Залог недвижимости закон

Содержание:

Договор залога недвижимости между физическими лицами: что нужно знать

Договор залога недвижимости между физическими лицами — что представляет собой этот документ? Что нужно знать о его оформлении и какие могут вознмикнуть вопросы? Постараемся найти ответы на вопросы…

О договорах между физическими лицами

Простые и письменные — такими могут быть договора залога недвижимости

Известно, что всем физическим лицам доступна возможность заключать между собой различного рода сделки. Причем договоры могут заключаться в устной, а также в письменной формах. Кроме этого, сделки, закрепленные письменным договором бывают двух видов:

  • Простые договоры
  • Нотариальные договоры

В первом случае, между сторонами заключается договор и составляется соответствующий документ, в котором содержатся все основные положения заключаемого договора. После составления документа, его должны подписать представители сторон или же их доверенные лица. Также, сторонами могут устанавливаться определенные дополнения, которые предназначаются для определения формы самого договора. Кроме того, эти дополнения устанавливают последствия для каждой из сторон при невыполнении условий договора.

Когда составляется нотариальный договор, его должен подписать нотариус или уполномоченное лицо.

Подобный вид договора составляется во многих случаях, например для оформления завещания, залога имущества, доверенностей, а также ипотеки. Надо сказать, что для многих актов, которые не касаются операций с недвижимостью, составление такого документа обязательно. При этом, стороны могут заключить между собой нотариальный вид договора даже в том случае, если по закону это делать вовсе не обязательно.

Договор залога недвижимости между физическими лицами

Нотариальный договор подписывается нотариусом

Как правило, подобное соглашение заключается для получения кредита и обеспечения гарантий между соответствующими финансовыми учреждениями и частными лицами. В том случае, если взять заем в банке затруднительно, такой кредит можно взять используя физическое лицо. Такие сделки вполне легальны и их заключение ничем не затруднено. Один гражданин в данном случае – кредитор, который предоставляет заем, а второй выступает в роли заемщика.

Договор залога недвижимости между физическими лицами может заключаться в двух случаях:

  1. в первую очередь это приобретение жилья
  2. кроме того, это предоставление денежного займа в залог какой-либо недвижимости

Если говорить о приобретении какой-либо недвижимости, то договор может быть не только двухсторонним, но и трехсторонним. Сторонами здесь являются покупатель, продавец и кредитор.

Требования к составлению договора

Форма данного договора может быть произвольной и состоять из индивидуальных разделов. Однако при этом, существуют некоторые рекомендации по составлению подобного рода документов.
В договоре о залоге недвижимости непременно должен быть раздел — вводная часть, которая содержит всю необходимую информацию о представителях сторон. В данном разделе необходимо указывать полные имена (фамилия, имя и отчество), места проживания (фактическое), а также необходимые паспортные данные каждого из представителей.

Форма договора может состояь из нескольких разделов

Помимо введения, рекомендуются присутствие в договоре следующих разделов:

  1. Права и обязанности участвующих сторон
  2. Реквизиты представителей
  3. Гарантии для каждой из договаривающихся сторон
  4. Условия страхования
  5. Предмет составляемого договора
  6. А также заключительные положения договора

Представители сторон имеют права изменять порядок и количество данных разделов, а также и их содержание.

Особенности заполнения разделов

При составлении документа необходимо учитывать некоторые особенности его заполнения.
Говоря о предмете договора, стоит отметить, что залогом, то есть непосредственно предметом могут быть квартира или дом, различного рода нежилая недвижимость, также земельные участки. Данный раздел, может содержать в себе и другую информацию, а именно сведения об иных договорах, которые непосредственно касаются предмета данного соглашения, о платежах, предусматриваемые ипотекой.

Свои особенности есть и у раздела, в котором фиксируются права и обязанности договаривающихся сторон. Здесь регламентируется разделение обязанностей и прав, а также оговариваются риски для представителей сторон договора. В данном разделе могут фиксироваться следующие обязанности залогодателя:

  • Информирование об изменениях в договоре
  • Обеспечение сохранности предмета договора
  • Свободный доступ залогодержател

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что составление договора залога недвижимости является весьма ответственным и непростым делом. Поэтому для того, чтобы документ был составлен правильно и в соответствии со всеми законодательными требованиями, лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые хорошо разбираются в данном вопросе.

В договоре могут быть записаны и другие дополнительные сведения. Это могут быть подробные характеристики и состояние. Предмет договора является существенным условием любого договора. Отсутствие сведений о нем, позволяет признать его незаключенным договором. Залог недвижимости чаще всего применяется при заключении кредитного договора, который называется договором об ипотеке.

