Продажа 1 2 доли земельного участка

Содержание:

Продажа земельного участка в долевой собственности

Нашли участок под ИЖС в 12 соток. Но целиком его покупать дорого и нам этого много. Продавец предложил купить половину. Заключили договор задатка. В договоре звучит объект как 1/2 доли земельного участка. В натуре земля не выделена и не размежована. Продавец говорит что можно размежевать после получения свидетельства. Каковы мои риски? Как разделить участок и при влить себе адрес после покупки 1/2 доли? Вторую долю продавец тоже намерен продавать. Стоит ли покупать участок? Каковы мои риски?

Уточнение клиента

Доброго времени суток! Я собственник 1/2 доли земельного участка. Сейчас мы со вторым собственником начали процесс межевания, документы по разделу участка уже сданы в кадастровую палату. Второй собственник продает свою долю и требует нотариального согласия на отказ от преимущественного права покупки. Возможно ли такое в процессе межевания и повлечет ли это недействительность процесса раздела участка? Какие у меня риски? Смогу ли я зарегистрировать свой участок?

15 Марта 2015, 19:59

Ответы юристов (5)

У вас будет 1/2 доля земельного участка. Затем вы сможете с новым владельцем второй 1/2 доли участка заключить соглашение о выделе долей в натуре. Сделаете межевание и зарегистрируете два отдельных участка. Если другой собственник будет против, то это можно будет легко сделать через суд.

Стоит ли покупать участок? каковы мои риски?

Думаю стоит. Ничего страшного в этом нет.

Есть вопрос к юристу?

Все ваши риски сведутся к тому, что процесс оформления документов займет больше времени.

Право общей собственности на земельный участок предполагает
распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между
двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей
собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля
каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем
регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля
отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или
операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность,
предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает
необходимость выделения доли каждого собственника.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух
или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля –
это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет
собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по
отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не
отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного
участка следует оповестить всех без
исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.
Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно
считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли
достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или
положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится
межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа
Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в
новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего
документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в
территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не
является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое
имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как
право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту
регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и
кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит
прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или
более отдельных участка, имеющие разных собственников.

Уточнение клиента

Еще важно отметить, что доли никаким документом не определены, ни решения суда ни постановления нет. Собственник сам решил продать половину- это возможно? У него был участок 12 соток- он решил продать половину и сам указал 1/2 доля. Будет ли зарегистрирована сделка в регралате? Какое соглашение с собственником необходимо заключить до сделки по поводу межевания и выдела в натуре! Спасибо !

28 Января 2015, 14:31

Собственник может продать 1/2 долю участка. В свидетельстве будет указано — 1/2 доля. Для этого не нужно делать межевание. Вы уже потом сможете все оформить. Сделаете межевание, получите кадастровый паспорт на каждый участок и зарегистрируете право собственности каждый на свой участок, как отдельный объект недвижимости.

Собственник имеет право продать часть земельного участка, в вашем случае 1/2. В регпалате зарегистрируют ваше право собственности на 1/2 долю участка и изменят долю собственника на 1/2.

Продать часть земельного участка возможно 2 способами:

1.Путем продажи доли в праве собственности на земельный участок.В таком случае между Вами и тем лицом, которое приобретает долю, возникнут правоотношения общей собственности на земельный участок. Договор о продаже доли в праве собственности на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению.
Недостатком этого пути является то, что все действия, связанные с передачей земельного участка в аренду, установки на земельном участке земельных сервитутов, продажа земельного участка Вы будете осуществлять исключительно вместе с совладельцем. Если же Вы в дальнейшем захотите продать свою долю, другой совладелец будет иметь преимущественное перед другими покупателями право приобрести вашу долю по цене, за которую она продается. Использование земельного участка тоже должно происходить только при Вашем общего согласия. Тоже самое касается и залога земельного участка.
Положительным моментом применения такого механизма является то, что для продажи доли в праве собственности без формирования нового земельного участка не требуется проводить землеустроительные работы (при условии, конечно, если земельный участок уже имеет кадастровый номер).

2. Путем выделения части земельного участка, который впоследствии будет продан, в отдельный земельный участок.

Недостатком такого механизма является необходимость проведения и финансирования землеустроительных работ.
Но польза от применения данного механизма состоит в том, что после того, как часть земельного участка будет сформирована в отдельный земельный участок с отдельным кадастровым номером, Вы можете самостоятельно, без согласования с Вашим будущим соседом решать, как использовать земельный участок, передавать его в аренду, продавать или предоставлять в залог.

По поводу соглашения о межевании до сделки, то оно не будет иметь юридической силы, т.к. вы в настоящее время не собственник земельного участка. В соответствии с ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», межевание земельного надела осуществляется кадастровым инженером по заявлению собственника территории, который оплачивает все сопутствующие расходы специалиста.

