Приложение к договору на аванс

Содержание:

Ниск — ремонт квартир

Ремонтно-строительная компания ООО «Ниск»

Во Владивостоке и Артёме

Мы сделаем ремонт квартиры, который Вам понравится!

т. +7(423) 2-68-62-44

Наши услуги

  • Комплексный ремонт квартир
  • Перепланировка
  • Перегородки
  • Отделка стен
  • Потолки
  • Полы
  • Сантехнические работы
  • Электромонтажные работы
  • Установка дверей
  • Комплектация объектов стройматериалами
  • Образец договора
  • Образец сметы

Наши услуги: Образец договора.

строительного подряда

г. Владивосток

«___» __________ 20__г.

На основании достигнутых соглашений ООО «Ниск», именуемое далее по тексту договора Подрядчик, в лице ______________________, действующего на основании __________________, с одной стороны, и _______________, именуемое далее по тексту договора Заказчик, в лице ___________________________, действующего на основании _____________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

Предмет договора

  • 1.1. Подрядчик принимает на себя выполнение поручения Заказчика по производству следующих работ : _________________________________ на объекте, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул.______________________ дом _______ кв. ______ , а Заказчик обязуется принять исполнение работ по договору и оплатить Подрядчику их стоимость согласно условий договора.

Срок исполнения работ по договору

  • 2.1. Срок осуществления означенных выше работ установлен по соглашению сторон равным __________ ( _____________________ ) дням.
  • 2.2. Календарные сроки начала и осуществления работ определяются положениями настоящего договора, что обуславливает дату окончания работ по договору.

Стоимость и оплата работ по договору

  • 3.1. Стоимость работ по договору определяется договорной ценой в сумме ___________ ( ________________________________ ) рублей.
  • 3.2. Форма оплаты работ Подрядчика предусматривает авансовые платежи.
  • 3.3. Аванс в размере _________% от стоимости работ, что соответствует сумме в ______ ( _______________________________ ) рублей, уплачивается Заказчиком сразу по заключении договора. Из них __________________________ ( ______% стоимости всех работ) – аванс на работы и _______________________________________ — аванс на материалы 1–го этапа. В дальнейшем деньги на материалы выделяются по мере необходимости, о чём Подрядчик должен предупредить Заказчика не менее чем за _____ дней. Формой отчетности по материалам являются кассовые чеки, накладные и прочее. Оплата работ производится Заказчиком 1 раз в месяц согласно фактически выполненным Подрядчиком работам и в соответствии со сметой (Приложение № 1 к настоящему договору) в течение 3-х дней со дня их приёмки и подписания соответствующего акта. Аванс на работы ( ______%) при этом пропорционально вычитается.
  • 3.4. Окончательный расчет между сторонами осуществляется непосредственно по окончании означенных договором работ и сдачи их результата Подрядчиком согласно акту приемки-передачи Заказчику.

Обязанности сторон

  • 4.1. Подрядчик обязуется:
  • а) приступить к осуществлению работ не позднее трех дней с момента подписания договора, при условии осуществления авансовых платежей Заказчиком;
  • б) качественно произвести порученную работу в соответствии с заданием Заказчика согласно проектной либо иной технической документации, своими силами, инструментами и механизмами, с соблюдением технологических норм и правил, в установленный договором срок;
  • в) в случае необходимости превышения оговоренных расходов по исполнению договора, а также возникновения обстоятельств, препятствующих надлежащему исполнению работ, уведомить об этом Заказчика незамедлительно;
  • г) о готовности подлежащих сдаче результатов работ известить Заказчика незамедлительно;
  • д) сдать Заказчику полностью законченную работу.
  • 4.2. Заказчик обязуется:
  • а) подготовить помещение (земельный участок) для осуществления Подрядчиком работ по договору и освободить означенное выше помещение (земельный участок) от посторонних лиц; при невозможности исполнения условий, указанных выше, Заказчик обязуется обеспечивать условия для своевременного начала работ, нормального их проведения и завершения в срок;
  • б) при необходимости превышения оговоренных расходов по исполнению договора, произвести дополнительное согласование с Подрядчиком стоимости работ по договору;
  • в) приступить к приемке работ и принять от Подрядчика выполненную работу (либо мотивированно отказать в приемке) незамедлительно по получении от него извещения о готовности к сдаче результата работ;
  • г) оплатить работу Подрядчика в соответствии с условиями договора и дополнительных соглашений.