Но залог может применяться и в других видах правоотношений, в том числе при заключении договоров между гражданами и юридическими лицами. Российское законодательство предусматривает свободу договора, но такие договоры подлежат государственной регистрации.

Договор залога недвижимости между физическими лицами — тематический видеоматериал:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Залог имущественных прав

Закон Украины о залоге

Раздел 5 — Залог имущественных прав

Статья 49. Залог имущественный прав

Залогодатель может заключать договор залога как принадлежащих ему на момент заключения договора прав требования по обязательствам, в которых он является кредитором, так и тем, которые могут возникнуть в будущем.

В договоре залога прав должно быть указано лицо, являющееся должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав.

Сроковое право требования, принадлежащее залогодателю — кредитору, может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

В договоре залога прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется соглашением сторон.

Статья 50. Обязанности залогодателя при залоге имущественных прав

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан:

  • совершить действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права;
  • не совершать уступки заложенного права;
  • не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости;
  • принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;
  • предоставлять залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, его нарушениях со стороны третьих лиц и о притязаниях третьих лиц на это право.

Статья 51. Права залогодержателя при залоге имущественных прав

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе:

  • независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права, если залогодатель нарушил обязанности, предусмотренные статьей 50 настоящего Закона;
  • вступать в дело в качестве третьего лица в судебном споре, в котором рассматривается иск о заложенном праве;
  • в случае нарушения залогодателем обязанностей, предусмотренных статьей 50 настоящего Закона, самостоятельно принимать все меры, необходимые для защиты заложенного права против нарушений со стороны третьих лиц.

Статья 52. Последствия исполнения должником обязательства залогодателю

Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все, полученное при этом залогодателем, становится предметом залога, о чем залогодатель обязан незамедлительно уведомить залогодержателя.

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором залога.

Рада разрешила передавать в залог недвижимость в зоне АТО

Банки могут выдать кредит под залог недвижимости на подконтрольных Украине территориях в зоне АТО

Верховная Рада внесла изменения в закон «О временных мерах на период проведения антитеррористической операции» в части восстановления возможностей для развития малого и среднего бизнеса с использованием заемного финансирования.

Как передает БизнесЦензор, за приятие соответствующего законопроекта №7338 в целом проголосовало 242 депутата.

Как отмечается в пояснительной записке к документу, в результате проведения на территории Донецкой и Луганской областей антитеррористической операции, в том числе части Харьковской области, возникает проблема получения новых кредитов по договорам ипотеки, поскольку законом установлен запрет на взыскание залогового имущества по таким договорам на всей территории проведения АТО.

«Принятие данного проекта закона обеспечит создание условий для эффективного восстановления конкурентной среды путем снятия ограничений на предоставление банковскими учреждениями кредитов под залог имущества, находящегося на подконтрольной государственной власти части территории проведения антитеррористической операции», – указывают авторы документа.

Согласно документу, закон будет применяться к новым договорам с залогом в виде недвижимости, которые вступят в силу с 1 января 2018 года или к согласованным сторонам изменениям в действующие договоры.

При этом в отношении подписанных ранее договоров остаются в силе положения о моратории на начисление штрафов и пени по кредитам, а также на принудительное выселение собственников жилой недвижимости.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, Google+, Facebook, Instagram.

Как действует Закон об ипотеке?

Федеральный Закон (ФЗ) «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» прошел слушания на заседании Государственной Думы Российской Федерации в июне 1997 года, а через 13 месяцев одобрен Советом Федерации.

Законную силу нормативный акт набрал 16 июля 1998 года и ему был присвоен регистрационный номер 102-ФЗ. До 2018 года в закон внесено 24 поправки.

Основным направлением положений закона является регулирование отношений заимодателей и заемщиков при ипотечном (залоговом) кредитовании.

Правовой акт:

  • обозначает права и обязанности заинтересованных сторон;
  • регламентирует порядок заключения договоров, государственную регистрацию и прочие аспекты.

Законодательный акт составлен в виде документа разбитого на главы и статьи, каждая из которых несет информацию об одном или нескольких нормах, присущих отношениям кредитора и заемщика при передаче имущества в залог.

Закон распространяется на все субъекты РФ и применяется ко всем ипотечным договорам, объектом залога в которых является недвижимость, расположенная на территории государства.

