Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован

Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Подборка наиболее важных документов по запросу Формирование земельного участка под многоквартирным домом (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2461/2014

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 марта 2014 г. по делу N 33-2461/2014

Судья Матвеев М.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Константиновой О.В., судей Лимоновой Л.Ф., Коренева А.С. при секретаре Верещагиной Э.А. рассмотрела в судебном заседании 13.03.2014
гражданское дело по иску К. к закрытому акционерному обществу (далее — ЗАО ) об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома и приведении имущества в первоначальное положение,
по апелляционной жалобе истца К. на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 29.08.2013,
заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения истца К., поддержавшей доводы жалобы, объяснения третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора С., согласной с апелляционной жалобой, объяснения представителей ответчика — М. и В., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

К. обратилась с названным иском, в обоснование которого указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры N в доме N по ул. в г. , которая расположена на 3 этаже. На первых двух этажах многоквартирного дома расположен офис ответчика, а также в одноэтажном пристрое — въезд в паркинг. В года, ответчик, не имея каких-либо разрешений и согласований на реконструкцию, а также согласия собственников жилого дома, начал реконструкцию своего офиса путем возведения на крыше паркинга дополнительного этажа, а также расширения его площади за счет земельного участка под многоквартирным домом, в результате которого уменьшится размер общего имущества многоквартирного дома. Истец считает, что в результате реконструкции существенным образом снизится стоимость принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения, поскольку окна квартиры будут выходить на крышу офиса ответчика, снизится уровень безопасности за счет упрощения доступа в квартиру с крыши пристроя.
Просит устранить препятствие в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого, запретить ответчику производство реконструкцию офиса в этом же многоквартирном доме, выполняемую путем возведения на крыше паркинга дополнительного этажа и расширения офиса за счет земельного участка под многоквартирным домом. Возложить обязанность на ответчика привести земельный участок под многоквартирным домом в месте выполнения указанных строительных работ в первоначальное положение: восстановить тротуар, убрать металлические сваи и установленные ограждения.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, требование удовлетворить. В обоснование доводов указывает на то, что для планируемого строительства ответчику требовалось согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, поскольку в результате реконструкции произошло уменьшение доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, так как реконструкция повлекла за собой использование общего имущества, а именно наружной стены дома, а также придомовой территории, поскольку строительство осуществлено не только над паркингом, но и вне территории паркинга, соответственно, придомовая территория уменьшилась на кв. м, при этом бремя доказывания того, что занятые земельные участки не будут входит в состав земельного участка под многоквартирным домом, лежит на ответчике. Тот факт, что земельный участок не сформирован, значения не имеет, при этом ответчик после окончания строительства многоквартирного дома утратил права на земельный участок. Также указывает на то, что решение принято в отсутствие надлежащего извещения третьих лиц.

Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.
Так, из материалов дела следует, что К. является собственником квартиры, расположенной на третьем этаже многоквартирного дома N по ул. г. .
Строительство указанного многоквартирного дома осуществляло ЗАО на предоставленном земельном участке.
Земельный участок, принадлежащий многоквартирному дому, не сформирован.
При строительстве многоквартирный дом был возведен одновременно с двухэтажным пристроем, в котором расположен офис ЗАО , а также с одноэтажным пристроем, в котором был расположен въезд в паркинг.
Также из материалов дела следует, что паркинг является самостоятельным объектом недвижимости.
ЗАО согласовало с главным архитектором г. проект реконструкции, в ходе которой производится строительство спорного пристроя с увеличением площади ранее созданного пристроя над въездом в паркинг, кроме того, для указанного строительства были использованы два земельных участка площадью кв. м и кв. м.
Фактически в настоящее время строительство окончено.
Один из балконов квартиры, принадлежащей истцу, выходил на крышу уже существовавшего пристроя, а после окончания строительства в соответствии с проектом на крышу выходит также одно из окон квартиры.
Основанием для отказа в удовлетворении требований послужили выводы суда о том, что истцом не представлены доказательства того, что в результате реконструкции, стоимость имущества истца уменьшилась, а также произошло уменьшение размера общего имущества собственников многоквартирного дома, для которого требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Судебная коллегия находит указанные выводы правильными.
Так, собственникам помещений (квартир) многоквартирного дома принадлежит право на управление многоквартирным домом, принимаемым на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решением общего собрания может быть принято решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Указанное решение в соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Ответчиком представлено такое решение общего собрания от .
Действительно, в соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации дает перечень общего имущества многоквартирного дома, к которому относятся в том числе: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (п. 3); земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4).
Вместе с тем, к помещению ответчика в ходе реконструкции не предполагалось и не было произведено присоединения части общего имущества в многоквартирном доме. Также не было уменьшения размера общего имущества.
Так, строительство пристроя было произведено с наружной части стены к уже существующему офису ответчика, при этом стена как объект не изменилась. Земельный же участок, который истец считает общим имуществом многоквартирного дома, не сформирован, отсутствуют доказательства того, что использованные в строительстве спорного пристроя земельные участки площадью кв. м и кв. м входят в состав земельного участка, который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, поскольку один из участков площадью кв. м примыкает только к паркингу, а другой примыкает и к дому, и въезду в паркинг.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Строительство как самого многоквартирного дома, так и спорного пристроя произведено после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, соответственно, ранее данный земельный участок не мог использоваться для эксплуатации многоквартирного дома, при этом отсутствуют основания полагать, что весь земельный участок, который был предоставлен под строительство многоквартирного дома должен быть безусловно сформирован как участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, несмотря на то, что данный участок расположен в так называемой «придомовой территории».
Таким образом, требования истца не могут быть основаны на ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данные требования могут быть предъявлены для устранения всяких нарушений прав на земельный участок, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в том числе против собственника земельного участка.
Также, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств уменьшения рыночной стоимости принадлежащей ей квартиры в результате произведенной реконструкции.
Вопреки доводам жалобы материалы дела содержат надлежащие доказательства извещения третьих лиц о судебном разбирательстве, поскольку в адрес собственников других помещений многоквартирного дома были направлены извещения почтовой связью, часть из которых была возвращена почтой в связи с истечением срока хранения. Кроме того, при разрешении дела в пределах доводов жалобы истцом не представлено доказательств того, что обжалуемым решением нарушаются права указанных лиц, сам же по себе факт их привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора (ч. 1 ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о нарушении их прав обжалуемым решением.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом

Васькин В.В., практикующий юрист
Мустафин Р.Р., практикующий юрист

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ряд вопросов связан с оформлением права собственности на земельный участок под таким домом, поэтому целесообразно осветить некоторые из них, показать проблемы, с которыми приходится сталкиваться при оформлении документов и предложить по возможности пути их решения, основываясь на действующем законодательстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» «в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме».

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Исходя из текста статьи 16 Вводного закона, можно выделить два способа приобретения права собственности на земельный участок:

бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет;

формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

На первый взгляд ситуация кажется достаточно простой, однако при более внимательном ее рассмотрении возникает ряд проблем.

Так, ФАС Волго-Вятского округа указал, что «согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Данная норма Земельного кодекса Российской Федерации подлежит системному толкованию совместно с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 названного Кодекса о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах, Земельному кодексу Российской Федерации. Следовательно, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц — сособственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

Такой порядок установлен в пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты. Таким образом, в рассматриваемом случае право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права. ».

С указанной точкой зрения ФАС Волго-Вятского округа трудно согласиться по следующим основаниям.

Во-первых, пункт 2 статьи 16 Вводного закона четко говорит о «переходе земельного участка бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме», когда земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и поставлен на государственный кадастровый учет. В указанном пункте нет ни слова об акте индивидуального правоприменения государственного или муниципального органа как основания возникновения права собственности на земельный участок, исходя из буквального толкования указанной нормы, право общей долевой собственности возникает в силу закона.

Разумеется, в Земельном кодексе РФ существуют нормы о предоставлении земельных участков на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в частности это статьи 28–29 ЗК РФ. Ранее подобное требование существовало в пункте 4 статьи 11 ФЗ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ от 15.06.1996 г.: «Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством». В настоящее время данный нормативно-правовой акт утратил силу.

Во-вторых, необходимо учитывать, что нормы статей 28, 29, 36 ЗК РФ носят общий характер, то есть устанавливают общие правила приобретения права собственности на земельные участки (особенно это касается статей 28 и 29 ЗК РФ), из этих правил федеральным законодателем могут быть сделаны исключения.

Как представляется, именно такое исключение сделано в пункте 2 статьи 36 ЗК РФ, где указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

По нашему мнению, данный пункт прямо отсылает к правилам о приобретении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, предусмотренным статьей 16 Вводного закона. В противном случае данный пункт теряет всякий смысл, так как, если исходить из систематического толкования, как предлагает ФАС Волго-Вятского округа, в этой отсылочной норме нет никакой необходимости, потому что, с точки зрения ФАС, продолжает действовать общий порядок, предусмотренный статьями 28, 29, 36 ЗК РФ, а это очевидно не так.

