ee аa’f2оым31ща

Поняти0а’f2и\’fbм зd7мер0Со_edноа7ов_’fbаeeйedноы.- О0 заeeйeff, жии72?тebе, одна1e5 \’e2 ‘e8\’fbм зd7м_eч’fbаeeйedти\’fefрактиЂ’e2орер’eeня_3fдоdю5 и нм, \’edнич2e0х фви18ffр’e9edноы.- О9dоe5 :c чие. обрf2_383?
_’e0_’eeюч’fbаeeйedти\’fefрактиЂ’e2ости ооые компл4ак 2Поа’eeс0 0’e8_e8 оо_ле_fоf2ие ­а я2р76?гяетсыа’d1огласения, кондомин’eeым31щ\доedяр’e5 насаждения,72вео8Ђ’e2оия6eeй инфрастр2По

\’e3их1о_ed_ed’fbм312eмин’eeым3’e2оия6eeй инфрастр2Г ко_’e8 нмвеge0_’eeяfe ое. аe8_e2 со\’e8р’ee `’3иP’f1а, _c зdа ым зd_н0’e2_’eир’ebи_1обe5_fu1097’f0ах н_’ecвedе_2р2П_’fffe о_edеР’fbм 0100?le5 по’ce9dоe5 :c а’ee ‘e8\’fefра’e8\’fef0арноить из од\’e5 оп2’fbм3’e2оия6eeй инфрастр2Г ко_’e8 нмвчи_2иЂнм02Г к@u1086?6?6? 0’ec гf 6 e0т, edмвчи.- О0 з eb.

\’e8я6eeй инфрастр2’f2иЂ»e5се, чf 0’ec гf 7 u1072?’e6ии’f2р2П_’fffe оe5 :c а14ом, \’ed’ecаedм, \’edн1100?ст e5. аe8d .уч _5льств_eee5 :5 правF2’fbин\’f1твedаfонсb и ыаe2иЃтр2’f2\’f2ельсщ’3fоeфрaьср?аа cf_’fffe о_edеР’fbм 0100? cеет \’3fkreда

Ѓтр2’f2люeп2’fbлаконт, \’ed_e8щн’f2и в5 по’f2ва: вbнз7о8е кя_’fcсшec31ща\’eи\’fe а’f2_dиu e7dа т к3м \’ebож:c ч\’f1_0ужа’f4растр2’f2иЂ»e5иоa 2Пec31_ворер’ee4о. отие ер’e8’f0ном доме.

1[1] Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 г.

2[2] Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001. – с.3.

Право собственности на жилое помещение доклад

Целью написания данной курсовой работы является изучение явления собственности, а также права собственности на жилые помещения. В процессе достижения поставленной цели в ходе исследования темы необходимо выполнить следующие задачи: — рассмотреть общие положения о праве собственности, — проанализировать экономические отношения собственности как предмет гражданско-правового регулирования, формы и виды собственности, — рассмотреть понятие и содержание права собственности, — изучить основание и способы приобретения права собственности, — проанализировать основания прекращения права собственности, — рассмотреть особенности права собственности на жилые помещения, -изучить понятие жилого помещения, — рассмотреть порядок пользования жилым помещением — провести анализ правового положения собственника жилого помещения и членов его семьи, — рассмотреть содержание общего имущества многоквартирного дома как особенность права собственности на жилое помещение. Необходимо отметить, что данная тем всегда будет актуальна, поскольку в настоящее время условия рыночной экономики способствуют развитию свободного перемещения вещей, относящихся к различным категориям. В связи с таким перемещением необходимо изучение вопросов, касающихся собственности, а также выделение отличительных особенностей права собственности от иных вещных прав, в том числе и права собственности на жилые помещения. Кроме того, необходимо отметить, что собственность является очень важным правовым явлением в жизни отдельного человека, общества в целом и государства. Кроме того, если мы говорим о праве собственности на жилые помещение, это предполагает связь с местом жительства лица в большинстве случаев. Такая важность предопределяется исключительностью и экономической данной категории. В данной курсовой работе проводится комплексный анализ нормативно-правовых актов (Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК), Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК), Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК), иных Федеральных законов (ФЗ), работ ученых в области гражданского права, в результате чего складывается представление о праве собственности в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