Основные положения

В соответствии с ФЗ № 102 стороне, которая является залогодержателем по ипотечному договору и является кредитором, удовлетворение денежных требований производится из стоимости залога, при этом такой заимодавец имеет преимущество перед иными кредиторами.

К залогу применяются общие правила, отраженные в параграфе 3 статьи 23 Гражданского Кодекса (ГК) Российской Федерации.

Земельные участки, квартиры, дома, здания и прочая недвижимость может являться предметом залога, если она законодательно допущена в гражданский оборот (статья 5 ФЗ № 102).

Ипотекой обеспечиваются обязательства по договору займа или кредитному соглашению, если они основаны на:

  • купле-продаже объекта недвижимости;
  • аренде;
  • подряде;
  • причинении вреда и прочих соглашениях.

Ипотека обеспечивает кредитору выплату суммы долга, процентов, и может пойти, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством, на иные причитающиеся суммы, а именно:

  • погашение неустойки;
  • проценты за нецелевое (неправомерное) использование кредита;
  • возмещение издержек, связанных с судебными разбирательствами;
  • компенсация расходов на реализацию предмета залога.

Если договором ипотеки не предусмотрено иное, кредитор имеет право на возмещение только с суммы заложенного имущества, стоимость которого определяется на момент удовлетворения требований.

Ипотека устанавливается исключительно на недвижимость, которая принадлежит залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного управления (ведения).

Заключение договора

Соглашение об ипотеке оформляется в соответствии с нормами Гражданского Кодекса, главой 2 ФЗ № 102, и обязаны содержать данные:

  • оценки предмета ипотеки;
  • описания недвижимости по существу, включая наименование, место нахождения и другие данные позволяющие осуществить идентификацию;
  • по размеру обязательств и сроках их исполнения;
  • о документе, устанавливающем право залогодателя на имущество и наименование органа, осуществившего государственную регистрацию недвижимости.

Сумма кредитных договоров, заключенных с физическими лицами, которые не используют деньги на предпринимательские нужды, должна быть определена полностью в соответствии с требованиями ФЗ «О потребительском займе».

Кроме того, в соответствии с этим нормативным актом:

  • информация о полной стоимости кредита обязана размещаться на первой странице договора;
  • заемщику должен быть предоставлен график платежей;
  • все данные об ипотечной программе должны публиковаться в местах приема платежей или в сети Интернет.

В качестве обеспечения обязательств по ипотечным договорам права залогодержателей могут удостоверяться закладной.

Закон определяет, что к этому виду залога применяются идентичные положения в силу договора (глава 3 ФЗ № 102).

Закладная является видом ценной бумаги (Федеральный закон №152) и удостоверяет следующее:

  1. Право получить исполнение обязательств по ипотеке, не представляя другие доказательства существования таких обязательств.
  2. Право залога на недвижимость, обремененную обязательствами по ипотеке.

За обязательства по закладной отвечают должник и залогодатель.

Закладную нельзя оформить на следующие объекты и условия:

  • цельный имущественный комплекс и его аренду;
  • если нет возможности определить сумму долга в момент заключения договора ипотеки.

Закладная составляется в соответствии с действующим законодательством и подлежит государственной регистрации.

Все изменения в содержании закладной или составление дополнительных соглашений по действиям, связанным с оборотом документа, подлежат регистрации в госорганах.

Если закладная состоит на депозитарном учете, то сделки по закладной производятся только при внесении соответствующих отметок по счету депо.

В соответствии со статьей 14 ФЗ № 102 закладная обязана содержать:

  • в названии документа слово «закладная»;
  • реквизиты залогодателя;
  • реквизиты первоначального залогодержателя;
  • наименование ипотечного договора, по которому закладная является обязательством;
  • реквизиты должника, если он и залогодатель не являются одним лицом;
  • сумму денежных обязательств и размер процентов или условия, по которым в любой момент их можно определить;
  • сроки и графики уплаты долга;
  • описание имущества, которое сможет идентифицировать объект залога;
  • экспертную оценку имущества;
  • подтверждение права залогодателя на владение имуществом;
  • отметка о том, что предмет залога не обременен обязательствами перед третьими лицами (пожизненным пользованием, сервитутом, арендой и другое);
  • подпись должника и залогодателя;
  • сведения о регистрации ипотеки в госорганах;
  • дату выдачи закладной.

Отсутствие любого из перечисленных пунктов при составлении закладной или неполное указание сведений приводит к признанию документа недействительным.