Ответственность сторон

  • 5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение принятых по договору обязательств стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством.
  • 5.2. За нарушение сроков выполнения работ Подрядчик уплачивает неустойку в размере 0,1% от стоимости просроченной исполнением работ за каждый день просрочки.
  • 5.3. В случае обнаружения недостатков выполненной работы, Заказчик вправе требовать их устранения за счет Подрядчика.
  • 5.4. За просрочку оплаты Заказчик уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Дополнительные условия

  • 6.1. Условия поставки и использования при производстве работ материалов и комплектующих изделий, определяется дополнительным соглашением сторон. При отсутствии такого дополнительного соглашения, отношения сторон в части обеспечения работ материалами и комплектующими изделиями регулируются нормами применимого законодательства.
  • 6.2. По дополнительному соглашению сторон объект работ, равно как и результат работ по договору, может быть застрахован на период осуществления работ.

Гарантии качества работ

  • 7.1. Подрядчик гарантирует качество произведенных им работ и соответствие таковых требованиям применимых стандартов. Срок гарантии на работы, произведенные Подрядчиком, устанавливается равным одному году.
  • 7.2. Гарантии Подрядчика не распространяются на качество материалов и комплектующих изделий, использованных им при осуществлении работ по договору, если иное не следует из положений действующего законодательства.

Срок действия настоящего договора

  • 8.1. Срок действия настоящего договора установлен с момента его подписания до полного исполнения сторонами их обязательств по договору.

Юридические адреса и реквизиты сторон

Подрядчик: 690039, г. Владивосток, пр-т СТОЛЕТИЯ, дом 103, р/сч 40702810200000001518 в ОСБ 273/5 г. Владивосток, корр./сч. 30101810800000000601, БИК 040507601 ОКПО 50824255, ОКОНХ 61110, 61124, 66000

Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу – по одному для каждой из сторон.

Приложения к договору составляются в той же форме, что и сам договор.

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение договора

Как грамотно оформить договор купли-продажи квартиры

Риелтор с 16-летним стажем работы Сергей Тихоненко и юрист и практикующий риелтор Анна Моисеева рассказывают, какие документы необходимы, какие подводные камни вас ждут и как себя максимально обезопасить на всех этапах сделки.

Внесение аванса

Договорились с продавцом о цене? Следующий этап — внесение аванса и подписание авансового договора. Встречу с контрагентами лучше назначить на покупаемой квартире, чтобы у вас была возможность еще раз осмотреть ее и обнаружить что-то ранее упущенное.

Риелтор продавца может предложить вам заключить договор задатка. Смысл его в том, что в случае вашего отказа от сделки вы этот задаток теряете. А в случае отказа продавца — он должен возвратить задаток в двойном размере. Кроме того, по закону сторона, отказавшаяся от сделки, возмещает второй стороне понесенные убытки.

Мы не рекомендуем заключать договор задатка, поскольку покупателю он невыгоден. Всегда есть вероятность того, что ваша ситуация изменится: банк не одобрит эту квартиру, срочно потребуются деньги и т. п. Поэтому лучше все-таки иметь возможность забрать свой аванс.

Шансы, что продавец передумает, тоже есть, но они меньше. Если человек уж решил продавать, он продает. В любом случае вам будет очень трудно заставить продавца вернуть задаток в двойном размере. Продавцы в большинстве своем — люди очень прижимистые. Чужие деньги они еще способны отдать, а вот свои кровные — ни за что! Только через суд, а это целая эпопея.

Разумеется, работая на продавца, мы как раз стараемся заключить договор задатка, чтобы держать покупателя на крючке и не дать сделке сорваться. А работая на покупателя, выбираем договор аванса. Для покупателя задаток хорош на растущем рынке, когда важно зафиксировать цену и помешать продавцу «переметнуться» к другому покупателю. А во времена стагнации, как сейчас, удобнее аванс.

Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены различные условия расторжения. Иногда это полная свобода: любая сторона может в любой момент расторгнуть договор, деньги возвращаются, тема закрыта. Смысл такого договора непонятен.

По сути, никаких обязательств он не создает, но покупателю может быть удобен. Иногда могут быть предусмотрены штрафы за отказ от сделки без уважительной причины. Естественно, санкции должны быть двусторонними: если отказался покупатель, он теряет весь аванс или его часть, если отказался продавец — возвращает аванс плюс выплачивает штраф. Список уважительных причин может быть открытым или четко ограниченным. В общем, как договоритесь.