В данной контрольной работе рассмотрены общие положения о праве собственности, проанализированы экономические отношения собственности как предмет гражданско-правового регулирования, формы и виды собственности, рассмотрено понятие и содержание права собственности, изучены основания и способы приобретения права собственности, проанализированы основания прекращения права собственности, рассмотрены особенности права собственности на жилые помещения, изучено понятие жилого помещения, рассмотрен порядок пользования жилым помещением, проведен анализ правового положения собственника жилого помещения и членов его семьи, рассмотрено содержание общего имущества многоквартирного дома как особенность права собственности на жилое помещение. Многообразие точек зрения на данный правовой институт дает возможность всесторонне рассмотреть это правовое явление. Необходимо отметить, что такое правовое явление, как право собственности, в том числе и право собственности на жилое помещение, является актуальным в любое время, так как достаточно распространено в любых условиях развития общества. Кроме того, в современном обществе так называемый «квартирный вопрос» встает достаточно остро, так как наличие в собственности жилого помещения является важнейшим условием формирования достойного уровня жизни граждан. В связи с этим государство различными способами осуществляет стимулирование приобретения гражданами жилых помещений в собственности (например, создание государственных программ, предусматривающих субсидирование, социальное обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями и др.). Кроме того важно отметить, что отношения собственности на жилое помещение подлежат регулированию не только Жилищным кодексом, но также Гражданским кодексом и иными нормативными правовыми актами в области гражданского права. Таким образом, в связи с указанным фактом необходимо полное и эффективное регулирование отношений права собственности на жилое помещение. Кроме того, необходима систематическая разработка доктринальных положений, направленных на совершенствование законодательства в условиях развивающихся отношений.

Право собственности на жилое помещение доклад

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

1.2 Правовой режим жилых помещений

2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие жилого помещения;

2. выделить правовой режим жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Право собственности на жилые помещения

Жилые помещения как объект права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение. Права и обязанности собственников жилого помещения. Сравнительный анализ изменения жилищного законодательства.

Подобные документы

Характеристика права собственности на жилые помещения. Приватизация как основание возникновения права собственности на жилые помещения, участки, условия, объекты. Права и обязанности собственника жилых помещений. Договор залога жилого помещения (ипотеки).

контрольная работа, добавлен 13.03.2010

Нормативно-правовая база регулирования вопросов права собственности на жилое помещение. Права и обязанности собственников. Признаки жилого помещения, субъекты жилищных правоотношений (собственники). Юридическая судьба жилья, виды частной собственности.

курсовая работа, добавлен 12.06.2011

Понятие и виды права собственности на жилые помещения. Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений. Приобретение права собственности на жилые помещения на безвозмездной и возмездной основе, основания и способы их прекращения.

дипломная работа, добавлен 07.01.2015

Недвижимость как центральная категория гражданского права. Жилые помещения как специфическое имущество. Основания возникновения права собственности граждан на земельные участки и жилые помещения: переход права собственности и основы их приобретения.

курсовая работа, добавлен 30.10.2010

Понятие, основные характеристики, субъекты и объекты права частной собственности на жилое помещение, основания для его возникновения, изменения и прекращения в Российской Федерации. Право общей совместной и долевой собственности на жилое помещение.

курсовая работа, добавлен 27.11.2014

Определение понятия «жилого помещения». Анализ реализации права собственности на жилое помещение в России. Круг субъектов жилищных правоотношений; правомочия собственников и иных лиц на жилые помещения. Правовое регулирование жилищных правоотношений.

курсовая работа, добавлен 05.03.2014

Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение. Возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

курсовая работа, добавлен 31.08.2013

Современная жилищная политика в России. Правовые основы, регламентирующие отношения на рынке недвижимости. Регулирование найма жилого помещения. Право частной собственности на недвижимость или ее часть. Жилые помещения как объект права собственности.

реферат, добавлен 25.10.2009

Понятие товарищества собственников жилья. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, их права и обязанности. Право общей долевой собственности, способы управления им. Правовое регулирование общего имущества в многоквартирном доме.

курсовая работа, добавлен 06.05.2014

Понятие и основания для добровольного и принудительного прекращения права собственности граждан на жилые помещения. Юридическая защита прав собственности, анализ судебной практики. Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права.

дипломная работа, добавлен 21.10.2014

Право собственности граждан на жилое помещение — контрольная работа

Министерство образования и науки РФ

Марийский Государственный Технический университет

Кафедра управления и права

Контрольная работа по правоведению

«Право собственности граждан на жилое помещение»

Выполнила ст. гр. ЗМТ-21

Проверила: доц. к.ф.н.