Процедура начинает только после того, как все собственники участка выразят свое согласие на ее проведение. После этого классифицированный инженер-землеустроитель осуществляет определение размеров исходной зоны, устанавливает допустимые границы ее деления и площади будущих участков. Общие границы территорий обозначаются при помощи межевых знаков. В плане межевания я думаю у вас могут возникнуть только риски оплатить межевание самостоятельно, но вы можете попробовать договориться с продавцом и вычесть будущие расходы на межевание из цены 1/2 участка.

обратитесь в местную администрацию, в земельный комитет и узнайте минимальную площадь для земельного участка. может сложится такая ситуация, что Вам не размежуют. Для СПб, Курортный район- минимальная площадь к примеру 10 соток. и в аналогичном случае- у нас выдел в натуре невозможен.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Покупка земли: как определяется доля земельного участка, который приобрели несколько совладельцев

После приобретения права собственности на дом несколькими лицами, право на землю, на которой он стоит, определяется пропорционально долям лиц в праве собственности на дом.

Верховный Суд Украины, рассматривая дело № 6-2099цс16, сформировал правовую позицию относительно приобретения права собственности на землю при покупке недвижимости.

Как стало известно Domik.ua , согласно ч. 4 Ст. 120 Земельного кодекса Украины, лицо, которое приобрело право собственности на здание, становится владельцем соответствующей части земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.

При применении положений статей 120 и 125 Земельного кодекса, в случае перехода права собственности на недвижимость, право собственности на земельный участок у покупателя недвижимости возникает одновременно с возникновением права собственности на возведенные на земле дома или другие сооружения.

Если право на землю не было зарегистрировано одновременно с правом на недвижимое имущество, признаки права собственности в первую очередь приобретает земельный участок.

Также согласно ч. 1 Ст. 356 Гражданского кодекса Украины, собственность нескольких лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью.

Статьи 364, 367 Гражданского кодекса гласят о том, что каждый из совладельцев имеет право на выделение его доли недвижимого имущества из общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности на земельный участок, возникает при покупке участка земли несколькими лицами, при принятии наследства или по решению суда (согласно норме статьи 87 Земельного кодекса).

Частью первой статьи 88 ЗК предусмотрено, что владеть, пользоваться и распоряжаться землей, находящейся в долевой собственности, совладельцы могут по договору соглашения.

Право собственности на земельный участок у покупателя недвижимости возникает одновременно с возникновением права собственности на построенные на нем объекты. При приобретении права собственности на дом несколькими лицами право на землю определяется пропорционально долям лиц в праве собственности дома.

Обсудить вопросы с операциями, связанными с недвижимым имуществом, можно на форуме в разделе « Юридическая консультация ».

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Другие материалы по этой теме: преимущественное право аренды земельного участка.
Как происходит выкуп земли из аренды в собственность, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Продажа 1/2 доли земли с 2х-этажным домом и баней

У меня в собственности 1/2 доли земельного участка общей площадью 10 соток. На земле с одной стороны уже построен 2х-этажный дом. Со вторым собственником возник конфликт. Доли не выделены т.е. у каждого есть свидетельство на право собственности 1/2 земельного участка. Дом не введен в эксплуатацию и не зарегистрирован т.к. еще строится. Может ли второй собственник продать свою долю третьим лицам? И какие еще может совершить действия, кроме дарения не в мою пользу?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вячеслав, согласно п.1 ст. 250 ГК РФ, Вы имеете преимущественное право покупки его доли земельного участка. Если сосед решит продавать, он должен известить Вас на каких условиях и по какой цене он собирается продавать. Вам дается месяц на принятие решения, после чего, если не было получено Вашего согласия купить, он может продать третьим лицам. Дарить он может без Вашего согласия, но если докажете, что дарение было притворное и он скрыл продажу, сможете обжаловать такое дарение.

если я откажусь от покупки, он может продать свою долю по любой цене?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В извещении о продаже доли Вам, указывается цена, если Вы отказываетесь, он имеет право продавать не ниже указанной цены. Или показать в договоре цену, не ниже указанной.

Добрый день. Второй собственник может продать свою долю, предварительно предложив Вам выкупить его долю, либо подарить. Как следует из вопроса у Вас 10 соток, вероятно уже сложился порядок пользования землей. Почему бы Вам не выделить свою долю участка?