Здесь действительно должно применяться систематическое толкование, однако систематическое толкование, во-первых, не исключает использования понятий «общих» и «специальных» норм, а во-вторых, систематическое толкование состоит в уяснении содержания нормы права путем сопоставления ее с другими нормами и установления ее связи с ними, а не в простом выстраивании норм в цепочку по принципу «если правило содержится в общей норме, то оно должно проявляться везде».

По нашему мнению, федеральный законодатель, принимая Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и устанавливая исключения в статье 36 ЗК РФ, ставил цель упростить процесс оформления права собственности на земельные участки, то есть действовал в первую очередь в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Нельзя также согласиться с позицией судов, поддерживающих позицию органов Росрегистрации, о необходимости издания органами по управлению имуществом распоряжений о предоставлении земельных участков. Суды при этом ссылаются на абзац 2 пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах, Земельному кодексу РФ. Однако данное правило несколько не согласуется с Конституцией РФ, которая не устанавливает иерархии между кодифицированным актом и федеральным законом, более того, сами кодексы принимаются в форме федерального закона, а один федеральный закон равен по юридической силе другому.

Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Таким образом, Земельный кодекс РФ установил приоритет жилищного законодательства. Следовательно, нет необходимости соблюдать общий порядок предоставления земельных участков в собственность, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Подобной позиции также придерживается ряд авторов.

Ряд проблем вызывает также второй способ приобретения права собственности: формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 16 Вводного закона, в случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Государственный орган или орган местного самоуправления обязан провести формирование земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:
— выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
— определение разрешенного использования земельного участка;
— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — плата за подключение);
— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В рассматриваемой ситуации нас интересует подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о земельном участке, и осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка.
Исходя из статьи 16 Вводного закона, уполномоченное общим собранием лицо должно обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Здесь возникает первая проблема. В соответствии с пунктом 1 статьи 29 ФЗ от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее — квалификационный аттестат).

Кроме того, в соответствии со статьей 44 указанного Закона до 1 января 2011 года кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу ФЗ от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» правом выполнения работ по территориальному землеустройству, то есть юридические лица и индивидуальные предприниматели, обладающие лицензией на такой вид работ.

Ни государственные органы, ни органы местного самоуправления таким правом не обладают (у них просто нет лицензий), нет у них и подготовленных кадастровых инженеров, следовательно, после поступления заявления от уполномоченного лица властный орган должен обратиться либо к лицу, обладающему лицензией, либо к кадастровому инженеру. И здесь возникает следующая проблема: как правило, в бюджете финансирования государственного или муниципального органа данный вид расходов либо не предусмотрен вообще, либо предусмотрен в меньшем размере, чем это необходимо.

У властного органа просто нет финансовых средств (да и никакого желания тоже), чтобы оплатить работы по формированию земельного участка, что, в свою очередь, влечет отказ заявителю в выполнении работ. Разумеется, такой отказ можно и нужно обжаловать в суд, но это занимает время, требует сил и средств, которые не всегда есть. Таким образом, имеется ряд препятствий на пути реализации субъективных гражданских прав, предоставленных законом.

Кроме этого, существует проблема с земельными участками, предоставленными под строительство. В соответствии с подпунктом 1 пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. Согласно статьям 30, 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11 ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ), более того, как было указано выше, статьей 30 ЗК РФ предусмотрено проведение работ по формированию земельного участка.

Таким образом, независимо от того, на каком праве (собственности или аренды) предоставляется земельный участок застройщику для строительства, земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Возникает вопрос: что происходит с земельным участком после окончания строительства? Статья 16 Вводного закона прямого ответа на него не дает. Она решает вопрос в отношении земельного участка, сформированного до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, а также в случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемой нами ситуации земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет (представляется, что целесообразно говорить о ситуации, когда разрешение на строительство получено после введения ЖК РФ в действие), но данные действия проводились по инициативе застройщика для строительства жилого дома.

Застройщик после окончания строительства абсолютно не заинтересован во внесении арендной платы за земельный участок или уплате земельного налога. Представляется, что в такой ситуации вопрос можно решить по аналогии закона с пунктом 2 статьи 16 Вводного закона, где земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Иное означало было проведение работ по формированию уже сформированного земельного участка, бессмысленность таких действий очевидна.