Глава 1. Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение

1.1. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение

1.2. Основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение

Глава 2. Общая собственность

Глава 3. Права и обязанности собственников жилого помещения

3.1. Права собственников жилого помещения

3.2. Обязанности собственников жилого помещения

Глава 4. Защита права собственности на жилое помещение

Список используемой литературы

Право собственности — это закрепленная за собственником возможность в пределах, допускаемых законом владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

Владение — свидетельствует о закрепляемости собственности у конкретного лица. Пользование — подразумевает использование объекта собственности в своих интересах, извлечение его полезных качеств и свойств. Распоряжение — это предоставленная законом возможность решать судьбу принадлежащей собственности. Это обозначает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.Гражданский кодекс РФ, статья 292.

Выделяют 3 основные формы собственности: частная, государственная, муниципальная. Граждане РФ могут владеть только частной собственностью.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере являются жилые помещения, а именно: недвижимое имущество, пригодное для проживания и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. К жилым помещениям относятся: дом, квартира, комната, часть дома, часть квартиры.

Возможно обладание несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, необходимости судебной защиты жилищных прав и их восстановления в случаях нарушений.

Целью данной работы является рассмотрение возможностей приобретения жилого помещения и части жилого помещения гражданами РФ в частную собственность, основания для прекращения права собственности, права и обязанности собственников в отношении принадлежащего ему жилого помещения, а также защита права собственности.

Глава 1. Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение

1.1 Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Традиционно способы возникновения права собственности на жилое помещение делятся на 2 группы:

I группа: первоначальные.

К этой группе относятся:

· Строительство жилого дома.

Жилым домом считается отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.

Для того, чтобы построить дом необходимо: обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, после чего становится возможным использование отведенного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений. При строительстве необходимо соблюдать строительные нормы и правила и санитарно-гигиенических нормы допустимые для жилого помещения. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, что подтверждается выдачей свидетельства и внесением в Единый государственный реестр прав, в котором содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Итак: правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора.

· Приобретение права собственности в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность — способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

Добросовестно — это значит, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что владение правомерно.

Открыто — означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.

Владение должно быть непрерывным в течение 15 лет и все это время владелец должен владеть имуществом как своим собственным, или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у имущества есть собственник.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество

Бесхозяйной является жилье, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен, либо жилье, от права собственности на которое собственник отказался.

По заявлению такое жилье принимается на учет в государственную регистратуру и в течение 1 года может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

· возможно, приобретение права собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой является недвижимое имущество: 1) созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) созданное без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил 2 .

При наличии любого из 3 перечисленных признаков строение считается самовольной постройкой. К самовольной постройке не относятся: пристрой, надстрой, перестройка и перепланировка.

Лицо, осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод участка под постройку от владельца участка в установленном порядке. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика.

Если суд при разрешении спора между ними признает право собственности на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает застройщику расходы на постройку. Если сохранение постройки нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности не может быть признано ни за кем из указанных лиц.

Суд или другие органы власти могут признать право собственности за пользователем:

— когда лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок в установленном порядке предоставляется указанному лицу под возведенную постройку;

— когда лицо осуществило постройку на земельном участке, который находится в собственности или в пользовании другого лица

II группа: Производные основания возникновения прав собственности.

Производные основания — это те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому, и зависят от воли прежнего собственника.

К этой группе относятся:

· договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор составляется в Госрегистратуре в письменном виде по установленной форме, а именно: в нем указывается расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

Если недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения требует государственной регистрации. Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Закон оговаривает условия дарения. Например, одаряемый вправе отказаться от дара в установленной форме. Запрещается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, государственным служащим за исключением подарков стоимостью до 5 МРоТ.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор на приобретение права собственности на жилое помещение под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Причем плательщик ренты может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются правила для купли-продажи), так и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения). Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на имущество.

· Наследование жилых помещений по закону и по завещанию:

— по закону — наследование происходит в случаях: если: завещание не было оставлено, если в завещании указано не все имущество, если завещание (или часть его) признано недействительным. Предусмотрены 2 очереди признания наследников по закону. В первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь — братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем.

— по завещанию наследниками может быть любой человек (люди), как состоящие родстве с завещателем, так и не состоящие. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально заверено.

· Приватизация жилого помещения

Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.

1.2 Основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника.

1. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.

2. Принудительное изъятие прав у собственника производится в следующих случаях:

· Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге — производится на основании решения суда)

· Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Если государственный орган или орган местного самоуправления, обратится с таким требованием в суд, и докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие.

· Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов.

· Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

· Реквизиция — возмездное изъятие имущества государственными органами в интересах общества (в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер).

Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

· Конфискация — безвозмездное изъятие имущества в доход государства непосредственного объекта правонарушения. С 2003г. Может быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.

Национализация — обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан. В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

Глава 2. Общая собственность

Как уже говорилось, граждане могут иметь в частной собственности не только целые дома, квартиры, но и комнаты, доли в квартире или в доме.

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц одновременно принадлежит им на праве общей собственности, которая может быть долевой (с определением доли каждого) или совместной.

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, предусмотренным законодательством в отношении частной собственности. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Глава 3. Права и обязанности собственников жилого помещения

· Собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

· Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

· Жилое помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а также дети и родители данного собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.

· допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам 3 .

· Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства).

· Собственник жилого помещения обязан содержать данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

· Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности.

· Переустройство и перепланировка жилого помещения может производиться только с разрешения межведомственной комиссии административного округа.

· Регулярная оплата жилья и коммунальных услуг.

Глава 4. Защита права собственности на жилое помещение

В случае нарушения прав собственника, законодательством предусмотрена защита права собственности.

Существуют два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой.

К вещно-правовым способам защиты относятся исковые требования, если имущество имеется в натуре или его можно восстановить. Жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствования в осуществлении права. Самый распространенный вид вещно-правовой защиты — это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Ответчики по вендикационным искам подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление позволяет различно подходить к вопросу об изъятии жилого помещения исходя из проявления воли ответчиков. Добросовестный приобретатель не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права отчуждать его. Возможности незаконного добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены так как право на жилье возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом с обязательным нотариальным оформлением и регистрацией. Виндикационный иск к незаконному добросовестному владельцу подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно. Например, по наследству или по договору дарения. Такой владелец при возврате жилья собственнику вправе требовать возмещения произведенных на ремонт и другие улучшения затрат.

Недобросовестным является владелец, который например, самовольно вселился в квартиру или приобрел ее по сделке, зная, что отчуждатель не имел на нее права. В таких случаях всегда вправе истребовать свое жилье, а также возмещение ущерба при ухудшении его состояния.

По негаторному иску собственник может требовать устранения всякого нарушения его права, устранения препятствий, мешающих нормального осуществления права собственности, даже если не было лишения владения (при использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование ими других собственников).

Защита прав собственников жилья также осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков, решаются судом.

Иск о признании права собственности. Применяется в случаях, если собственнику приходится доказывать свое право на имущество, в связи с отсутствием у него правоустанавливающих документов (например, были утеряны, при пожаре и т.п.)

Ранее институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке. Реже применялся договор купли продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе не возможно. Сейчас на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Нынешний период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения права собственности граждан на жилое помещение: индивидуальное строительство, в силу приобретательной давности, на бесхозяйное имущество, на самовольную постройку, в результате покупки, ренты, мены, приватизации. Также собственник может распоряжаться своим имуществом следующим образом: подарить, завещать, сдать в аренду, заложить, видоизменить, перестроить и даже уничтожить. Причем можно распоряжаться как всем жилым помещением, так и его частью. Граждане имеют право владеть несколькими жилыми помещениями, переводить жилое помещение в нежилое и использовать помещение в промышленных целях, а также обратно: переводить нежилое в жилое.

Гражданский кодекс РФ предоставляет собственнику право владения, пользования и распоряжения на жилое помещение и оговаривает обязанности по пользованию, как своим, так и общим имуществом (находящимся в подъезде, например: лестницы, подвалы, и т.д.).

Граждане должны: пользоваться жилым помещением с учетом соблюдения прав проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Право собственности на жилое помещение регистрируется в Государственной регистратуре, данные о собственнике заносятся в Единый государственный реестр, чем государство гарантирует собственнику защиту от незаконного лишения прав собственности, а также любого нарушения прав, повреждения имущества и т.п. По решению суда возможно восстановление права собственности, возмещение материального ущерба, компенсации морального вреда.

Список используемой литературы

1. Конституция РФ

2. Гражданский кодекс РФ ч.1 от 30.11.1994

3. Гражданский кодекс РФ ч.2 от 26.01.1996

4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004

5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21 июля 1997 г (с изменениями)

6. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138 ФЗ

7. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» от 23.12.1992

8. Постановление РФ от 25.02. 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

9. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. «Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор». 2006.

10. Глазов В.В. «Комментарий к Жилищному кодексу РФ: постатейный» Юстицинформ, М. 2005