Взаимозачет при продаже покупке квартиры

Можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры?

Я приобрела квартиру по ДДУ в ноябре 2012 года, оплатила ее полностью 3600000 руб. Свидетельство получила в марте 2014. Сейчас продаю данную квартиру за 5700000 руб. (квартира была в собственности менее 3-х лет). Сразу же покупаю квартиру за 5000000 руб. Налоговый вычет ранее не получала. Можно ли сделать взаимозачет при подаче декларации 3-НДФЛ? С апреля 2014 я нахожусь в декретном отпуске и не имею дохода по 2-НДФЛ.

30 Сентября 2015, 12:40 Аделя, г. Самара

Ответы юристов (1)

Добрый день. Если сделка по продаже и купле квартир будут в одном налоговом периоде, то вы сможете сделать взаимозачет (считается по дате в свидетельстве о праве собственности).
Только с вашими цифрам у вас НДФЛ все равно будет к уплате.

5 700 000 — 3 600 000 (подтвержденные расходы на покупку квартиры 1) — 2 000 000 (максимальная сумма вычета при покупке квартиры) = 100 000
С этих ста тысяч нужно будет уплатить 13% в бюджет, то есть 13 000.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Взаимозачет при продаже и покупке квартир

Здравствуйте. Я собираюсь продавать квартиру, в собственности менее 3х лет. Получена мной по договору дарения от матери, в то время, когда я уже была в браке. Хотим приобрести квартиру в долевое строительство. Первый вопрос, как сделать, чтобы муж не претендовал на деньги полученные от продажи моей квартиры при покупке новой. Вопрос второй. В налоговую нужно будет отчитываться при продаже квартиры за 1800000 я должна буду оплатить налог 13% от 800.тыс. Но я покупаю квартиру по договору долевого строительства в этом же году за 2550000. Т.е я имею право получить с нее возврат с суммы 1200000. Но вот в какой момент квартира считается мной куплена, на момент заключения долевого строительства или на момент сдачи дома. Собираются сдавать в этом году, но если не успеют? (по документам будет срок сдачи 2017 год). Если дом допустим не будет сдан то должна ли я буду заплатить с 800 тыс. 13%? а в следующем году получать энное количество лет налоговый вычет с 2000000?

Ответы юристов (2)

Для того, чтобы муж не претендовал на ваше имущество, необходимо заключить брачный договор или приобрести квартиру, например, на имя матери.

Если вы приобретаете квартиру по договору долевого участия в строительстве, вы можете получить налоговый вычет только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Произвести взаимозачет вы можете только в том случае, если ранее не пользовались имущественным налоговым вычетом.

Если вы продадите квартиру в этом году, то до конца апреля 2016 года должны подать декларацию о доходах физлиц, до 15 июля 2016 года уплатить налог. Дом должен быть сдан в этому году для взаимозачета, вряд ли стройка со сроком сдачи 2017 году будет построена в этом году.

Уточнение клиента

На мать не буду оформлять она уже пользовалась налоговым вычетом, а дом планируют сдать 30 декабря 2015 года. Т.е. акт приема передачи на руках будет уже 30.декабря этого года. А нельзя ли как-нибудь оформить деньги полученные от продажи квартиры дарственной? ведь квартиру эту я получила от матери по договору дарения?

15 Марта 2015, 11:05

Можно оформить договор в пользу третьего лица, но тогда вы не можете воспользоваться взаимозачетом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке было получено много вопросов от читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир. Они спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Постановление Правительства города Москвы от 15 июня 2012 года № 272-ПП «О мерах по совершенствованию содержания жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности города Москвы или принятых от застройщика (лица обеспечивающего строительство многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи, внесении изменений в правовые акты правительства Москвы и признании утратившими силу правовых актов города Москвы».

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.»>налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Взаимозачёт при продаже и покупке квартиры

Taya Lisan’

Подскажите, пожалуйста, имею ли я право уменьшить сумму налога, который я должна буду заплатить с продажи квартиры, если в этом же году покупаю другую квартиру, при условии, что я не работаю?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Имеете, несмотря на то, что вы не работаете, вы получили налогооблагаемый доход с продажи квартиры. При покупке максимальный размер вычета составит 2млн*13%=260 тысяч рублей. Размер вычета при продаже, который вы можете применить зависит от того, каким образом вы приобрели недвижимое имущество. Если это была возмездная сделка, вы имеете право заявить вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение, если приобрели безвозмездно (наследство/дарение/приватизация), применяется стандартный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

То есть, если я планирую продавать квартиру полученную по наследству и в этот же период покупать новую квартиру, то имею право воспользоваться вычетом 1 млн.+2 млн.? Если это так, могли бы Вы пожалуйста указать документ или статью налогового кодекса, где эта информация указана.
Заранее благодарю!

При продаже квартиры вы получите доход. С него платите подоходный налог. В рамках этого подоходного налога вы получаете вычет. Источник дохода, по сути, не важен (продажа имущества, заработная плата, выигрыш в лотерею). Главное — официальный налогооблагаемый доход.
Получить вычет немного больше минимального можно, добавив в декларацию траты на медицину и стоматологию вам и вашим иждивенцам, на обучение.