До подписания договора необходимо обговорить и решить с продавцом ряд важных вопросов:

  • В какой срок вы готовы совершить сделку? Правда, срок этот будет, как в уголовном праве, условным. Всегда надо иметь в виду, что срок может затянуться из-за сбора продавцом документов, из-за проволочек с оформлением ипотеки, из-за болезни участника сделки и т. п. Если продавец и покупатель действуют без риелтора, это тоже, как правило, серьезно затягивает сроки совершения сделки.
  • В какой срок продавец и его семья выпишутся из квартиры (так называемое «юридическое освобождение»)?
  • Когда произойдет «физическое освобождение» квартиры? Иными словами, когда жильцы съедут из квартиры?
  • Что из содержимого квартиры будет оставлено вам?
  • Что из содержимого будет вывезено и в какой срок?
  • Как будет производиться оплата? Целиком или частями? Ячейка или аккредитив? В каком банке?
  • Какие документы продавец должен собрать ко дню сделки?
  • Кто будет заниматься регистрацией договора?

Все эти вопросы следовало обсудить еще на этапе переговоров, но коли забыли — решите их перед передачей аванса.

Обычно аванс за квартиру составляет от 30 000 до 100 000 руб. За дорогую квартиру сумма аванса может быть больше. Разумеется, мы рекомендуем покупателям платить как можно меньше, а продавцам — просить как можно больше. Ну а дальше уже — как договоритесь. В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть ваши общие затраты от размера аванса не зависят.

Ваши основные договоренности по сделке фиксируются в авансовом договоре. Его должен принести на встречу риелтор. Естественно, если вы покупаете без риелтора, а продавец продает с риелтором, последний предложит свой договор, составленный в пользу продавца. Читайте его внимательно и не стесняйтесь требовать внесения изменений.

Если риелтора ни у кого нет, скачайте текст договора из Интернета, но обязательно дайте почитать его специалисту (знакомому риелтору или юристу). Договор может называться по-разному: «Договор авансирования», «Договор предоплаты», «Договор бронирования» — это не играет роли. На самом деле в ГК РФ вообще нет термина «аванс». По сути, это просто частичная предоплата, но исторически сложилось название «аванс». Помните, что название договора не влияет на его последствия. Важно лишь содержание — «существо договора».

Итак, в договоре авансирования должны быть указаны:

  1. точный адрес квартиры;
  2. цена продажи квартиры;
  3. данные об участниках договора;
  4. дата подписания;
  5. срок действия договора;
  6. условия расторжения договора и возврата денег;
  7. санкции за несоблюдение договора.

Все остальное — по желанию.

Помимо договора авансирования, желательно составить приложение, в котором подробно фиксируется состояние квартиры на момент подписания документа. Что следует перечислить в приложении:

  • элементы мебели и техники, которую хозяева обещают оставить покупателю;
  • существующие поломки и недостатки квартиры;
  • описание состояния квартиры (железная дверь, застекленный балкон, марка сантехники и прочее).

Все это желательно подкрепить фотографиями, которые также прилагаются к договору.

Часто агентства недвижимости заключают договор с покупателем на себя (то есть от лица компании) и аванс берут себе. Якобы для безопасности и сохранности денег. Отдельные крупные компании выдают некие «сертификаты» и «гарантийные письма» на красивой бумаге с печатями. На самом деле никаких дополнительных гарантий это вам не дает. С юридической точки зрения более правильный договор аванса — заключенный между продавцом и покупателем. С практической точки зрения большой разницы нет. Доверяете данному агентству — подписывайте.

Помимо договора, необходимо взять у получателя аванса рукописную расписку о получении денег. Подписанный договор не является доказательством передачи денег! Доказательством могут быть только банковские документы (при безналичных платежах) или рукописная расписка (наличные расчеты). В расписке указываются паспортные данные получателя, полученная сумма и информация о договоре аванса, в исполнение которого переданы деньги. Подписали? Заплатили? А теперь попрощайтесь со своими деньгами.

После аванса

Конечно, если договор и расписка оформлены правильно, шансы остаться без денег невелики. Но они есть. Если сделка отменится, а продавец или нечистоплотный риелтор откажутся возвращать деньги, вам останется только один путь — в суд, а это долго, хлопотно и малоэффективно. Тем более что вы можете быть сами виноваты — передумали, нашли квартиру подешевле. Поэтому мы рекомендуем рассматривать аванс как расходную часть и быть готовыми к его потере.