Каковы условия ипотеки в Газпромбанке в 2018 году? Смотрите тут.

Регистрация

Ипотечные договора и закладные носят законный характер только после регистрации в государственном реестре в соответствии с Федеральным Законом № 122.

Регистрация производится на основании совместного заявления заемщика и кредитора или на основании обращения нотариуса, если договор заверялся нотариальными органами (статья 10 ФЗ № 102).

Государственное оформление в силу закона осуществляется по заявлению одной из сторон и не подлежит обременению государственной пошлиной.

При обеспечении ипотеки по закладной необходимо приложить копии приложений указанных в документе.

Для государственной регистрации уступки прав необходимо представить:

  1. Совместное заявление залогодержателя и его правопреемника.
  2. Договор, отражающий условия по уступке прав.
  3. Документ, удостоверяющий оплату госпошлины.

Ипотека регистрируется в течение месяца с момента поступления документов, при этом подать их необходимо:

  • для земельных участков, сооружений и других нежилых помещений в течение 15 дней;
  • для жилья – в течение 5.

Нотариус передает документы на регистрацию в течение 5 дней.

Приостановка регистрации ипотеки и аннулирование, а также изменения в договора регулируется статьей 21, статьей 22, статьей 23 ФЗ №102.

Закон об ипотеке

Кроме общих положений ФЗ об ипотеке №102 ссылается на условия для отдельных категорий граждан, в отношении которых действуют специальные нормативные акты.

Нормативный акт не регулирует суммы залога, процентные ставки и другие аспекты, которые влияют на хозяйственную деятельность организаций предоставляющих ипотечные займы.

Для лиц, относящихся к категории военнослужащих, разработана и закреплена на законодательном уровне специальная ипотечная программа – военная ипотека.

Положения программы отражены и регулируются Федеральным Законом №117, который вступил в силу 20.08.2004 года.

Нормативный акт описывает:

  • создание накопительно-ипотечной системы;
  • порядок участия военнослужащих в проекте;
  • использование и инвестирование целевых накоплений;
  • контроль и надзор за исполнением указанного закона.

Очередной виток валютной нестабильности в России снова обострил проблему ипотеки, полученной в валютном выражении и привязанной к курсу рубля по отношению к другим валютам.

В настоящее время законом не предусмотрены действия по реструктуризации или другие меры, позволившие урегулировать вопрос выполнения обязательств со стороны заемщика.

Но законодатель рассматривает несколько проектов, которые позволят привести ситуацию к нормализации.

Залог недвижимости

Под ипотечное кредитование может быть использовано любое недвижимое имущество, оборот которого не запрещен действующим законодательством (статья 6 ФЗ 102).

В залог также можно отдать имущественные права на часть объекта, а передача в залог доли в общем имуществе требует согласования с другими совладельцами.

Процентная ставка

В соответствии с действующим законом предмет залога обеспечивает обязательства заемщика по возмещению не только одолженной суммы, но и процентов, начисленных за период пользования деньгами.

Законодатель допускает другие положения по использованию залогодателем имущества, если такое было предусмотрено ипотечным договором.

Интересует ипотека на вторичное жилье в ВТБ 24? Читайте здесь.

Как взять ипотеку без первоначального взноса в Сбербанке? Подробная информация в этой статье.

Изменения 2018 года

В настоящее время существует несколько официально зарегистрированных законопроектов об ипотеке:

  • закон, который продвигают депутаты Госдумы, прежде всего, направлен на ограничение и запрет выдачи валютных кредитов и займов с плавающей процентной ставкой;
  • на рассмотрение внесен проект предусматривающий реструктуризацию валютных обязательств граждан по договорам ипотеки.

На видео о законодательных изменениях

Принят Закон, позволяющий вносить в залог недвижимость в зоне АТО

Депутаты Верховной Рады на вечернем заседании 21 декабря приняли Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О временных мерах на период проведения антитеррористической операции» о возобновлении возможностей развития малого и среднего бизнеса с использованием заемного финансирования на территории проведения антитеррористической операции» (законопроект № 7338).

Законодательный акт направлен на улучшение инвестиционного климата и урегулирования вопроса обеспечения действующих и новых ипотечных договоров объектами недвижимого имущества, находящихся на подконтрольной государственной власти части территории проведения антитеррористической операции.

Документ имеет целью создание условий для обеспечения стабильной работы и восстановления кредитования среднего и малого предпринимательства. Также он будет способствовать устранению дискриминационных признаков в связи с различными правовыми режимами хозяйствования для предприятий.