Спасибо за ответ. Нет, такой вариант нас не устроит

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Цена должна быть не ниже той , которую он предложил Вам.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

С соблюдением норм и правил ст. 250 ГК РФ второй собственник может продать свою долю.Без соблюдения норм и правил ст. 250 ГК РФ второй собственник может подарить свою долю.Поскольку строительство ведется на участке принадлежащем двум собственникам, то у второго собственника также имеются права и на дом. Кроме того, второй собственник может обязать Вас снести постройку. Если речь идет об участке в 10 соток (целиком и полностью на двоих у Вас 10 соток), то из-за законодательно закрепленных минимальных размеров вновь образуемых земельных участков принудительный раздел в судебном порядке может быть физически невозможен. На будущее. перед тем как затевать любое юридически значимое действие настоятельно рекомендую Вам получить развернутую консультацию у специалиста.

каким образом он может обязать снести постройку? Ведь все действия производятся только по соглашению всех собственников?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А Вы на строительство от него разрешение получили? Если да, тогда проблем точно не будет и наоборот.

а зачем нам от него разрешение, если вся земля в долях по 1/2. Просто совместно строились, но в итоге возник конфликт

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Потому, что существует»Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Покупка долей земельного участка

ID: 12018496

15 соток в долевой собственности по 1/2 доле у двух собственников. Я хочу купить 10 соток от этого участка. Собственники согласны, но чтобы не попасть на налог, хотят продать мне доли, а уж я потом их выделю в участок.
Вопросы такие:
1) Как быть с тем, что долей по 1/2, а мне фактически надо 2/3? Может ли один из собственников продать мне «долю от доли»?
2) На каком этапе нужно делать межевание нужного мне куска: до регистрации моего права на доли или после? Или можно все одновременно?
3) При подписании договора купли-продажи долей — как грамотно отразить в договоре, что под покупаемыми мною долями имеется в виду именно тот кусок участка, о котором мы договорились на словах?

Возможно, вопросы глупые. Никогда с земельными делами не сталкивался и пазл в голове пока не сходится.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ничего сложного здесь нет, просто представьте себе, что этот участок одно целое, не обращайте внимания, что он в долевой собственности, и все Вам станет понятно. Самый верный и самый безопасный алгоритм действий следующий: Составляете предварительный договор купли-продажи зем. участка (можно нотариальный, можно ППФ), где прописываете, что Вы покупаете 2/3 этого участка (по 2/3 от доли каждого собственника), вносите под этот договор 25-50% от стоимости покупаемой Вами доли и, обязательно, в договоре прописываете штрафные санкции на случай отказа одной из сторон от продажи/покупки участка. В договоре прописываете, что продавцы обязуются провести межевание участка и оформление прав собственности на вновь созданные участки. Продавцы в организации, занимающейся межеванием, пишут соглашение (между собой в ППФ) о разделе участка, геодезисты, с выездом на участок, проводят его раздел. Далее, документы уходят в кадастровую палату; полученные в кадастровой палате кадастровые выписки вместе с необходимым пакетом документов, передаются в комитет по архитектуре и градостроительству, где присваиваются адреса вновь созданным земельным участкам. Документы о присвоении адреса передаются опять в кадастровую палату, где вносятся изменения в кадастр, о чем выдаются новые кадастровые выписки, которые потом необходимо отдать в рег. палату (вместе с необходимым пакетом документов), где будут выданы свидетельства о собственности на оба участка, собственники будут те же, так же по 1/2.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Важно, участки можно разделить только в случае, если возможна организация прохода/проезда к каждому из участков; если такой возможности нет, то один из участков будет с сервитутом (ограничением пользования) — проезд/проход на соседний участок. Почему не рекомендуется делать межевание после покупки доли — межевание и фактический раздел производится с согласия всех собственников, не факт, что Вы его сможете получить от продавцов после покупки, и, в результате, Вы просто будете собственником не участка, а 2/3 участка без определения границ этой доли, что не даст Вам возможности строительства (опять же нужно согласие других собственников)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Срок оформления документов — примерно 4 месяца. По деньгам — около 15000 р., это если сами справитесь, но справитесь ли? Со всеми возвратами и сбором недостающих документов может уйти и год. Лучше обратитесь к специалисту в районе нахождения участка (стоит это обычно около 100 тыс. р.). Если это Балашиха, Ногинский или Раменский районы, можете обратиться к нам.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну, а если что не понятно, пишите, звоните, спрашивайте. Успехов.

Если по-уму, то продавцы должны разделить свой участок на 2 до покупки, отмежевать их его в соответствии с нужными вам размерами, зарегистрировать права на новые участки и продать вам нужный. Тогда все вопросы отпадают. Ну кроме «Кто оплачивает все эти действия?». Как вариант — они платят сначала, а потом на эту сумму либо снижаете цену, либо получаете меньше денег, но — это уже как договоритесь)))
А самое разумное, раз не сталкивались с землей, то нанять специалиста и пусть у него голова болит, а то купите сейчас, а потом будете «удивляться» покупке.