Продолжать ли поиски после внесения аванса? Внесение аванса за квартиру повышает ваши шансы на ее покупку, но не делает их 100-процентными. Гарантий по-прежнему нет.

  • Сделка может сорваться по независящим от сторон причинам. Отказ банка или страховой компании, проблемы со сбором документов, разорвавшаяся цепочка, стихийное бедствие, болезнь или смерть продавца и т. п.
  • Сделка может сорваться по вине продавца. Изменились жизненные обстоятельства, передумал продавать квартиру, не нашел вариант для покупки, отложил продажу, поднял цену.
  • Некоторые продавцы, получив аванс, продолжают показывать квартиру потенциальным покупателям, надеясь продать подороже. Бывает, что продавец набирает несколько авансов, а потом уже выбирает покупателя — самого выгодного и удобного. Остальным деньги возвращаются. Потерянное время? Извините, компенсация не предусмотрена. Кстати, не забудьте после выплаты аванса посмотреть в Интернете, сняты ли объявления о продаже квартиры? Если нет, вежливо напомните продавцу о его обещании приостановить продажу.
  • А может, вы и сами найдете более привлекательный вариант? Даже с учетом потерянного аванса это окажется выгодно. Особенно важно не прекращать поиски, если вы торопитесь. Необходимо совершить сделку в течение месяца? Не полагайтесь на продавца, который клянется уладить все формальности в срок. Ищите запасной вариант. Некоторые покупатели дают сразу несколько авансов за разные квартиры и ждут: какая сделка завершится быстрее? Остальные деньги с большой долей вероятности будут потеряны, но зато сэкономлено драгоценное время!

Если же вы никуда не торопитесь и запали именно на эту квартиру — расслабьтесь и наберитесь терпения. Переезд в новую квартиру после внесения аванса может состояться и через месяц, и через два-три месяца, и через полгода. Такова жизнь.

Документы для сделки

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, список документов вам пришлет банк. Их более десятка. Однако от вас в данном случае требуется только оформить страховку. Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам продавец или его риелтор. Обычно сканы документов риелтор продавца присылает по электронной почте покупателю (или его риелтору), а тот проверяет комплектность и пересылает в банк. Все просто.

Однако не стоит полностью полагаться на юристов банка! Они тоже ошибаются. И потом, далеко не во всех банках юристы ответственно относятся к проверке документов. В некоторых банках стратегия простая. Есть страховка титула? Кредит дадут. Если квартиру вы впоследствии потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Значит, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.

Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз. Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:

  1. паспорта продавца и покупателя;
  2. свидетельство о праве собственности продавца;
  3. правоустанавливающие документы;
  4. заявление на регистрацию;
  5. квитанция об уплате пошлины;
  6. если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.

Все! Даже техпаспорт с недавнего времени не требуется. Однако, чтобы отбросить все сомнения, рекомендуем запросить у продавца дополнительные документы. Это:

  • Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе или ЕИРЦ вашего района. В ней фиксируются все, кто был прописан в этой квартире, и причины их выписки.
  • Выписка из Единого реестра гражданских прав (ЕРГП). Выдается в органе регистрации. В ней отражены все переходы права собственности по данной квартире.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Выдается в ЕИРЦ.
  • Техпаспорт. Позволяет увидеть изначальную планировку квартиры и понять, были ли произведена неузаконенная перепланировка. Свидетельство перепланировки — красные линии в техпаспорте, но их может и не быть, так что просто сверяем «официальную» и реальную планировку.
  • Нотариально заверенное согласие на продажу от мужа / жены продавца или свидетельство о разводе.

Если накануне сделки вам подняли цену

К сожалению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять цену на 100 000–300 000 руб. С одной стороны, по сравнению со стоимостью квартиры это не так много. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три дня. С другой — рушатся все планы. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах. Варианты ваших действий:

  • Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.
  • Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и. нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология — азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия.
  • Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала — возможно, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как говорил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях.

Но выкручиванием рук перед сделкой занимаются не только продавцы. Иногда этим грешит и покупатель. Особенно если он располагает наличными деньгами и стоит в цепочке сделок первым, или «верхним» на сленге риелторов. Продавцы меняют квартиру — например, из однушки переезжают в двушку. Владельцы двушки, в свою очередь, покупают трешку. Цепочка из трех—пяти альтернатив не является чем-то необычным. Если «верхний» покупатель перед сделкой требует скидку 50 000–300 000 руб., то высок шанс, что вся цепочка скрепя сердце пойдет на его условия.

Есть и другая крайность в подборе квартиры. Часть покупателей ходят на просмотры месяцами, что-то ищут, выбирают, но до аванса дело никак не доходит. Риелторы называют эту разновидность покупателей «туристами». Попалась отличная квартира? Метро в пешей доступности, хорошие параметры, чистые документы. Продавец торопится продать и готов к серьезному торгу. Вот оно, надо брать!

Но «туристы» не до конца удовлетворены. Их терзает мысль: а вдруг попадется квартира еще лучше! Немножко подождем, поищем. Спустя несколько недель (а бывает — и месяцев) они спохватываются. Ничего лучше не попалось, ходить на просмотры надоело, пожалуй, имеет смысл остановиться на той самой, первой квартире. Но поздно, квартира продана. Как правило, от таких клиентов рано или поздно отказываются и риелторы — время дорого и невосполнимо. Так что перфекционизм, поиск идеального объекта в недвижимости чреват потерей времени и разочарованием. Важно заранее определить свои приоритеты и смириться с мыслью, что идеал недостижим.

Составляем договор купли-продажи

Документы собраны и проверены? Можно приступать к заключению великого и ужасного договора купли-продажи (ДКП). Договор купли-продажи предоставляет риелтор. Также услугу по составлению «красивого» договора оказывают нотариусы и юристы. Обращайтесь к профессионалу, которому доверяете.

Есть, конечно, вариант «скачать из Интернета», но, если вы не специалист, лучше отказаться от таких экстремальных шагов. Качество юридического контента в Интернете оставляет желать лучшего. Абсолютно любой договор, который вы там найдете, необходимо редактировать и дорабатывать с учетом вашей ситуации, законодательства и здравого смысла.

По закону договор купли-продажи должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется. Хуже от печати нотариуса вам не будет, но и пользы немного. Тем более что услуга это недешевая — до 1% от стоимости квартиры. Нотариус вам потребуется, только если вы берете ипотеку — для удостоверения закладной.

Волнующую процедуру заключения с продавцом ДКП можно провести в кафе или офисе агентства недвижимости, но лучше арендовать переговорную комнату в банке, через который вы будете производить расчеты.

Существенные условия договора купли-продажи:

  • Точный адрес и характеристики квартиры (метраж, этаж). Кстати, до подписания договора прогуляйтесь в одиночестве и удостоверьтесь, что номера дома и квартиры соответствуют тем, что указаны в документах продавца. Мошенничество из серии «показать одну квартиру, а продать другую» практикуется во всем мире с незапамятных времен. Собственно, это единственное существенное условие для ДКП, предусмотренное Гражданским кодексом. Если предмет договора определен, договор считается заключенным. Другие важные условия ДКП:
  • Цена.
  • Дата подписания.
  • Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих условий. Желательно, чтобы освобождение квартиры произошло ДО подписания договора купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предусмотреть в договоре, чтобы небольшая часть суммы передавалась продавцу после выполнения этих действий.

Например, цена квартиры 6 млн руб. Из них 50 000 руб. вы вносите на авансе, 5,9 млн передаете через ячейку при заключении ДКП, а последние 50 000 руб. продавец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры.

  • Наличие информации о продавцах, покупателях, правоустанавливающих документах, распределении долей в покупаемой квартире.

К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, желательно с фотографиями. Можно скопировать это приложение из Авансового договора.

Изредка стороны договариваются о таком варианте: большая часть суммы за квартиру вносится сразу, а остаток покупатель выплачивает в течение нескольких месяцев (или лет) равными платежами. Это удобный вариант, когда покупателю, как водится, «не хватает», а кредит по разным причинам взять нельзя.

Рассрочка на вторичном рынке — явление крайне редкое и опасное для продавца квартиры. Если покупатель, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет. Только суд, а это долго и не всегда эффективно. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и удобен. Деньги завтра всегда дешевле, чем деньги сегодня! Поэтому предложить продавцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла. 99 % собственников откажутся, и правильно сделают.

Если все-таки вы договорились о рассрочке, оформляется она отдельно как договор займа. То есть ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается договор займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.

Аванс: когда возвращается, а когда нет

Предоплата или аванс по договору нередко становится предметом истребования у поставщика, подрядчика, исполнителя. В одних случаях эти деньги должны быть возвращены, в других нет. Ниже мы собрали подборку ситуаций из судебной практики, которые объясняют, когда аванс подлежит возврату, а когда нет. Здесь также важно понимать, когда аванс является вовсе не авансом, а, например, задатком или обеспечительным платежом. Поэтому истории из практики предваряются необходимым объяснением о том, чем они между собой различаются.

Отличие аванса от задатка и обеспечительного платежа

Прежде чем говорить о том, в каких случаях аванс должен быть возвращен, а в каких нет, нужно отграничить его от таких очень похожих вещей, как задаток и обеспечительный платеж. Дело в том, что правила их возврата иные.

Аванс

Аванс – это частичная предоплата по договору. Поэтому если предоплаченное обязательство не выполнено, аванс должен быть возвращен (ст. 1102 ГК РФ). Например, если аванс является предоплатой в счет будущей поставки товара, то в случае его непоставки поставщик обязан вернуть деньги покупателю (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Задаток

Задаток – это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Поэтому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Поскольку аванс с задатком схожи, их часто путают, и в договоре может не быть четко прописанного условия о том, чем именно являются внесенные деньги. Для таких ситуаций существует специальное правило: при сомнениях внесенная сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Это упрощает ее возврат для той стороны, которая внесла деньги.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж – это в чистом виде обеспечение исполнения договора. Но не любых обязательств, а только денежных. Например, обязанности уплатить неустойку за нарушения договора или оплатить убытки.

Поэтому если, например, наступили определенные договором условия для уплаты неустойки, то обеспечительный платеж засчитывается в счет нее и не возвращается. Соответственно, если такие обстоятельства не наступили, этот платеж должен быть возвращен. Правда, договор может содержать условие о том, что обеспечительный платеж является невозвращаемым в любом случае (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Вывод

Таким образом, если в соответствии с условиями договора деньги, внесенные одной стороной договора другой, являются именно авансом, то в отличие от задатка и обеспечительного платежа они представляют собой исключительно предварительный платеж в счет оплаты по договору. Никакой обеспечительной и штрафной функцией эти деньги не обладают.

Если предоплаченные товары (работы, услуги) не поставлены (не выполнены, не оказаны), то сумма предоплаты должна быть возвращена. Как вариант – по соглашению сторон ее можно перенести в счет оплаты иных товаров, работ или услуг.

Заметим также, что кроме аванса, предоплаты, задатка и обеспечительного платежа внесенная сумма может быть названа и квалифицирована договором и как-то иначе. Например, как некий «гарантийный взнос», который обеспечивает выполнение определенных договором обязательств. Об этом читайте в подборке ниже наряду с описанием спорных ситуаций о возврате именно аванса.

СТАТЬЯ Проказина Е.А.,
редактора-эксперта журнала «Время Бухгалтера»

Аванс возвращается вместе с процентами

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании аванса в размере 4,9 млн рублей и расторжении договора поставки. Он сослался на то, что поставщик не поставил товар и не вернул полученный аванс. Кроме того, истец потребовал взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 660 тыс. рублей.

Суд установил, что 08.05.2015 стороны заключили договор поставки, в соответствии с которым продавец обязался передать оборудование на сумму 16,5 млн рублей после получения аванса. Во исполнение условий договора 27.08.2015 покупатель перечислил аванс. Доказательства поставки обусловленного договором оборудования ответчик не представил.

В сентябре 2016 года покупатель направил поставщику уведомление о расторжении договора с требованием возвратить авансовый платеж в течение 5 дней с момента получения претензии. Однако поставщик добровольно деньги не вернул.

В суде он возражал не столько относительно предмета аванса, сколько в отношении начисленных ему процентов.

По мнению поставщика, суд не должен взыскивать их, как того хочет истец: с даты получения аванса –27.05.2015 (по дату вынесения решения суда – 28.10.2016), а может взыскать лишь с даты расторжения договора.

Однако судьи решили, что проценты подлежат уплате именно за этот период на основании ст. 395 и п. 4 ст. 487 ГК РФ, а также разъяснений высших судов.

Так, согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если возвращаются денежные средства, на них подлежат уплате проценты на основании ст. 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

В силу же п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 следует, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2017 № Ф05-10407/2017.

Примечание редакции:

в другом деле суд, напротив, поддержал ответчика и отказал во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ за указанный период. Судьи посчитали, что основания для возвращения неотработанного аванса возникли не с даты его получения ответчиком (восемь платежных поручений с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года), а с только с даты расторжения договора (28.09.2015), в связи с чем представленный истцом расчет процентов сочли необоснованным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2017 № Ф05-6712/2017).

Аванс возвращается в случае задержки поставки

Организация подала иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения в размере 10 млн рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 400 тыс. рублей.

Истец указал, что в предусмотренные договорами сроки поставщик от исполнения своих обязательств по поставке транспортных средств стал уклоняться, однако просил организацию продлить срок поставки, ссылаясь на действия третьих лиц.

В соответствии с условиями договора и руководствуясь ст. 450.1 ГК РФ, покупатель уведомил продавца об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть аванс. Затем обратился в суд.

Поставщик, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании расходов на поставку товара, неустойки и процентов, указав, что со стороны организации имеется нарушение срока оплаты машин, тогда как поставщик понес существенные финансовые убытки, связанные с хранением автомобилей в течение длительного периода и выполнением регламентных работ на них.

Суд решил, что иск организации подлежит удовлетворению, поскольку истцом представлены платежные поручения об уплате авансовых платежей, уведомления об отказе от исполнения договоров, а ответчиком не представлены доказательства возврата аванса либо поставки товара.

Во встречном иске суды отказали, поскольку поставщик не доказал факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями организации.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 № Ф05-6686/2017.

Аванс возвращается при существенном увеличении цены

Компания обратилось с иском о расторжении договора поставки и взыскании 4,5 млн рублей аванса.

Суд установил, что стороны заключили договор от 07.11.2014 на поставку оборудования и покупатель внес аванс в указанном размере. 22.01.2015 договор расторгли и согласовали условие о том, что аванс переносится на новый договор, заключенный в этот же день.

По новому договору поставщик обязался передать оборудование на сумму 13,7 млн рублей.

Затем он уведомил покупателя о том, что цена оборудования выросла на 465 тыс. рублей.

Истец, в свою очередь, не был заинтересован приобретать оборудование по новым ценам. Считая, что дальнейшая реализация договора невозможна, так как не отвечает его интересам, он обратился в суд.

Поставщик подал встречный иск о взыскании оставшейся суммы оплаты по договору.

Суд удовлетворил первоначальный иск и отклонил встречный.

Арбитры указали, что расторжение и изменение договора возможны по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств по правилам ст. 451 ГК РФ.

В данном случае имело место существенное увеличение поставщиком стоимости товара в одностороннем порядке, что является изменением существенных условий договора. При этом ответчиком не представлены доказательства поставки какой-либо части товара либо возврата аванса.

В связи с этим требования истца о расторжении договора и возврате аванса в полном объеме были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 11.10.2017 № Ф05-14222/2017.

Аванс возвращается в той валюте, в которой был передан

Компания потребовала вернуть сумму аванса в размере 80 тыс. евро и 20 тыс. евро процентов за пользование чужими денежными средствами, выплатив их в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату возврата.

Истец сослался на то, что два года назад (в 2014 году) перечислил аванс в рублях в сумме 10,7 млн рублей, эквивалентной указанной сумме в евро.

При этом согласно договору расчеты производятся по курсу ЦБ РФ для соответствующей валюты на дату платежа. Ответчик же после подачи иска возвратил именно 10,7 млн рублей, не пересчитав аванс исходя из курса евро на дату возврата (2016 год).

Ответчик возразил, что оплата сумм по курсу ЦБ РФ на дату платежа предусмотрена договором только для исполнения обязанности покупателя по оплате товара, к которой не может быть отнесена обязанность продавца по возврату суммы аванса. Договор не содержит положений о возврате уплаченного аванса в сумме, эквивалентной сумме аванса в иностранной валюте.

Следовательно, ответчик правомерно возвратил авансовую сумму ровно в том размере в рублях, в котором она была им и получена.

Судьи с этим согласились и отказали в удовлетворении иска.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 25.07.2017 № Ф05-10469/2017.

Аванс возвращается в течение трех лет с момента фактического прекращения договора

Заказчик обратился с иском к исполнителю о взыскании 4,8 млн рублей неотработанного аванса и 850 тыс. рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исполнитель возразил, что к моменту обращения истца в суд истек срок исковой давности. Его следует считать от даты прекращения договора (30.12.2012), которая указана в договоре в качестве крайнего срока оказания услуг. Именно после этой даты заказчик узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а именно об удерживаемом исполнителем авансе.

Суд отверг данный аргумент и удовлетворил иск по следующей причине.

После указанной даты ответчик продолжал оказание услуг в счет внесенного аванса. Таким образом, исполнитель осуществил действия, свидетельствующие о признании им имеющейся дебиторской задолженности, что, в свою очередь, свидетельствует о прерывании срока исковой давности.

Фактически исполнение договора прекратилось и договор был расторгнут 27.11.2014 – через месяц после направления заказчиком исполнителю уведомления об отказе от исполнения договора с требованием о возврате аванса от 27.10.2014.

Таким образом, на момент подачи иска срок исковой давности не истек.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2017 № Ф05-10253/2017.

Аванс не возвращается, если заказчик вынужден оплатить выполненные работы

Заказчик обратился в суд с иском о взыскании суммы неотработанного аванса в размере 775 тыс. рублей.

Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска.

Выяснилось, что стороны заключили договор подряда на строительство дома.

Согласно его условиям заказчик оплачивает работы в соответствии с приложением к договору, а также по допсоглашениям, если таковые будут заключены в процессе производства работ.

Заказчик внес аванс в указанном размере.

Датой завершения работ по договору было обозначено 15.05.2015.

Истец заявил, что к указанному сроку работы не были выполнены. В связи с этим 09.12.2015 он направил ответчику односторонний отказ от исполнения договора с требованием о возврате авансового платежа, а затем обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде неотработанного аванса.

Ответчик со своей стороны предъявил суду акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ на сумму 1,5 млн рублей и счет-фактуру, датированные 01.10.2015. Эти документы были направлены ответчиком истцу по его юрадресу, и какие-либо возражения с его стороны представлены не были.

Учитывая это, суд пришел к выводу, что у заказчика возникла обязанность по оплате работ, выполненных до одностороннего отказа от договора.

Следовательно, иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения подлежит отклонению. Ведь такой иск подлежит удовлетворению при условии, если будут доказаны:

а) факт получения имущества ответчиком;

б) отсутствие для этого должного основания;

в) неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Недоказанность хотя бы одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. В данном же случае п. «б» не имеет места быть.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2017 № Ф05-13220/2017.

Аванс не возвращается, если исполнитель успел отправить результаты работ

Заказчик подал иск о взыскании 340 тыс. рублей неосновательного обогащения в виде аванса.

В обоснование иска компания сослалась на то, что после подписания договора необходимость в оказании предусмотренных им услуг на сумму 690 тыс. рублей у нее отпала. В связи с этим ответчику было направлено письмо от 05.02.2016 об одностороннем отказе от договора с просьбой возвратить аванс.

Аванс был возвращен лишь частично в сумме 350 тыс. рублей, поэтому истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Однако суды пришли к выводу о неправомерности иска.

Они установили, что предметом договора являлась разработка и написание документов: концепции, плана работ с поставками, устава проекта.

Исполнитель 05.02.2016 письмом направил для ознакомления и уточнения требований концепцию. В этот же день вторым письмом был направлен отчет об итогах работы – информационный меморандум.

Исполнитель 10.02.2016 получил уведомление от 05.02.2016 об отказе от договора и с требованием возврата аванса в полном объеме.

Заказчик 29.03.2016 получил подготовленные исполнителем документы, направленные письмом от 05.02.2016.

Судьи посчитали, что описанные обстоятельства свидетельствуют о частичном оказании исполнителем заказчику услуг на сумму 340 тыс. рублей. Они были оказаны до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Поэтому денежные средства в указанном размере исполнителем удержаны из аванса правомерно, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2017 № Ф05-13894/2017.

Аванс не возвращается, если он является гарантийным платежом

Арендодатель подал иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате.

Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды, однако суд оставил его без рассмотрения, поскольку арендатор не представил доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Против основного требования ответчик возразил тем, что задолженность по арендной плате необходимо уменьшить на сумму уплаченного арендатором гарантийного взноса.

Однако суд был вынужден отвергнуть данный аргумент, поскольку в соответствии с условиями договора аренды гарантийный взнос не является ни задатком, ни авансом, ни предоплатой по договору, а является мерой обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств, и может быть удержан арендодателем в счет возмещения не исполненных арендатором обязательств по оплате арендных платежей или иных платежей, установленных договором, либо произведенного ремонта, либо иных обязательств.

Данное условие договора не противоречит нормам закона о мерах обеспечения.

Поэтому удовлетворение арендодателем соответствующих требований к арендатору за счет гарантийного взноса является лишь его правом, а не обязанностью. Таким образом, засчитывать данный взнос в счет уплаты арендных платежей он не обязан.

С учетом изложенного иск арендодателя был удовлетворен в полном объеме.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2016 № Ф05-3726/2016.