Также возникают проблемы в ситуации, когда под строительство объекта предоставлялось два и более земельных участка. В статье 16 Вводного закона идет речь о земельном участке в единственном числе, и если исходить из буквального толкования закона, то необходимо объединение земельных участков для возникновения права собственности.

Представляется, что если многоквартирный дом расположен на нескольких земельных участках (например, участки предоставлялись отдельно под каждую очередь строительства), то критерий количества земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, не является сущностным, поскольку для государственной регистрации права не имеет значения количество земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом. Отсутствуют и правовые препятствия для государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные земельные участки. При осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на несколько земельных участков вместо одного права собственников помещений в многоквартирном доме никоим образом не нарушаются права и иных лиц.

Следует согласиться со сделанным авторами выводом о возможности регистрации права общей долевой собственности на несколько земельных участков (несомненно, упрощающим процесс регистрации права); несмотря на то обстоятельство, что согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, «если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Следовательно, несколько земельных участков можно было бы рассматривать как сложную вещь.

Однако практика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве показывает, что только в том случае, если орган (организация) по учету объектов недвижимого имущества принимает решение о формировании документации на объект недвижимости как сложный объект (который может состоять из нескольких объектов недвижимого имущества) и описывает эти объекты как единый объект недвижимости, то государственная регистрация прав Управлением будет происходить как на один объект недвижимости. В противном случае регистрация прав будет осуществлена отдельно на каждый объект (каждый земельный участок).

Необходимыми условиями возникновения права общей собственности на общее имущество являются:

  • формирование земельного участка под многоквартирным домом;
  • проведение в отношении этого участка кадастрового учета;
  • государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Действительно, следует согласиться с авторами в том, что регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на жилое помещение. При этом для регистрации прав на общее имущество многоквартирного дома необходимо предоставить:

  • решение общего собрания домовладельцев (физических и юридических лиц) или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях (жилых или нежилых), а также долях в праве общей собственности на общее имущество;
  • документы, подтверждающие права собственности физических и юридических лиц на занимаемые ими помещения, если такие права не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.
  • документ о формировании общего земельного участка с утверждением проекта границ;
  • документы технического учета (экспликацию, поэтажный план, технический паспорт дома), содержащие сведения о составе общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, по нашему мнению, при решении вопроса о формировании земельного участка и оформления на него права собственности, необходимо исходить из цели, которую преследовал законодатель, — максимально упростить оформление права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. Иной подход означает создание препятствий для реализации собственниками, принадлежащих им прав.

Подводя итог, хотелось бы сказать, что исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Часть 3 указанной статьи предусматривает возможность уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Следовательно, размер земельного участка многоквартирного дома может быть уменьшен, что объективно повлечет внесения изменений в документы кадастрового учета и документации, связанной с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости. Представляется в дальнейшем актуальным рассмотрение проблемы процессуального оформления данных изменений.

Следует отметить, что положения пункта 5 статьи 16 Вводного закона обусловили коллизию с положениями части 1 статьи 131 ГК РФ, в соответствии с право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Несмотря на то, момент возникновения общей собственности на земельный участок под многоквартирный дом определен формированием земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета, вопросы, связанные с реализацией правомочий собственников на земельный участок, могут быть разрешены только после государственной регистрации соответствующего права.

Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимость от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

То есть каждый собственник помещения (неважно- жилого или нежилого, собственник гражданин или юридическое лицо) имеет право собственности на долю земельного участка, на котором расположен дом.

Но что делать, если земельный участок под домом не сформирован, то есть не определены его границы и размер?

Как это сделать?

Необходимо обратиться с соответствующим заявлением в компетентные органы. Сделать это может любой собственник.

Формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 16 Вводного закона к Жилищному кодексу РФ.

В г. Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества.

Департамент городского имущества г. Москвы проверяет наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок.

При его наличии он выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории.

Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания.

Для подготовки межевого плана нужно обратиться с кадастровому инженеру.

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

В целях постановки земельного участка на кадастровый учет обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана (ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им межевого плана.

После получения распоряжения об утверждении границ участка его нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Для кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться следующие документы:

1. Заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения).

3. Документы, подтверждающие уплату госпошлины. Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 руб.

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П это необязательно).

6. Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П это необязательно).

7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников).

8. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством РФ.

В случае помещения межевого плана в электронное хранилище в заявлении можно указать его идентифицирующий номер. В таком случае представление межевого плана не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Далее следует обратиться в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) заявитель может быть уведомлен посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона.

Проведенные кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН.